论坛现场
近年来，北京市的轨道交通快速发展。
轨道交通因为快速、安全、准时等特点，是城市中所有交通工具里面优势最多的。而地铁的高通达性带来了沿线土地的价值的提高，影响商业空间结构和土地利用形态，重塑了高密度城市的空间已经成为业界共识。据不完全统计：近两年以来，地铁物业每年呈现约30%的价格涨幅，并且能够为区域房地产带来约10-12%的涨幅。
由轨道交通带来的关联影响已经成为楼市看涨的重要风向标之一，同时，市场供需双方对地铁物业的青睐也逐年升温，很多知名开发商已经主打了“地铁上盖”的概念。
如何评估地铁物业的价值，如何更好的实现地铁物业的产品？为此，搜狐网、搜狐焦点网特邀请专家、行业代表共同探讨以上主题，敬请期待。
时间：5月13日上午10点
地点：搜狐演播室
嘉宾：万科北京公司营销总监肖劲；
东亚新华地产营销总监贾玉鹏；
北京龙湖营销总监邹墨远；
亚豪副总经理任启鑫；
万科北京公司紫苑项目负责人高广汉
以下为现场实录
【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好。欢迎各位来到“北京地铁上盖物业发展前景高峰论 坛”的现场，我是搜狐焦点网的李斐。
近年来，北京市的轨道交通快速发展。 轨道交通因为快速、安全、准时等特点，是城市中所有交 通工具里面优势最多的。而地铁的高通达性带来了沿线土地的价值的提高，影响商业空间结构和土地利 用形态，重塑了高密度城市的空间已经成为业界共识。据不完全统计：近两年以来，地铁物业每年呈现 约30%的价格涨幅，并且能够为区域房地产带来约10-12%的涨幅。由轨道交通带来的关联影响已经成为 楼市看涨的重要风向标之一，同时，市场供需双方对地铁物业的青睐也逐年升温，很多知名开发商已经 主打了“地铁上盖”的概念。
如何评估地铁物业的价值，如何更好的实现地铁物业的产品？为此，搜狐网、搜狐焦点网特邀请专 家、行业代表共同探讨以上主题，希望分享业界观点，共谋发展大计。
今天，我们还荣幸的邀请到了众多知名开发商代表到场，他们是：万科北京公司营销总监肖劲；东亚新华地产营销总监贾玉鹏；北京龙湖营销总监邹墨远；亚豪副总经理任启鑫，以及来自万科北京公司紫苑项目负责人高广汉。出席本次论坛的还有搜狐焦点网营销总监黄海英。
首先有请主办方的代表搜狐焦点网营销总监黄海英女士致辞，有请！
搜狐焦点网营销总监黄海英
【黄海英】：尊敬的各位房地产的行业精英，大家上午好，欢迎大家来到北京地铁上盖物业发展前景高 峰论坛的现场，昨天搜狐焦点中国不动产研究中心刚刚举办了一个论坛，业精英对目前房地产的行业面 临严峻的状态，已经有清楚和统一的认识，从搜狐焦点自己的观察来看，在全国二十多个城市举办了三 百多场一万多人次的看房活动，在各地的售楼处相比去年的火爆的场景，今年是一个回落的状态，但是 观望期总会过去，不管政策怎么变化，真正好的产品一定会找到自己的市场。刚才我们主持人提到近年 来轨道交通的迅猛发展，包括它的观念影响，已经成为楼市看涨一个方向标，怎么评价地铁物业的一个 价值，今天我们有请几位嘉宾跟我们进行一个探讨，祝今天的论坛成功。谢谢大家。
【主持人】：谢谢黄总精彩致辞，接下来有请我们对话的嘉宾到台上跟我们一起探讨今天的话题。有请 各位嘉宾。
其实今年的楼市一开始出乎大家的意料，从两会之后地王频出，有房价由高速上涨到降下来，在这 样一个背景下举办这么一个论坛，更具有它的针对性，我们先请肖总跟我们分享一下，在这样一个形势 下怎么评估地铁物业的价值和未来发展的情景和空间。
万科北京公司营销总监肖劲
【肖劲】：别叫什么“地铁上盖”，就是“地铁房产”可能恰当一点。现在我觉得能够卖的好的都是这 个跟轨道交通有关的产品，其实这个事挺简单，就是未来的趋势，我想说三个现在情况，看看大家是不 是有同感。
