自10月初出台房地产调控措施之后不到两个月的时间，已有多个城市加码调控力度，显示出地方政府部门抑制房价、调控楼市的决心。对于楼市未来走势，旭辉集团副总裁、北京（楼盘）区域事业部总经理孔鹏在和讯网举办的“第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上表示，明年市场肯定会调头往下，大城市由于受需求影响，基本能够支撑高房价，但那些人均已有两三套住房的小城市，不可能再有机会发展房地产。

疯狂楼市难以持续 大势或掉头向下

孔鹏认为，本轮房价上升有三个核心因素，首先2013年、2014年市场确实已经触底，本身具有反弹诉求；另外一个重要的推手是经济发展的需要；同时政府去库存政策的出台，也刺激了楼市向好。

但凡事都有正反面，在孔鹏看来，目前看，在经济向好的趋势下，房地产行业稳增长的任务会减轻。另外，房地产业对经济的拉动也是极度不均衡的，政府很难控制，“政府想让去库存的地方去不掉，不想去的就变成了泡沫，平均一看数字还不错，其实运用起来很难”。

所以在这样的背景下，房价涨得过快的城市纷纷出台限购政策，也是顺理成章的事情，明年房地产市场的走势也逐渐清晰。

孔鹏表示，供需，包括价格都在博弈，在博弈过程中大势会掉头向下。从过往经验来看，基本上房地产市场呈现出短周期特征，3、4年是一个周期。而 每一轮的低点差不多是上一轮的高点，呈梯度在往上走，因此这一轮调整的时间也不会太短，从供需角度看，大城市基本能够支撑高房价，而小城市，特别是人均住 房已经两三套的城市可能房地产市场的机会不大。

孔鹏进一步表示，目前房地产市场已经经历了从黄金到白银的变化，行业规模可能已经见顶，总量持续一段时间以后就会向下。

不过，房地产市场并非毫无作为，在孔鹏看来，一些一线城市已经由做增量市场转成做存量市场，由建新房转成做都市更新；而房地产开发的主战场会转向一些新兴的二线城市，像武汉（楼盘）、郑州（楼盘）。另外，房地产业作为空间提供商，居住空间改善是一块，商业、办公、综合开发又是一大块，同时旅游、养老等新兴市场规模虽然很小，可能支撑不了一个集团战略，但同样也是有机会的。

楼市降温传导至土地市场 明年下半年或缩价

据孔鹏透露，旭辉今年发展特别迅速，年初给资本市场承诺的业绩目标是365亿，到7月份就已完成，后又上调至435亿，10月份也已完成，“不出问题旭辉业绩应该会超500亿，算是超额兑付了承诺，过500亿也算创造了一个快速增长的典型案例”。

孔鹏表示，旭辉在巩固固有市场占有率的同时，今年又进入了两个新的城市，明年会对土地市场进行观望，因为房价的波动最后一定带来土地的波动。这 一次的波动其实刚刚开始，因为第一步是缩量，缩完量才能缩价，缩完价才能影响到地价，地价不动但是报名的家数会减少，然后地价才会缩价，它是一个传导的过 程，而这基本需要半年以上的时间。

所以，孔鹏认为，土地市场的降温会在半年以后，可能在明年的三季度、四季度才能看得到。在这种情况下，旭辉在进新城市的时候也会去做选择。

“旭辉其实在投资上面是很讲究的，我们非常希望能够利用波段去拿地，在低点踏入新的城市，在高点进行销售，事实上旭辉这几年的业绩增长与此也有关系”，孔鹏说。