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    离开金地一百余天的赵汉忠高调归来，笼罩着国内最大房地产基金星浩资本CEO的光环；前SOHO中国运营总监苏鑫再度露面亦转型PE，高和投资基金已成功运作一项京城物业；而由五个知名地产领域企业家群体联合发起的盛世神州房地产投资基金管理公司在北京诞生更是备受关注。

    盛世神州基金由北京银信投资有限公司董事长、北大PE投资联盟副理事长张民耕领衔发起，背后除了站着阳光100总裁易小迪和复地集团董事长范伟外，还包括富汇投资管理有限公司董事长曾军及喜神资产管理有限公司执行总裁曾勇。

    面对收紧的“银根”，张民耕笑言：“上帝是公平的，在关是一扇门的同时打开了一扇窗户，这扇窗户使房地产的投资基金风起云涌。”

    以下是2010博鳌房地产论坛期间，盛世神州房地产投资基金（北京）管理有限公司董事长张民耕接受观点地产新媒体独家专访实录：

    观点地产新媒体：目前越来越多的房地产商开始探索成立地产PE的可能性，您怎么看待这种私募资金热？

    张民耕：现在各行各业都在做私募股权基金，而房地产界特别热闹，可以说做私募的房地产基金已经成了风起云涌之势了。包括我们在内大概有近20多家基金。

    为什么大家都在做基金？就像万科肖莉说的，对房地产商来说，拓展融资渠道、变化融资方式，已经到了刻不容缓的时候，这是第一个。第二个就是我们国家的房地产金融发展，本身发育不健全，几乎可以说错误的政策、资源错配的现象很严重。

    主要是从三个方面来说。第一个，就中国城市化进程那么庞大，速度那么快，而城市化进程当中主要的一个内容就是房地产投资。主要是两家来投资，一家是政府，政府实行统一财政，拿出钱来进行房地产的基础建设和城市基础建设开发；还有一个就是房地产开发企业。但是真正的城市化进程是一个全民、全社会的，真正的投资商不可能那么少。

    实际上可以对城市化建设进行投资的，不仅有市民还有农民——市民有26万亿资金没有投入进来；农民呢？现在土地的城市化只有通过政府一条路，如果农民的土地也能够加入到这个过程中来，土地的价格肯定便宜，供应量肯定会充足，这是一方面。

    第二个就是房地产企业融资。现在房地产行业叫做有信贷无金融，因为基本上是一种借贷关系。房地产开发商碰到的问题就是，资本金的增长永远跟不上土地价格的增长。那么，房地产企业自有资金的短缺从哪里来呢？房地产企业缺乏融资渠道，没有雪中送炭，这是一个资源的错配。

    另外还有一个，老百姓手里有26万亿存款，但是投资渠道单一，不是买股票就是买房子，买房子是增加了末端的需求，把房子当作投资品来投资，这样使房价越来越高。

    那么，我们何不把这种错配的资源重新配置呢？现在正好到了这个时机了，就是通过房地产投资基金。房地产投资基金可以解决几个问题：第一，可以募集到很多的钱来做一季土地开发，来做房地产投资。总的来说是增加供给，使得供求逐步平衡，这是第一个。

    第二个，对于开发商的融资，私募房地产投资基金以作为资本金，来投入到公担风险，共享成果，也使得房地产开发商的资本金能够充足。

    第三个，老百姓的钱也有了地方投资，不用去炒房了，小资金也能参与大项目的开发，能分享城市化发展的利益和房地产开发的利益。由于07年6月1号以后合伙企业法正式推行了，使得通过私募这种形式来募集社会资金来投入房地产成为可能。