第一、北京人越来越多，北京交通越来越复杂，交通成本越来越高了，人们出行越来越难，不等于 说大家现在能上网就成天在家上网，还是应该出去的，要想出去天天都是开着车，或者天天都是走来走 去坐公交，或者天天打车都不太现实。怎么办？其实大家都琢磨了，就是看有没有轨道交通，因为毕竟 这是一个安全、节省、不受风雨阻挡、成本最低，而且最方便的交通方式。
第二、房价。市里面肯定现在房价是越来越高，大家说我这买不起怎么办？我要结婚，或者小孩要 上学非买不可，不能永远租房子没有地方住，所有行囊就是拉杆箱，既然要买房子，又要买得起房子怎 么办？可能就要远一点买的起，远了必然带来别的成本的增加，所以要考虑是不是我又能买的起还很方 便，肯定是沿着地铁线在找这是必然的。
第三、国外。国外经验告诉我们，轨道交通其实是一个城市交通的主流，很多国外的人其实上下班 也是坐轨道，不是都开车，所以有车可能在家放着，平常上下车还是坐轨道，尤其是像CBD、去购物中 心，人流比较多的地方不可能采用自己开车方式解决，这种出行也要靠轨道交通解决，于是伴随很多的 产业和行业，和很多为地铁而服务的事情都会出现。
举一个简单例子，日本的漫画比较发达，后来我看书才知道，漫画业的发达是因为伴随着地铁产业 发达才起来的，不是说大家都爱看漫画，因为这个漫画一小本恰恰适合看二十分钟，就是在地铁上呆的 二十分钟，这种书很便宜，印刷很粗糙，买完就翻，下地铁就扔。这是什么产业？其实就是一种快餐产 业。我觉得这是现在时代一个潮流。
当然我们说北京，北京地铁的物业现在我觉得还是少，这个价值还没有被发掘出来。现在靠着地铁 口和没有靠着地铁口项目差10%到20%就了不得了，但是在国外都是以数倍之差，在地铁口可能两万块钱 ，走五百米就是一万，就是差这五百米，差距很大的。
我举一个例子，前两天我看一个文章，分析日本的轨道交通，日本有一个饭店叫“帝国饭店”，也 是五星级的，现在竞争的很惨。很多新的饭店比它硬件条件可能还要差，都比他好，就是一个原因，新 的饭店地下就有地铁，后来大家琢磨住五星级饭店人也住地铁吗？答案是肯定的。因为他到了东京的繁 华地段以后，没有别的交通，你说我打车，你出去打试试看，没有。你说私家车也不可能，全是靠这种 轨道交通，这就是“未来”。
【主持人】：地铁物业价值没有真正被发掘出来。我们现在看到轨道交通发展很迅速，地铁是不是一种 标准的配制，给这个楼盘起到这个锦上 (论坛 新闻)添花的作用，还是说还需要挖掘？我们听一下邹总的观点。
北京龙湖营销总监邹墨远
【邹墨远】： 刚才肖总讲到的一些事情是很有意思的，我们纵观世界一线城市的发展历程，随着城市化进程的推进，人口密度不断增加，交通压力增大。以地铁为核心的城市发展，是世界级发达城市的共同指向，但从北京来看，地铁的发展还属于起步阶段，所以从真正意义上，其实北京现在真正的地铁物业是非常少的。
北京地铁的发展经历了三个核心阶段。
第一个阶段是城市核心区。比如说国贸和王府井，代表物业是华贸、新光天地、东方广场等；
第二个阶段是区域中心，比如中关村、东直门、西直门等；
第三个阶段就是新兴的城市轨道，像大兴、望京、朝阳北路延伸段等等。
第一跟第二个阶段地铁完全是为了满足交通的需要，很少去考虑地铁本身跟房产开发，包括商业的开发相结合，首要目的是解决交通。
早期城市的规划，基本上空间非常有限，可变动的空间非常小，基本上哪个地方能修地铁站是固定的，城市中心是地铁追着人走，在郊区可能是房子追着地铁走。
现在的北京地铁发展正是第三个阶段，在这个阶段才可能真正出现地铁上盖的物业发展，因为城市规划跟地铁的规划可以相结合起来。
我们说到在其他国家，比如东京和香港，港铁是世界上唯一能够盈利的地铁，港铁也是香港最大的地产开发商之一，之所以能盈利，并不是因为通过运输的票务，更多是通过商业位的租赁，以及地铁上盖一些住房的出售，包括到它的一些商铺管理，04年实现96个亿的利润。
