从去年底以来，房产新政的逐一出台，无疑为疯狂的楼市“降温”了不少。业内专家普遍认为，新政的出台，对住宅市场影响最大，而对商业物业市场，却正孕育着一轮新的机会。
对于大多数投资者来说，与住宅地产相比，商业地产的投资稍则显“陌生”。当前的关键问题是，适值房地产调控时期，面对中央一条接一条的严厉打压政策，投资商业地产能否避险？应该选择怎样的产品？
为了探讨新政之下的投资之道，解答投资者的疑惑，2月26日，沪上主流媒体联合举办“2011楼市新政下的投资之道”论坛。复旦大学房地产研究中心主任、商业地产研究所所长尹伯成、中国房地产信息集团地产分析师薛建雄、盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民(微博 博客)、上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷等知名房地产专家和沪上媒体一起，共同围绕各自领域展开激烈的讨论，共议新政之下投资之道。
商业地产投资潜力渐显
后调控时代，绝大部分的投资者都在思考着一个问题。住宅调控对资金的挤出效应，这些资金的出口在哪？
“投资工具与选择余地不大的情况下，短期内回暖的商业地产或许会成为投资者的选择之一。”上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷认为，在中国目前这样的通胀形势下，在没有更多的投资渠道下，投资不动产是必然的，但在宏观调控抑制了住宅投资之后，资本陷入观望，没有被调控的商业地产反而迎来了机会。
复旦大学房地产研究中心主任、商业地产研究所所长尹伯成指出，随着中国城市化进程的进一步推进，中国经济实现内需主导的战略转型以及国人收入不断增长所催生的消费升级需求，中国的商业地产将迎来新的发展契机和投资潜力。
做好长线投资的准备
按照“新国八条”的规定，二套房首付比例从原来的50%提高到60%，而商用地产购房贷款首付比例为50%，投资门槛相对较低。
在商业地产的“掘金”机会面前，专家们也一致认为，商业地产投资与住宅投资的区别是，前者投资回报周期会更长，因此投资客应做好长线投资的准备。
中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、资金投入量都有不同程度的差异，需要一定的培育期。对于习惯于购入住宅物业的投资者来说，投资前须有资金和心理上的多重准备。
复旦大学房地产研究中心主任、商业地产研究所所长尹伯成也指出，商业地产和住宅地产最大的区别，不是炒差价，而是搞中长期的收益。如果购买商业地产一定要注重地段、人气和回报率，因为地段和人气决定了它将来的回报率。
选择适合自己的产品
商业地产“受宠”，写字楼、酒店式公寓、购物中心等纷纷蓄势待发，一个摆在众多投资者面前的问题是究竟该选择怎样的商业地产产品。
上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷认为，相对于住宅地产投资，投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化，投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目，这样既可以规避楼市新政，又可以抵抗通胀。
“我看好写字楼和酒店式公寓，因为这两块东西比较适合传统的开发商和传统的购买者。大多数的开发商以开发住宅为主，像万达这样专注于商业的开发商这么多年在国内非常少。”赵春雷表示。
盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民则看好城市综合体项目，他表示，城市综合体凝聚居住、办公、商业、休闲、酒店等各大城市功能于一体，会促使城市向多中心、多特色方向发展，并带动一座城市整体现代化水平的跃升，商业潜力无限。
商业运营团队是关键
做好长线投资的准备和选择了适合自己的产品之后，专家们还指出，判断商业地产的好坏，其商业运营团队是关键。
尹伯成指出，最重要的就是你要选择看开发商的运营能力，还是看企业品牌，这个企业有没有成功的运营过一些商业的经验和案例，这个企业他有没有很强的专业研究能力、定位能力，这个企业有没有很强的招商和商家组合号召能力等。
万达集团上海区域商业管理有限公司总经理李琦告诉记者，商业地产的投资需要更加专业的技术，更加持之以恒的耐心。选择一个好的商业地产投资，不仅仅是看它的商业形态和商业组合，更重要是看它的商业经营者。因为商业是持久不断变化的，是根据市场的发展要不断的发展的。
以五角场万达广场为例，从开业到现在品牌更换率基本上达到70%以上，随着功能的完善，更多好的品牌进入，整个商圈不断提升和完善，体现了经营团队在后期所占的作用；以周浦万达广场为例，从起初外界对地段的一片质疑声到现在日均4万左右的客流量和3200辆左右的车流量，专业的运营团队从企划、经营等方面努力，保障了所有商户的正常经营，实现了项目的成功。
来源：新浪房产