    观点地产新媒体：盛世神州基金完全由地产人发起、以房地产项目投资为主，您是基于什么判断选择与易小迪、范伟合伙成立这个私募基金呢？

    张民耕：大家都有长远的意识。我们五、六年前就认识到，房地产开发模式的资本金主要靠借贷方式的这种融资渠道单一模式走不远，还有前提条件是这个政策许可了。

    另外还有一个前提，就是我们思想上有准备，技术上也有准备。都是开发商，对这个资金、项目的判断，对资金的投放，都有一个共识，这样就是一拍即合。我作为“银信地产”、范伟作为上海复地、易小迪作为大股东、还有是曾军、曾勇，这样就形成了一个投资的主体。

    观点地产新媒体：能介绍这个PE在资金如何安排？目前投入到哪些项目中呢？

    张民耕：第一个是好区域，一个长三角，一个环渤海。长三角经济发达，市场非常好。环渤海经济也发达，但是市场发展比长三角差一点、慢一点，但是管理半径比较近。另外，还有就是说经济比较发达的省会、地区级城市。前提就是，我们这些股东在那边有项目，这样就有技术上面的相互支持。

    第二个就是好公司，寻找的公司是有开发经验，有过好的开发记录的。否则投到项目上去，不知道对方能不能把项目做成。当然，要有好的老板，诚信，从品种上是一个“二含”的前提。

    我们现在主要是做住宅类的投资，在北京郊区有两个项目，而且基本是尽量减少合作对象的个数。即看准了一个企业，就与之接二连三做一连串的合作，这就减少了合作的风险。

    观点地产新媒体：这样会不会对企业的发展会起很好的促进作用？

    张民耕：我们叫做扶上马、送一程。就是并不跟项目共始终。在项目最紧缺的时候，比方说资本金不够，我们就补资本金；开发过程中技术不够，比方说成本控制，我们对成本控制是很有心得的；比方说销售策划，市场定位，包括财务管理。我们凡是进去了以后，当然也要根据投资方的要求，我们为他个项目提供服务。那么，一旦这个项目可以走到良性循环，那么，他原来控股的股东可以购买我们的股权让我们退出。这就是扶持上马送了一程，他自己就可以策马扬鞭了。

    观点地产新媒体：在回报率上有没有一个具体的范围呢？

    张民耕：现在是18%到20%，我们相信今后的资金成本会越来越低，因为现在刚开始做这个，大家都没有体验，觉得这里面有一个风险，要求一个资本回报高一些，这个可以理解。未来社会对于这种投资方式越来越熟悉以后，这个资金成本也会越来越便宜。

    观点地产新媒体：房地产私募资金毕竟刚刚起步，在实施的过程中遇到哪些困难？

    张民耕：可能就要解决几个问题。第一个是品牌和业绩；第二个是能力。

    我们从很多年以前，就为做这个事情做好了准备，我们对项目的判断，及项目过程的监控，包括工程总监和财务总监的派出及培训。然后整个过程当中，法律风险，市场风险的规避，这些我们都有一套体系，使人能够信服。

    最后一个就是我们的诚信，这是最重要的。因为担心别人不相信，我们最初的时候选择合资。就是整个第一期资金是五个亿，我们只投了一个亿，这样我们占股20%，利益共同进退，大家就克服资本信誉的障碍。

    观点地产新媒体：您刚才说规模是5个亿，那在您的构想中，这个资金的理想规模是怎样的？

    张民耕：因为房地产行业需要大量的资金，大到了不是私人资本能够满足的，需要通过从社会上募集大量的资本。所以，我们觉得有30来个亿就可以做点事情，现在是刚起步，有一个过程。

    大概在今年第三季度，我们就把第一批钱全部投出去了，第四季度将募集第二个基金。因为目前看来这个需求量很大，来找我们合作的项目公司，或者其他公司还是很多的。所以，今年大概争取做到10个亿的规模，明年做到30个亿的规模。

    我觉得这个市场非常大，所以社会上现在已经有了20多个房地产基金，但对于整个国家的房地产发展还是杯水车薪，还是需要一些大的发展。所以，我们在这方面沟通很多，不是互相竞争，而是互相沟通，互相联系，争取把这个行业做得规范一些、大一些。