在中国的地铁以政府财政为补贴的背景环境下，我们考虑轨道交通更多是一个分散层，地铁本身不是一个开发商，但是在东京和香港就是，它的轨道开发跟城市的商业运营是相结合的。现在结合度稍微弱一点，但是我觉得接下来，在第三个阶段的轨道交通发展，慢慢的这种相结合的切合点越来越多。随着轨道较成为城市一个必然的趋势，在很多其他的国家，地铁是主要出行方式，地铁承担90%的客运量，乘私家车比例不到6%，香港承担运输的城市人群也在50%左右，可能在北京一线城市的比例还是相当小的，因为北京的交通还是比较拥堵，这是主要的原因。恰恰因为轨道交通的便利性，以及地铁上盖物业的商业发展越来越成熟，接下来地铁交通成为主流出行方式是大势所趋。你可以想象，将来的轨道交通网络更成熟，出行更便捷，我们会首选这种出行方式，而伴随着越来越多的像龙湖常营这种大型地铁上盖商业中心项目的出现，地铁不仅仅是一种便捷的出行方式，同时也成了我们购物娱乐等生活的一部分。所以我们说地铁将会成为城市生活中最重要的一部分。
正是基于以上原因，接下来轨道交通跟开发商，包括跟地铁物业的开发的结合时机会更加成熟。
【主持人】：给我们归纳轨道交通的三个阶段，现在处于第三个阶段，才有可能探讨我们今天这样一个 主题。接下来问一下贾总，东亚也一直在发展这些轨道交通房产物业，你们怎么看待这个地铁给房产物 业带来的价值？
东亚新华地产营销总监贾玉鹏
【贾玉鹏】：今天这个话题“地铁上盖”物业，谈到物业就是两个，一个是住宅，一个是商业。而且上 盖跟普通的地铁旁的建筑，地铁旁的物业还不一样，上盖的物业确实跟地铁是紧密结合，比如说刚才说 到东方银座 (论坛 新闻)，这样是就在地铁上面，我们开发的几个项目，离地铁比较近，直线距离就是十米到二十米 ，这个可以归类为上盖物业一个范畴。
我们开发过程中感觉地铁给物业带来的升值潜力是毋庸置疑的，08年北京整个市场不太好情况下， 地铁旁边的小户型的住宅依然卖的比较火，在这种形式下，这样的物业依然会受到大家的归住，包括现 在新政情况下，刚才跟几个老总交流，在这种情况下，什么样的物业卖的好，当然是性价比高，这样的 产品卖的好。
同样类似地铁附近的应该说总量和总面积，控制的比较合适的这样的产品，也肯定会在新政情况下 形成异军突起的情况，也会出现比较好的销售势头。同时大家比较关心，这么好销售情况下，地铁上盖 物业，肯定未来有一个大的发展升值潜力，而且在北京市每天平均有将近两千个车辆上路，在这个发展 趋势下，未来轨道交通迎来蓬勃发展的趋势，轨道交通给楼盘带来升值是毋庸置疑的。
对商业来说，我们有这些商业楼盘也是很多是在地铁附近，比如说东方银座，就是真正与地铁无缝 接触，从地铁上来直接进入到整个物业商业里面，第一是流动量带来很大变化，第二是这种业态调整和 布局，也会随着人流的改变形成一个相应的改变，所以从商业角度来说，地铁给它带来这种消费力，包 括人流量都会形成一个很强的经营业绩的支撑。包括王府井的东方新天地，一开始前期可能有一些方面 因素在调整期，大概四到五年调整期。后来随着地铁的交通带来很强人流量的发展，现在整个业界经营 非常好，业态调整比较到位。说明地铁给商业带来未来商业价值抬升，对北京未来的发展，轨道交通大 概是四百公里发展的一个总量，肯定对这些物业，包括这些商业带来更大的一个发展。
【主持人】：贾总商业方面的专家，给我们分享一些商业经验。地铁上盖的究竟适合哪种业态的商品，这个问题请任总分享一下观点？
亚豪副总经理任启鑫
【任启鑫】：它其实是满足两类需求，第一类根据支柱来讲，它还是我们作为一种居住环境里面开发的 形态，以住宅为主，另外一个是综合体，包括像现在的大兴的新城，之所以能够形成有综合体还有其他 的商业配套，完全是以南北的大兴县为主轴，在主轴的两侧形成一些公共设施配套，我们现在看到的有 一些公园有体育设施和教育设施，在这个基础上建商业设施和酒店，包括办公，这样对整个大兴区的形 成发展形成一个很大的作用。
