职业经理人周刊 >> 行业动态

   日益显现的盈利分化，高土地门槛导致的寡头化趋势，暗潮涌动的并购……宏观调控背景下房地产行业性的大洗牌，伴随十八大新政治经济周期的来临而加速。

　　在地产金融界叫嚷多年之后，行业性的大洗牌，如今终显端倪。

　　10月底，逾百家上市房企公布三季报，万科、招商等龙头房企业绩飘红，一些中小房企则亏损严重，行业利润两级分化已是不争的事实。

　　过去两年间，房企并购案例频发，一批中小型房企面临被兼并、甚至破产的命运。而一些龙头房企则趁势攻城略地，扩大规模。在调控的寒冬中，谁占有了拿地融资的先天优势，谁自然能够捱得更久一点。

　　“房地产行业大洗牌”的命题，以不可被忽视的姿态，摆在了每一个人的面前。

　　《东地产财经周刊》(下称“《东地产》”)在采访中发现，越来越多的行业专家预测，房地产业的“寡头”趋势不可避免，强者恒强，弱小者则难免被淘汰。

　　“还要看十八大的情况，十八大以后，如果货币政策放松，可能会让中小型房企活过来，这也是有可能存在的。当然，如果继续实行紧缩的货币政策，银行融资仍然偏向大房企，那么大房企会更强，行业洗牌会更彻底。”在复旦大学金融研究中心主任、经济学院副院长孙立坚看来，即将召开的十八大是个重要的时间点，或许会成为影响房地产行业未来走向的重要分水岭。

　　赢利分化的财报

　　上市房企在10月底陆续公布的三季报，再次论证了“房企利润分化”的事实。

　　10月18日，招商地产公布三季报，该公司前三季度实现净利润24.19亿元，同比增长16.03%。实现营业总收入161.46亿元，同比增29.45%。仅在刚刚过去的第三季度，招商地产实现净利润11.98亿元，同比增长高达94.53%。

　　10月23日晚间，地产龙头万科发布三季报;10月29日晚间，金地和保利相继披露了三季报，至此，万科、保利、金地、招商四大房企今年前三季度的业绩已经全部公布。

　　据上述四份三季报显示，万科前三季度实现营业总收入461.28亿元，同比增长57.39%;净利润50.8亿元，同比增41.74%，遥遥领先。保利以38.51亿元净利润紧随其后，同比增10.21%;实现营业总收入313.07亿元，同比增长43.52%。而位居末尾的金地也通过前三季度提振业绩一改过去的低迷姿态，净利润同比大增91.9%为9.2亿元;实现营业收入117.37亿元，同比增长80.67%。

　　链家地产市场研究部张絮认为，前三季度，四大龙头房企营业收入均取得明显的同比增幅，最低的招商地产也达到了近三成的涨幅。这种营收大涨主要是由于龙头房企均有规模庞大的可结算资源。

　　四大龙头房企业绩飘红，与之形成鲜明对比的是，一些中小房企利润下滑、亏损严重，

　　与招商地产在同一天公布三季报的，则是中小民营房企的代表——莱茵置业。莱茵置业三季度报告业绩一片黯淡。数据显示，莱茵置业 1～9月份营业收入为6.7亿元，同比下降 16.59% ;实现净利润3618.7万元，同比大幅下降30.41%，利润率仅为5.4%。

　　据链家地产市场研究部统计，截至10月23日，有29家上市房企公布了三季报。这29家房企前三季度合计实现利润68.71亿元，同比下降4.92%。其中，21家为排名在100位以外的小型房企。

　　10月23日，沪深两市共六家房企发布三季度业绩报告，这六家上市房企包括三湘股份、津滨发展、名流置业、万方地产、荣安地产、和万泽股份。这六家房企全部为中小房企，三季度净利润均不超过亿元，除了津滨发展和万泽股份两家公司外，其余四家房企三季度营业收入和净利润同比均出现50%以上的大幅下滑。

　　大房企和中小房企所得利润为什么会遭遇“两重天”?孙立坚告诉《东地产》，这是宏观调控的大环境造成的，规模小的企业抗衡风险和监管的能力小一点，容易出现资金缺口。

　　“首先是中小房企数量过多，同质化竞争明显，当融资成本上升和限购令不断强化时，其利润空间明显萎缩，资金链面临断裂风险。其次，大型房企楼盘开发，具有规模经济性、布局个性化以及性价比控制的明显优势，当消费者寻找一步到位的楼盘时，重视品牌意识的它们就自然胜出!”

