记：结合当前我国商业市场来看，北上广深目前商业地产市场发展较为成熟，您认为以后这类一线城市商业地产的上升空间在哪？针对于天津市场，您认为未来发展走向如何？还需要业内做出何种努力？

张：国内一线城市首先占据了较好的经济、文化和商业资源，因此在过去的几年中商业地产发展极为迅速，大量的国内外知名商业地产企业已较为稳固的占有市场。以北京为例，从近几年开业的项目趋势发展来看，仍有一批优秀的项目在继续抢占市场，并广受好评，如：颐堤港、侨福芳草地、华润五彩城、英特宜家购物中心、爱琴海购物中心等。区域化、邻里化、主题化的商业项目将是未来一线城市的供应趋势，其未来的供应将直接影响整体市场的竞争汰换。

天津商业地产市场较一线城市相对略为滞后，但多中心格局已逐步形成，并向近郊及外围扩展，随着地铁建设，未来几年轨道商业将会更多入市。虽然较多知名商业地产企业的项目争相开业，但从市场整体反馈和造成的影响力来看，与一线城市商业项目仍然存在差距，传统“小白楼——南京路”商圈的影响力短期内难以撼动。这与天津的城市属性、人口属性和消费习惯都存在直接关系，不过就天津整体经济增长和人口消费力来看，众多商业地产企业仍对这一市场存在巨大信心。如何能增强商业项目的体验感，引导潜在消费需求将是商业地产开发商必须解决的难题。解决这一难题的关键在于项目的前期定位准确性和后期招商运营能力的持续性。

记：如今电商背景下的互联网电子零售业的蓬勃发展会不会对商业的盈利造成影响？您怎样看待这种现象呢？如果说线上电商已经对线下商业造成冲击，您认为该采取何种措施应对？

张：体验性、大数据时代的来临、零售的线上线下结合、互联网营销思维、餐饮娱乐儿童比例的增加是近两年业内人士关注的几个点，但实际运用中，仍避免不了商业地产放量的暴增所带来的同质化现象，那么措施就要从拿地、概念、设计、产品组合、招商、运营、营销多个环节的精确操作来规避风险，尤其是住宅开发商转型商业地产的企业，切忌盲目开发，贪图体量及短期收益。

记：业内有些观点认为在住宅市场受到政策调控后，商业地产会有更多崭露头角的机会，天津商业地产也正处于持续发展中，市内六区、环城四区也都新建各类商业圈卫星点，您认为蓬勃期可以持续多久？

张：天津市内各区人口密度都较大，人口基数的优势造就区域化购物中心在天津市场不断涌现。目前天津除了和平区滨江道、和平路、小白楼等核心商圈外，区域型购物中心项目均取得突破性发展，如南开区大悦城、红桥区水游城、天佑城、河东区万达广场、西青永旺购物中心、中北镇永旺购物中心等。这一类项目的出现将逐渐分流核心商圈客流，使天津商业市场趋于成熟，其蓬勃持续效应在未来的五年内都较为乐观。但局部区域如空港经济区、滨海新区等，商业增量十分庞大，很多项目盲目规划，必将出现招商难、开业难、空置率高的现象，也给开发企业敲响警钟。

记：目前商业项目开发呈现井喷之势，业内是否担忧出现泡沫化、同质化趋势？

张：在目前的市场环境下，量的增加使商业同质化趋势无可避免，其主要原因首先是商业项目的不断涌现，即便在二、三线城市，同一核心商圈存在近十个潜在商业项目的现象也并不少见；其次是品牌资源的紧缺，从目前国内商业项目的供应速度来看，已经远高于大量商业品牌的拓展速度，因此很难形成项目之间的竞争差异化；同时，由于大量项目受开业压力的影响，很难实现原先定位，甚至是需要重新定位，实际效果与事先存在巨大差异。这一系列的原因都导致了目前商业项目的同质化，难以看到清晰定位，但是目前离商业地产泡沫化还为时过早，毕竟大量的人口消费需要满足，城市的进程化发展都需要商业地产的支持。