我们说基于地铁综合体发展，它是一种更高形态的发展方向。另外一种是居住类的形态，地铁对于 居住类的形态，第一点就是交通。我们所说的居住圈和工作圈的联系更方便。第二个层面一定是我们所 处的这个项目以及周边的主流环境提供什么，这样协调居住环境、生活环境和工作环境三者之间的相互 结合。一旦三者形成以后就会形成地铁工业加城市的配备发展，整个城市的新兴规划三者的结合，这样 一个趋势里面它的价值更高一些。
【主持人】：我们问一下万科代表，其实在住宅领域有这种自己的行业老大的地位，万科这几年有哪些 经验给我们介绍一下？
万科北京公司紫苑项目负责人高广汉
【高广汉】：刚才几位老总提到关于我们国内的地铁发展和国外地铁发展比较，对于北京或者国内目前 在大力发展的地铁规模来说，其实很多老百姓没有适应，为什么这么说？以欧洲为例，当时我们看法兰 克福和德国一些比较好的地铁分布，包括看东京他们用了四十年，甚至五十年时间才建立起来这种密布 的地铁网，在北京大家印象里面十多年一个环线加上一个一线的地铁构成。到05年才知道有八通线和十 三号线索，这两年大家开始知道其他的轨道线，这个发展速度是非常快，是不是老百姓的脑子能够跟得 上地铁发展的速度，是不是跟上这个需求，其实发现地铁上盖物业的价值也是在与此，正是北京作为国 际化大都市它的地铁发展规模和素质，有可能造成未来明星的项目的这样一些几乎。
刚才邹总说过一句话，过去地铁可能是地铁追着百姓跑，后来是地铁发展，百姓追着地铁跑。举几 个例子可以看一下，第一个先说一下万科紫苑 (论坛 新闻)它在07年开始建造，当时根本没有14号线这样一个规划， 到了08年底09年初14号开始规划，大家突然发现在我们家门口有一条地铁，大家非常关注。很多的网友 也了解到14号线并不是因为通过某个项目，而是曾经经历一个改线项目。就是在经十南还是经十北应该落在哪里？为什么百姓这么关注地铁未来落的位置在哪里？就是有可能地铁差五百米，差八百米对于它 的价值就是不一样的，对于百姓未来出行就是不一样的，并不是因为项目创造价值，而是每个客户，每一个真正的购房人对于地铁未来落在哪里非常关注。
第二个例子，举一下长阳半岛例子，今年下半年会上市，恰巧是房山今年通车，大家想原来想象很远地方，现在可能用半个小时时间可以直达市中心，这个感觉完全不一样，这是项目是目前地铁对它的巨大的影响。
第三个例子是万科下半年推出一个项目是万科红，就在宋家庄站，未来是亚洲最大的平行换乘站，未来三条线的交汇处，这个项目本身坐落的点在三条地铁线交汇处的上班处，未来带来的便利性和通达 性远远不是现在目前的情况。总体来说一句话，未来的客户，我相信追随地铁发展而选择，未来物业产 品的趋向性会越来越强，因为地铁带给客户有很多东西，比如说我们常说的电力的配套，可以说未来城 (论坛 新闻)市化发展方向，地铁就是一条血脉，地铁流到地区，未来这一块最繁茂，客户最集中，也是未来城市发 展最核心的个地方。
【主持人】：因为刚才我们讲了很多地铁上盖物业的价值，适合打造的产品，想让肖总介绍一下，打造 这种地铁上的住宅物业类型？
【肖劲】：现在为什么这么受关注？我们一般说地铁其实后面两个字给省略了，就是地铁“网络”。这个东西有点像手机，你有我没有，等于你也没有。我们必须人人都有这才方便，地铁也一样，你们家楼 下有一个地铁线，我们所有人没有，你等于没有，这个是网络化以后，各种各样形成一个网络交通概念以后，它的价值成倍的发展起来，北京的以前地铁是线状发展，一旦发展起来之后，你发现你去哪里都 方便，这是最关键，这两年我们突然感觉到地方是这样。基本上我们想去的地方，除非那个地太不想去 了，基本上坐地铁都可以到，现在大家一下子突然感觉到它在身边。
