北京商业地产行业的首届展会——中国商业地产找招会暨年度颁奖盛典于北京富丽万丽酒店隆重举行。各相关行业协会领导以及来自全国各地的商业地产开发商、主流品牌商家、运营机构代表等近千名商业地产业内人士出席了本次盛会。

　　主持人徐迪：

　　各位新浪网友大家下午好！这里是2009中国商业地产找招会的现场，坐在我身边的这位是北京真工夫快餐连锁管理有限公司发展经理赵辉先生。

　　一上午的找招会下来了，感觉怎么样？

　　赵辉：

　　首先，这个找招会举办地非常成功，我感觉同时拉近了开发商与品牌商家的距离。原来品牌商家找开发商的话，可能需要一些途径，会更多接触一些其他的机构，现在通过找招会我们觉得开发商和我们的距离、和品牌商家的距离更近了。所以作为我们品牌商家还是很高兴能够多参加一些像找招会这样的会。同时作为我们这种品牌商家，也更愿意多跟新浪网和你们这样的机构进行交流，从而提升我们的品牌影响力，也能够和很多的开发商建立一个很好的合作。从我个人感觉来说，找招会的这种形式，确实比较适合于我们开发商的招商形式，也比较符合于我们这种品牌商家跟开发商近距离交流的这种形式。所以作为品牌商家，今天能来到你们这个会，我们还是感觉莫大的容幸。

　　主持人徐迪：

　　非常感谢，因为有这些品牌商家和有这些开发商，然后我们这次会议才能够做起来。整体来讲就是中国餐饮业的发展，因为我们真工夫也是在快餐业，中式的快餐是独占鳌头的，您看从这面您新店的扩展速度，直接的市场反映，您觉得上半年的快餐业的发展是怎么样的？

　　赵辉：

　　从快餐这个行业来说，目前在中国这个竞争尤其是在北京，还是比较激烈的，有中式快餐，西式快餐，可能还有一些比较个性化的快餐。中式快餐中像真工夫这样的一个品牌，目前的东方广场店、木樨园店、崇文门店都是比较不错的店面，而且营业额也非常好。我们在后面的一段时间肯定要开出比这几家店更要好的店面，也是为了把我们整体的一个连锁店的形象做起来。另外在中餐行业里面，真工夫也有信心成为一个龙头，我们也正在努力。我们在今年下半年或者明年会有更大更多的店面跟大家见面。

　　主持人徐迪：

　　我们也非常期待的。那像这种展会的形式对于品牌商的选址，对于开发商推荐自己的项目，赵先生是给了一定肯定的，但是您觉得就是对整体的商业地产行业来讲我们作为品牌商家，您认为这个商业地产有哪些不足之处？也就是说我们作为品牌商家来讲，什么影响我们开店的这种计划呢？

　　赵辉：

　　这个应从商家和开发商两方面来说。开发商自己建造好物业之后，它当然是想把更适合于自己的特色的一些品牌拉到自己的物业里面，但是有的时候它的物业条件是不符合餐饮条件的，可能只是符合其他条件。餐饮的要求是比较多的：排水、排烟等等。它的要求比较多，可能这些硬性条件就制约了我们有些好的项目，可能它并达不到我们的条件，我们可能就没有太好的办法能够去开这个店。有的开发商他现在跟我们接触是因为他的这个物业也是刚刚盖起，但是他的招商规划和他未来2、3年的一个市场定位有时候是不明朗的，我们也不敢轻易地进入他的物业。我们快餐业，作为一个中式快餐更希望它的这个项目能非常成熟，能有更大的人流来支撑它，这样它才能够支撑我们快餐这种行业、符合我们这种店的要求。否则我们这种快餐哪还能称之为快餐呢？称之为正餐或者小吃算了。快餐主要服务于：大家在忙碌的时间，没有一个就餐的地方；或者在商圈非常密集，而且商业比较繁华的地方。大家形成一种购物休闲时的就餐需求，要求一个时间的概念，他才可能需要进行一个快餐的消费。那就是说有的时候开发商建造的物业，可能他的周边商圈并没有符合这样的一些要求，未来2、3年需要培养，但是我们的时间是容不得我们需要花上2、3年去培养，我们是养不起的，因为我们恨不得进去就肯定要赚钱的，如果不赚钱的话，快餐这个行业是不好往下做的。