记：目前天津住宅商业配套也成为购房者选择置业的条件之一，您如何看住宅与商业之间的相互作用？

张：成熟人口的支撑是商业项目成功运作的关键。将商业作为住宅的配套产品也是大部分开发商的发展方向，同时社区邻里化的商业也将是中国商业地产的发展趋势。但是这一类的商业项目在运营管理上同样存在巨大的瓶颈障碍，如只将商业作为简单的回现产品，那么在功能上难以保证商业产品的配套作用，同样会使消费流向核心商圈，相应的，如果将商业产品作为优质物业打造，后期投入的经营成本也不容小觑，仅靠项目内的住宅人口消化商业面积对项目整体而言也存在巨大压力。因此，住宅产品的定位与商业产品的定位息息相关，住宅与商业更是相互连带的有机体，优良的商业配套可以为住宅提供更好的便利性、提高居住品质，同样，住宅人口也为商业带来有效客流，品牌方也更倾向大的社区配套商业，尤其是餐饮、儿童及服务类业态。

记：城镇化与新城郊发展为商业地产市场也带来不少发展，但与商业较成熟的一二线城市相比，新城镇的机遇与风险都是什么？

张：随着城市的扩张，新城郊的发展对于开发商是良好的机遇。在政策调控后，天津住宅市场受到一定的打压，但是蓝印户口政策对大量外地购房者仍然存在着较大的吸引力，因此大量人口导入到城市边缘区域。不过国内的新城镇发展与国外存在一定的差异，国外通常是在新城规划制定之后，先行完善市政配套、交通配套后再进一步或是同步开发住宅和商业配套，国内通常则是在规划完成后，通过政策优惠和拿地优惠，吸引开发商将土地熟化，然后紧跟相应配套的建设，但是往往会在发展过程中发生规划的调整，使得开发商面临风险。对于国内资源整合能力和实施能力较强的一二线城市而言，这一风险相对较小，而天津在近一两年政策优势略为疲软，在城市规划上仍存在一定的急进，也造成了一些项目因规划问题面临窘境。新城发展总体而言是巨大的机遇，但是发展态势还有待观望。 

记：在前景美好但竞争日益激烈的环境下，您认为天津商业会有怎样的未来？

张：从现状来看，天津目前的商业项目越来越注重前期的定位以及后期的运营调整。以天津大悦城为例，在经过一年多的养商期后，不断对前期的定位及品牌的调整，引入了如外婆家、猫的天空之城等国内新兴热门品牌，更注重消费者的体验，“骑鹅公社”这一典型的南方商业模式产品也率先引入到天津大悦城内，并广受好评。整体来看，未来即将开业的恒隆广场、大都会购物中心等项目也在定位上与现有项目有明显差异，这都预示着天津未来商业将更与国内一线城市看齐，更注重消费者体验，更多的针对细分市场的商业项目会逐渐呈现。

记：出租、出售、租售结合这三种经营模式您更为看好哪一种？您是基于何种原因去考虑的?招商选择的难度会比较大，这点您有没有什么见解可以分享？

张：在国内基本无reits的情况下，租售并举是国内商业地产开发的必然选择途径。如果单一通过出售的形式，无法保证商业的整体性，虽然可通过售后返祖、带租约销售等营销形式缓解，但是若无优质自持物业作为核心带动，那么投资回报也难以得到保障，对于商铺销售也存在巨大压力，尤其在商业产品日益猛增的市场环境下，通过单一的出租或是出售方式，对资金回现和后期运营都是挑战，租售的配比及产品定位是要解决的关键。

记：从某种角度来说商业综合体对于整个社会经济发展起到一定作用，大悦城、银河国际、时代奥城等商圈对于天津市民的日常生活与消费都产生了很大变化，您是如何理解城市综合体的？它是否成功的衡量标准在于消费者吗？

张：商业综合体是楼宇经济发展到中高级阶段出现的产品形式，HOPSCA的传统开发方向使其在产品开发上有多种组合方式，不仅在生活上，同样在办公、会议、居住、休闲等方面对市民都带来了巨大影响。其成功绝大部分在于消费者的需求能否得到满足，但是需求是可以通过引导和创造的，开发商的资源整合能力同样可以决定一个项目是否能得到人们的认可，这需要开发商对于市场有深刻的理解和一定的前瞻性。例如天津的佛罗伦萨小镇（武清奥特莱斯）当初即在一个不被看好的地块兴建，在需求和市场都并不清晰的市场环境下，仍然成为了华北地区运营最为良好的奥特莱斯项目，年客流量达到800万。这样的项目例子在其它城市也并不少见，归根结底在于开发商的资源整合能力和收益预期制定，消费者需求是必要的前提。