在这个情况下，有两个是特别关键的，一个是轨道站点的设计，一个是最后一公里。你总是需要换乘，很难说一条线可以到目的地，中间可能换两三次，在国外是很正常的，我们国家在这个方面其实还 是落后的，还是希望能够变的更加的方便，更加人性化，但是好的情况在于现在新的一些换乘就设计的 比以前好了，基本上是上楼就可以换。实际上你最后五百米，一百米是最难的，国外靠什么解决？国外 其实是靠轨道交通站点停完以后，和这些建筑之间的地下结构解决。比如说你要到搜狐大厦，估计大家 都在五道口下车，下车之后你要走过来，大概是三四百多米，估计要走七八分钟，实际上你快走不要， 为什么走不了太快，因为地面交通太难走，国外基本上就是从地下就走到搜狐来了，这个地下的交通两 边都是商业，你在一个商业环境中走到我们这里目的地。
这些设计其实不是做不到，关键是一个系统化，就是要整合这些东西，可能整合公交系统，整合路 上遇到的一些楼的基础，当你连上搜狐大厦的时候，你周边的楼都连上了，最后这一公里往往是限制人 们出行。在国外差五百米可能就差很多钱，这个已经是交通轨道了，在中国应该差的更多。
在中国这一块还是很简单的，就是以距离来划分，我离地铁站越近越好，但是未来可能不是，无论 是我们说的地铁，其实背后有一家公司叫北京市基础设施投资总公司，专门投资地铁的，并不负责运营 ，运营交给很多公司，地铁总公司，好象港铁在北京也有运营，其实就需要京投公司和许多的开发商多 那么一点投入，把最后的一公里，或者把大家最困难的一点事解决了。
举一个例子，你跟公交和其他的地铁怎么连接？你跟周边建筑怎么连接？你跟商业怎么连接？完全 是从人的出行方便性角度考虑，这个没有别的方法，要靠协调整合。如果没有这么系统的大家共同的理 解，没有把这个事情做好的魄力，加上一些投入，最终大家还是很难做的，只有靠这些方式解决。
【主持人】：还是需要借助一些基础设施的相关配套建设，加大投入。我们问一下龙湖邹总，在打造地 铁上盖这种高端物业方面，你们接下来有哪些思考？
【邹墨远】： 我们今年可能有一个项目会启动，就是我们在常营拿的那块地，龙湖在北京的布局已经实现了多业态的分布：有城市高端区域的别墅项目颐和原著，有核心位置的高端公寓项目唐宁ONE (论坛 新闻 视频)，有城市附中心的项目香醍溪岸、滟澜山、香醍漫步、花墅香醍等等，以及在通州区的项目蔚澜香醍，从别墅、花园洋房、高层公寓、精装公寓等等，基本上各种业态都涉及了，唯一尚未实行的就是商业和综合体。我们在重庆发展过程也是从单一业态到多业态发展，然后到综合的商业产业开发。通过多业态平衡一些市场的走势，为我们现金流做一个整合。
接下来我们也会非常重视做商业物业这一块，做商业物业需要充分的准备，不是有这么 一个机会，大家都去做。其实我们能取得常营这个项目，更多还是因为它的商业部分占比数比较大，大概超过50%以上，常营这个项目将打造一个真正的地铁上盖。正在建设中的6号线地铁常营站，在我们的项目有四个地铁出口，都是在项目的负一层，也就是说我们二十六万平米自持的商业，是直接和地铁站接驳的。这也是龙湖如此看重这个地块的一个很重要的原因，针对这部分商业，龙湖将会完全自己进行招商、规划、租赁和管理，这个可以保证真正地铁上盖物业的一个规模，包括后续的可持续性，而不是零散的销售，更多是自己经营。
常营项目规划可能有两个主业店，大型商场，超大型的imax影院、冰场、儿童职场，还有家乐福这样的大型超市。
其实在常营区域，已经随着CBD的东扩，包括整个东区板块的扩大，已经大概聚集了高达六十多万人口的密度。而由于种种原因，该区域还没有出现一个真正的区域性商业中心。龙湖常营项目 (论坛 新闻)正式希望依托龙湖16年的高端住宅开发经验，8年的高端商业运营经验，在这个区域打造一个真正的商业中心。因为北京是一个多中心的区域，在东边可能是国贸，北面可能是中关村，而将来的朝阳北区区域伴随着轨道交通的完善，更伴随着大型商业中心的进驻，也是有着巨大的发展潜力的。