加剧的马太效应

　　重压之下，个别大房企走出困境，小房企自身难保，行业的马太效应逐步凸显。

　　中小房地产企业的日子日益艰难，甚至部分中小房企已经申报破产或不再申请继续从业资格。

　　今年4月初，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产，正式引爆国内房地产企业退出潮。

　　同在4月份，另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。

　　早在2011年底，北京市住建委发文称，共有473家房企的资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。

　　一些主业非房地产的上市企业开始频频撤离房地产。去年以来，宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司撤离楼市。

　　一些房企开始转型。8月底，上市房企刚泰控股宣布退出房地产市场，主战矿业。

　　一些小房企不得不通过出售项目或者股权的方式缓解资金困境。荣安地产10月8日公告称，分别以2.89亿元及0.32亿元出售其所持有的江苏荣安置业有限公司90%、10%股权给杭州富展投资有限公司，总共获得转让款3.21亿元。

　　沿海家园近期与深圳控股订立资产交换协议，沿海家园以5.5亿元向深圳控股出售其苏州商业项目，同时沿海家园将以约2.15亿元的对价向深圳控股收购惠州项目的30%股权，这次资产交换使得沿海家园获得3.35亿元资金。盛高置地向恒大地产转让了无锡的一幅土地，价格约9.7亿元。

　　中国房地产协会和兰德咨询机构联合发布的《中国房企经营管理状况蓝皮书(2011)》甚至认为，如果现行政策能够落实到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。

　　在这30%的占比中，毫无疑问，大部分是步履维艰的中小型房企。

　　“行业集中度在提高，小的企业只有转型出局了。咱们老说狼来了，狼来了，行业要整合，房地产行业的整合在2012年暴露的非常明显，就是强者愈强，弱者愈弱，房企开始品牌化、专业化、规模化。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰据此分析。

　暗战大洗牌时代

　　知名财经评论员叶檀预计，在未来五年内，房地产开发企业将缩水至十分之一，从万家下降到千家。

　　叶檀的判断并非空穴来风。2010年以来，房企并购事件频发，整体数量大幅降低。

　　据报道，房企并购事件的活跃开始于2010年第三季度。

　　清科研究中心的数据显示，2010年第三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。2010年我国房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。

　　2011年上半年，房企巨头并购案例就不断出现。以万科为例，据其半年报显示，1至6月，万科斥资超过46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的10家企业。

　　截至2011年6月，房地产行业的并购已经发生了51起，位居所有行业首位。

　　资料显示，2011年全年共发生近500起房地产行业内的股权及资产交易，涉及金额超过1300多亿元，无论是并购案例还是并购金额均远高于2010年。

　　从房企并购的现状来看，房企并购最常运用的是房企股权收购和房地产项目收购两种模式。大房企并购小房企，内行房企重组外行房企，已成为当前并购的主要趋势。

　　而这导致的最直接后果，就是行业的集中度大幅上升，行业洗牌成了必然之势。

　　中国指数研究院今年的一项研究数据显示，百强房企的市场占有率，从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。近三年以万科为首的10强房地产企业金额占整个市场的比重，已经从2009年的8.57%提升至2011年的10.52%。

　　有业内人士认为，行业集中度还需要进一步上升。“目前房地产业的集中度是上升了，但是我觉得还远远不够，还需要再进一步。”易城中国联合创始人柳费国在10月初接受《东地产》采访时说道。

　　上海财经大学副校长王洪卫表示，行业集中度上升是件好事情：“规模化、品牌化，质量才会有保障。但是目前来看洗牌的力度还不够。”

　　越来越多的人承认，房地产市场向着寡头时代发展，已经是大势所趋。

　　华本城市地产研究院品牌中心主任李洪侠公开撰文表示：房地产并购潮早在几年前就开始，目前有加速的趋势，未来的房地产市场会往寡头时代发展，即全国房地产开发业务会基本集中在为数不多的几个大开发商手中。

　　孙立坚谈到了非常重要的时间点，在他看来，十八大是重要的分水岭。“一切还要看十八大以后，货币政策怎么走。”

　　他认为，行业洗牌有利有弊。“我已经感受到了行业洗牌的高峰，这对房企的规模化、为消费者营造整体性一体化的居住环境是有很大的好处的。但是对房价的下降是不利的，竞争对手越少，价格下降的可能性就越小。”