　　主持人徐迪：

　　真工夫也是我们新浪网友普遍都比较喜欢的一个快餐品牌了，关于快餐这个行业我们也看到了可能是受上一轮金融危机的影响，然后高端的餐饮相对有一个缩水，大众化的餐饮快餐之类的，在这一轮的金融危机中表现还是比较不错的，现在我们就看到很多洋快餐，包括我们中式快餐大家都纷纷拿出了自己的品牌战略，然后真工夫在下半年会有哪些迎合市场的表现呢？

　　赵辉：

　　首先经济危机我们认为对快餐，对餐饮行业没有什么太大的影响，民以食为天这是没错的。只是说可能会有一些消费的人群会减少一部分，有一些企业受国外，欧洲的影响，他撤出中国了。也许在某一个商圈地段里面，我们的客流会减少，但是相对来说，国内的企业大部分还都是在本土。在中国北京，我们所涉及的商圈，还是针对国内的人群。现在人们消费的理念也不像过去了，而且它对于吃来说也不是那么过于的挑剔，可能就近作为上班，可能会就近消费20、30块钱，也是接受的，所以说这个作为我们真功夫来说没有太担心经济危机的影响。

　　但是我们所担心的就是经济危机对开发商的影响很大，对开发商影响很大从而对我们的影响也是很大的。因为我们更多的是选择去找更好适合于我们所能开店的物业，开发商它见到的物业相对而言少了，这样对于我们来讲也是比较艰难的。而且现在我们去找一个好的物业，可能不像过去了，可能更多，我们的选择性比较大。现在我们去选择一个物业，它里面有几家快餐或者是西餐同时都在。所以大家就有一个品牌优势，另外一个就是你的租金优势，这两个你又必须要结合起来做一个预算，你公司达不到这个预算，甚至你在运营成本上过高的话，那可能对我们的经营也是有影响的。

　　主持人徐迪：

　　那么作为开发人员来说呢，赵先生应该是比较关注商业地产的整体的形式的，您觉得就北京而言，现在的商业地产能满足我们的品牌店就是开业的速度吗？

　　赵辉：

　　我对这个市场的看法是这样的，首先北京的一些新崛起的商业物业它是很多的，包括现在遗留下来的国美第一城也是，那为什么一直没有做起来？也是因为开发商的规划和整体商圈的一个规划。所以很多的商家肯定不能盲目地马上扎到那里，那对他的经营是有风险的。很多的物业是在北京，商业的物业是很多的，量也很大，但是真正合适去让商家做的很少。同时今年经济危机的产生，遗留的是一个方面，另外没有在一个好的地段去新开发楼盘或者新建造商业物业的话，那对于我们也是一个新的打击。往后的竞争是越来越激烈。

　　主持人徐迪：

　　找铺也是比较困难的，也就是说赵先生的想法就是我们整体的量是有的，但是真正能被品牌商家称之为优质的这种物业还是比较缺乏的。

　　赵辉：

　　对，真正像西单、王府井这样的商圈，任何一个品牌，任何一个商家都想往里进，它的租金是昂贵的，那就是说看你从哪个方面去看。另外你如果去一个其他的商圈，就是你适合于开在哪个商圈，是由你自己的店铺的经营特点来决定的。而不是说这个商圈能够符合哪个品牌。所以作为商家来讲，作为快餐品牌来说，确实现在在选址方面是有一定难度的，没有更合适的物业能够让我们去支撑这个市场。

　　主持人徐迪：

　　那么咱们作为开发人员来说，在找铺的这些过程当中，我们对商业地产的本身给他提出了什么的，就是针对它现在的这种状况，我们提出来一些要求，我们作为一个品牌商家，我们是期待的商业物业，怎样才能算是一个比较优质的，比较适合品牌商家进行开店发展的呢？