在规划上面我们也是跟一些相关的设计单位讨论过。我们已经确立了商业的特色标准，比如说净高、灯光的亮度大概就列了五百多项。针对假设有一天要进入这个商品，拿到商业物业的项目，各项标准要成体系。因为它跟住宅是完全两码事，之所以在这么短时间内，把46万平方商业地块进行整合，我们前期做了大量准备工作，分派4只商业调研队伍，对香港、日本、北美、西欧等区域的大型商业中心进行的细致的考察和研究，做了大量调研工作，博彩重家之长，龙湖对常营项目是倾注了大量心血的，将成为龙湖地产在北京的第一个商业地产，也希望把它打造成北京东部的一个新的城市地标。
【主持人】：贾总那边也是商业专家，也是中小户型住宅的比较丰富的开发商，你们是怎么操作的给我们介绍一下？
【贾玉鹏】：地铁上盖物业，我们做的几个项目，就是一般一公里之内的距离，我们还是做一些小户型 住宅产品比较合适，因为这样一个距离，必然受到整个的地铁的噪音的感染，包括人流量来回嘈杂的干扰，在这个距离内尤其是上盖物业，最好是做这种小户型的产品，这样的产品购买人群还是工薪阶层，上下班基本上都是在办公，可能晚上居住一下，生活节奏比较快，而且这个物质工薪阶层买了这个产品 可能是一个过渡产品，在一公里之内这样距离建这样的产品相对比较合适。
另外比如说在一公里到三公里距离之内，这个距离受地铁的影响也是比较大的，这样距离的一些项 目，建一些不同类型产品。我们在大兴拿到一块地做（马赛公馆）一个项目，距地铁三公里的一个距离 ，我们是打造法式园林建筑的一个产品，档次是定位在中高档的，因为这个距离既能享受到地铁的便利 ，同时又不受地铁噪音，包括人流干扰，所以这个距离打造这样的产品比较好一些。
根据离地铁距离不一样，这种考虑因素也是应该有区别，而且地铁上盖物业建设中一定有几个方面 注意的，第一是振动。肯定对建筑有影响的，包括我们马赛公馆建设过程中，旁边有一条铁路，我们在做园林的时候，园林密集度还有高度，一些大的乔木，在一定程度对噪音有一些影响，这些都是 在地铁上盖物业里面考虑的比较多的方面。
第二个考虑整个交通组织，因为地铁上盖物业，在交评过程中要求非常严格，地铁本来人流的吸纳 能力非常强，每天人流量非常大，在这样情况下离着地铁非常近的上盖物业交通组织要求非常严，要跟 整个地铁形成比较合理的轨道交通的循环，另外不能受人流的一些影响，尤其是一些车行的路线。
第三个要考虑就是地铁和建筑物的良性结合，这里面说的比较多就是商业。刚才邹总说到他们的一 个项目，其实商业跟地铁关联度，比住宅型地铁关联度还要大，体现在哪几个方面？第一是它在跟地铁 结合过程中，有两个区域的不同点，第一个像东方银座，这样是在城市核心区域，以办公为主的这样一 个区域，坐地铁来回进出地铁，主要是以在写字楼办公这样人为主，另外一种是比如说天通苑 (论坛 新闻)的广场， 通过地铁进出人流主要是居住人流，可能进地铁去上班，或者出地铁人就是回家，这个居住区这样一个 位置，跟地铁结合一个商业，这两种商业在结合过程中所考虑因素完全不同，因为上下班的人群，不过 多在晚上进行停留，居住区域的跟地铁物业结合这样的商业，它可能更多人是在晚上去结合。在考虑过 程中，尤其是地铁上盖物业，出了地铁之后直接进入地下，进入这个商业里面，最好在地下一层多设置 这样一些餐饮，比如说上班之前吃一个早点，下班以后在这里简单吃一下快餐或者餐饮，然后回家，做 一些餐饮比较合适。上来之后很多业态，像家乐福，跟生活息息相关的一些产业。这样整个区域发展非 常好。
东方新天地，前期的业态调整有些不合理的地方，包括地下一层二层每层业态不合理，后来档次提 升了，也考虑到进出这个位置的人流还是以上班族为主，所以得把上班族的这种时间结点跟他们进行很 好的结合，设置自己的业态。这样它进行调整之后，现在发展也比较好，这三点在地铁应该是上盖物业 在建筑过程中，这几点都要进行很好很周密的考虑，这样如果要是结合的好，考虑周全，能够把地铁给 你带来价值最大化，发挥最大效应。这种结合度结合不好，不会因为你这个地铁反而这个物业贬值或者 讲价，这个不会，本来应该是在价格提升10%到20%，但是可能是结合度不好，这个价格就不会提升这么 多。这样对你物业产品后期增值是非常有利的。
【主持人】：谢谢贾总的建议和经验。任总那边谈一下你的关于地铁上盖物业的思考。
【任启鑫】：刚才提到三个阶段，的确带来了，我们现在要求地铁一体化的设计，在之前很多地铁里面 完全是地铁出口和入口，现在一个比较好条件，因为先有地铁规划后有小区建设，所以大部分目前在建 的小区都有这样一个特殊的要求，明确是要根据地铁设计。第二就是运营公司，其实对于目前提高地铁 的服务水准和地铁运营能力也有一个很大的变化。对地铁物业来讲应该有一个提高。
因为地铁里面形成的一体化的设计要求，现在地铁的一体化要求首先是反映在对于商业，对于配套 类的产品结合。第二是反映到运营结合上。举两个例子，一个是保利在大兴做一个项目，保利茉莉公馆 (论坛 新闻)这个项目在整个的东南侧有一个地铁出口，好象是要求一体化设计，形成一个商业的结合圈，在这个位 置设计了有两类业态形成，一类是纯粹的商业物业，另一类是小公寓。能够满足以这种对外接待为主的 一个业态。在这个项目上，包括整个小区里面，因为大部分的间距都是百米间距，非常的合理设计。在 这样的情况下，让大家能够在一个既能够享受地铁的便利程度，同时在小区里面享受到我们说的市区里 面给大家提供的配套的东西。
在大兴区另外一个项目是兴创地标 (论坛 新闻)，当时取这个名字“地”，也是跟“地铁”完全相关的，这个项 目是里面涵盖了商业、酒店和公寓，整个地铁出来以后，这个楼是下面一层是商业的一栋楼，最南侧是 一个酒店，按照公寓设计，实现了一个最大的特点，所有的用户单元都可以从地铁直接进入，住在这边 小区的居民业主，是不需要走外面，无论春夏秋冬都是完全可以在里面实行，可以连接到每一栋楼的单 元，这个实现真正意义上的与地铁相关的形成特殊的形态。
第二个它在考虑它的酒店，考虑地铁的出口，考虑商业搭配关系上，同时对于酒店客户来讲也是比 较方便，三者能过很好的结合，这种情况就是最大化的利用地铁一体化的设计，实现整个的小区的合理 设计，这个对于未来的地铁发展应该是一个大的主流的趋势。
【主持人】：请万科项目代表这边说一下你们这方面的发展。
【高广汉】：首先，先抛开地铁不谈，万科对于片区一个任职，万科在进军西南片区是05年，当时的任 职还是价格洼地，经过了紫檀 (论坛 新闻)到后来的紫苑，加上现在的朝阳半岛，刚才提到万科立足于这个西南片区 的规划，当时的地铁规划也许还没有到，不是说我们有这个远见，而是万科和城市发展的方向选择有一 个契合，其实房山CSD这个概念也是刚刚提出来不到一年的一个时间，提到紫檀，给大家回顾一下，当 时周边售价是四到五千，有一点扩荒的感觉，后来紫檀只有十万平米，到紫苑四十万平米，到未来可能 还会有更大规模的开发和建设。
刚才提到地铁是一方面，更多万科是看到由于整个西南片区，整个城市发展的引导，城市的血液流 向这里，势必未来很多发展机会在这里，包括刚才提到CSD，包括奥特赖斯等等，都是给未来这一片规 划，带动了为了大家可以实现预见的一个画面，因为原来在朝阳这个地方实际上是一张白纸，后来是政 府真正下了力量把朝阳打造一个真正朝阳半岛决心开始了，短短半年时间，这一块区域被北京大部分的 购房者所关注熟知，大家期待万科在这一个片区有一个更多的表现。