　　赵辉：

　　首先作为一个开发商，他首先自己有一个招商规划，和物业本身的一个档次定位，那么你是什么风格的，你是什么样的商业体量，你的商业体量能够支撑多少商家到你的物业里面来入驻，另外你的品牌是怎么规划的，这个是我们最想关心的。有了这些东西，我们会根据我们实际的情况跟他沟通，我们也去做物业周边的调研，这样才能使我们对这个物业产生一些有可能去合作的一个可能性。但是如果他没有建立于这些招商规划，只是来谁都招，谁给的租金高我就招谁，那只是说他只是看到了这个利益，没有看到它未来长久的一个合理化的招商规划。

　　主持人徐迪：

　　就是说我们期待它的专业性。

　　赵辉：

　　我们还是期待开发商的专业性和思维调整，就是他对商家品牌的先后顺序。就是不一定给租金高的就好，不一定给租金低的就不好，不一定一些看来是二三线品牌就不好，一线品牌就好。这个作为各个品牌商家自己心里也都清楚，但是只不过看看大家都适合于在哪里做。

　　主持人徐迪：

　　那赵先生在这么多年的从业过程当中，与开发商进行商业谈判的时候比较头疼的问题是哪些？我们仅仅是衡量它的租金和业态组合等等，您觉得就是说在谈判的过程当中，哪些方面会比较不顺利。

　　赵辉：

　　这个方面很多，如果一下子就说的话可能问题很多，因为这个首要的是商圈问题，我们要选址首先要看商圈，商圈符合我们的条件，这个物业就成立了。但是还要看位置，就是到这个物业里面我们要看它的位置——符合我们开店要求的位置，当然了，任何一个品牌商家可能都需要很好的位置，一层独立门脸，甚至说一个大空场都是比较好的，但是可能物业不一定提供你这样的一个条件。他可能考虑我就是这样一个情况，商圈符合你，但物业给不了你一层，地下你做不做？这些都是我们需要探讨的问题，只能说我们根据它的商圈来决定我们这个物业它的硬件条件能不能促成。那么接下来我们还要看它的租金。如果租金过高，对于我们的餐饮经营压力也是非常大的，因为餐饮前期的投入是非常大的。

　　主持人徐迪：

　　就关于租金这一方面，您觉得现在开发商普遍给这个租金定位是从哪方面来考虑的，然后这种考虑您觉得比较现实的呢还是说欠缺一些。

　　赵辉：

　　你说的这个应该是开发商他们自己去根据自己的物业来核算他们的一个招商成本，因为你要招这个商你的体量是多大，你的建造成本是多少，你的分摊是多少，这些是由他们来算一个帐，他们才能报给我们一个对外的租金。所以说我们也是听他报完租金以后，我们衡量我们是否能够真正地适合做他的这个物业，能够承受得起。

　　主持人徐迪：

　　最后一个寄语吧，就是关于这次找招会的寄语，然后对于我们新浪乐居商业地产频道的一些寄语。简单两句话，想聊的还是挺多的，哪天还是预约赵先生去我们的嘉宾聊天室。

　　赵辉：

　　行。

　　主持人徐迪：

　　刚好是前一阵我们也做了几期活动，就是关于咱们，尤其是餐饮这一块他们在选址的时候跟开发商之间进行的普遍都说，开发商你给我定出来这个资金，简直不是在我承受范围内，而且差的不是一星半点儿。

　　赵辉：

　　他们的报价还是我刚才跟你说的那个情况，就是属于一种他们自己可能核定完这个成本以后，他们也没有真正细化的一个。

　　主持人徐迪：

　　他们并不考虑品牌商家的承受力。

　　赵辉：

　　他认为你就能够付得起，但是换句话来讲他也是看市场，他有可能拿这个物业跟其他相类似的物业去做对比都有可能。你做对比的话，你这个只能是个对比，不能说是一个完全依赖的一个东西。

　　主持人徐迪：

　　为我们的找招会还有我们新浪乐居商业地产频道做两句寄语吧。

　　赵辉：

　　找招会的成功也是品牌商家和开发商共同的努力，那么作为一个品牌的商家，在这里感谢新浪乐居，能够给我们提供这样的一个平台，作为我们品牌商家也会以后继续支持新浪乐居。

　　谢谢。

　　主持人徐迪：

　　非常感谢赵先生。