其实很多老百姓选择房子的时候，包括选择地铁物业上盖的时候，有一个困惑，很多人跟我聊，我 是选择目前现有的地铁周边的物业，还是所谓的透支两三年以后未来一个地铁物业。其实这个问题每个 人都有自己的解释，每个人都有自己一个判断。第一现有的地铁物业目前的价值都比较贵，大家看出得 到的，虽然没有达到一倍到三倍价格，但是肯定有一个相当大价格差异。现在我们说在四五号线旁边买 个房子不容易的。
“透支”未来可能在地铁发展方向的产品，我要选择什么样的？我给大家一个建议，起码这个地铁 在规划中或者沿线当中定了一个配套规划的时候，其实对于你买购房一个保障。房山线是在2010年底通 车，这个实际上意义上是透支，对于客户来说是半年时间。从朝阳到六里桥直达直线距离就是半小时到 四十分钟时间，这个时间很多在北京生活的人群来说，这个时间完全是正常的一个通行时间。刚才肖总 提到“最后一公里”，其实两个解释，一个解释是客户出了地铁以后回到家是什么样一个通行过程，还 有一个是通行方式。很多人如果说地铁与它的距离超过两三公里，并不是真正意义上的地铁沿线，这样 说从家到地之间的通行距离如何解决？这是一个问号。这个问号一是抛给政府未来可能有更多配套交通 建设，其实也是抛给地产商，如何在开发建设上，能够在最后一公里，最后的五百米，把更便利的方式 ，能够给到客户。
【肖劲】：昨天我们去投标朝阳两块地，三号地和八号地，结果没有出来，希望能够拿到，我们对那块 地还是很熟悉的，做了大概七八个月工作，在今年的七月份朝阳半岛这个项目可以卖了，朝阳这个项目 群有一个名字“朝阳起步区”，大家听这个词，因为先把这一块土地给开发完，配套做好，再由它向外 扩张，这个概念从哪来？美国TOD一个规划项目。就是以交通的核心点为中心，向四周扩散。离这个点 越近，容积率越高，人们越方便。其实大家一想很正常，地铁站越近当然土地越贵，当然容积率越高， 居住的人越多，大家越方便，而且商业容易存活，为什么很多商业不容易活？就是因为没有人或者人一 过去就过去不停留，TOD模式很好解决这个问题。
我们之所以对朝阳这几块地感兴趣，恰恰就是这一点，而且地铁一停，刚才我们说的“最后五百米 ”，其实距离每个小区二百米，距离自己家就是四五百米，所以我们对那里特别感兴趣，我相信先进的 规划理念，必将能够造成优秀的产品。所以我们老是往那里走。
【主持人】：关于打造物业，你给我们讲一下你的经验和思考是什么？
【肖劲】：思考有三个出发点，一个是大规划到底是成立不成立？比如说大规划，周边不支持这种大规 模的居住，或者说市政条件不具备肯定不行，这是我们第一个思考点，朝阳大的规划肯定是具备的。
第二还是看交通，有的交通画一个大饼，未来才有，有的是实实在在的已经开始了。
第三就是客户群，认可不认可你，如果客户群不认可你就没有办法，朝阳在北京西南这个地方，恰 恰是现在供应量比较小的，供应又要，房价又高，人必然是外溢一个趋势，又有轨道交通，环境有好， 有大量客户群存在，一定未来是没有问题的。
原来城市发展是以摊大饼模式发展，就是因为没有轨道交通发展，有了轨道交通就是线型发展，往 后就是卫星城，十几年前二十几年前也提卫星城，光说，没有发展起来，原因就是没有轨道交通，现在 有了轨道交通，随着线型发展未来都是一个小小的地铁站。这是我们国家一个政策，在这种政策下，规 划肯定是美好的，开发商有一定去适应这些规划的，以后这些地方肯定发展的好。
【主持人】：感谢今天我们的五位嘉宾，来自四个知名开发商跟我们一起探讨地铁上盖物业的价值，包 括怎么打造这些产品，以及今后的发展情景，都介绍了自己的一些经验，一些自己的心得和体会，我们 今后也期待北京轨道交通物业有一个很好的发展前景，感谢我们今天到场的嘉宾，也感谢在线网友的关 注，我们本次论坛到这里，谢谢大家。
来源：搜狐焦点网
