廖杰华 马玲玲 叶梦蝶

　　金地的计划是5年内销售额达到千亿，但就2012年成绩而言，实现这个目标并不是件轻而易举的事，而金地集团(7.27,0.08,1.11%)的“一体两翼”政策有可能为这个目标保驾护航。

　　年报显示，2012年全年，金地实现销售面积287.4万平方米，同比增长28.5%；销售金额341.5亿元，同比增长10.4%；实现净利润为33.85亿元，同比增长12.2%。

　　尽管在销售上，金地紧跟第二梯队的规模与节奏，但在核心的盈利指标上，跟多数房地产公司类似，金地出现了下滑，其净利润率从2011年的12.56%下滑至10.3%。

　　为何会出现这种状况，金地集团总裁黄俊灿说，除了因为行业趋于成熟外，从2009年开始，金地一直努力进行两个方面的改善，一个是产品结构改善，另一个是管理结构改善，这几年金地一直在进行调整，并初见成效。

　　数据显示，困扰金地多年的产业结构问题已逐步调整到位，2013年新增货量中大户型占比仅有20%左右，中小户型占比提升到80%，总可售面积中，中小户型比例也上升到65%。

　　同时，金地也进行了一系列管理职能调整和优化。

　　在内部调整的同时，金地在2012年展现出了强大的资本运作能力，通过香港买壳和海外发债，金地全面打通了外部融资通道。

　　随着内部变革逐渐取得成效和外部融资渠道的全面打通，金地逐步完成了对公司的重构。接下来，金地面临的核心命题之一便是提速，加快周转，以改变其发展速率过缓过慢的问题。

　　按照黄俊灿的说法，要在投资拿地、开发建设、销售回款等多环节全面提速，进一步提高公司周转。

　　数字或许能说明问题。据测算，金地今年可供销售的货值在700亿左右，按60%的去化率算，可实现的销售额约为400亿元。

　　而2013年一季度，金地拿地已超过200万平方米，已经完成近110亿总投资额，超过2012年全年。

　　在核心的开工量指标上，黄俊灿表示，2013年公司计划开工59个项目，新开工面积572.3万平方米，这一数字是2012年的两倍。

　　关于资本运作

　　“一体”离不开“两翼”

　　经济观察报：按照已有的信息，金地商置的定位是金地集团的商业地产平台，但其3月份却在沈阳拿了一幅纯住宅的地块，这是从何考虑？

　　黄俊灿：对金地商置，我们的定位是金地集团的商业地产运营平台，但不排除做住宅业务。就目前的形势而言，要想迅速发挥金地商置的作用，首先要有一定的规模，也就是先要把金地商置做大，不做大发挥不了作用。

　　因此，我们希望金地商置能够成长得快一些，规模能够扩大，从这个角度出发，金地商置住宅和商业两个板块都会覆盖，如果只做商业地产会比较慢。

　　经济观察报：作为商业地产运营平台，金地集团已有的商业资产会不会注入，以什么样的方式注入？

　　黄俊灿：对于这个问题，我们现在的答案是，不排除这种可能，但没办法给出时间表。香港资本市场是一个讲究规则的市场，如果有的话，我们会按照相关监管规则，第一时间对外公告。

　　经济观察报：除了收购星狮地产，2012年，金地在香港还进行另外一系列的资本运作，金地的意图是什么？

　　黄俊灿：打开海外融资通道一直是金地努力追求的目标。这一目标在2012年基本达成。除收购星狮地产并改名金地商置外，2012年7月，我们还发行了12亿元的离岸人民币债券，这是A股地产公司首次海外发债成功的案例。11月份，我们又在境外发行3.5亿美元五年期固息债券，年利率7.125%，比国内要低很多，期限也更长。

　　金地能在海外成功发债，表明了国际投资者对金地的认可。

　　关于地产金融

　　规模和结构是关键

　　经济观察报：除了打通了海外融资通道，金地位于内地的地产金融平台稳盛投资的运营状况如何？

　　黄俊灿：稳盛投资目前主要做两种业务，一种是股权投资，募集的钱主要投到项目上，做风险共担这一类；还有一类是债权投资，追求固定回报。在2012年，这两个业务都有增长，相对而言固定收益更快一些。

　　经济观察报：稳盛投资现在管理的资金规模有多大？

　　黄俊灿：截至2012年年底，稳盛投资管理的资金规模为59亿元人民币，除了几千万的美元基金还在挑选项目外，基本都投下去了。

　　未来，我们希望更快一点。

　　经济观察报：稳盛已有的投资中，怎么投资金地自身的项目？

　　黄俊灿：金地自身的项目主要是股权类项目，对母公司金地而言，更需要股权基金，这有利于帮助做大金地集团的规模。债权主要投给小开发商多一点。母公司金地集团，融资能力并不是太大问题，因此不需要融这么高的债，但对于一些小的开发公司，他们手上可能有一些好项目，但融资渠道受限。

　　经济观察报：债权类和股权类，未来哪个占比会高一点？

　　黄俊灿：我们鼓励做更多股权类产品，这可以真正检验稳盛投资的管理水平。从收益来讲，除了收取一定的管理费，还可能会有超额收益，但债权类就没有，就是固定回报。

　　经济观察报：地产金融这块，是否会把步子迈大点？

　　黄俊灿：做基金管理，规模很重要，但更重要的是结构，也就是你管理的钱是谁的，稳盛投资现在管理的钱超过百分之九十都是非金地的钱，证明了它具备独立的资产管理能力，而且别人愿意让你来管。如果想做规模，我们可以通过集团注资，很快就可以拉动其他投资者，但这样的规模并不是我们想要追求的有质量的规模。

　　总体而言，做基金管理讲究的募集能力、投资能力、管理能力，这一套良性循环了，将来稳盛才能募集到更多的钱，才能更具规模。

　　关于公司发展

　　调整已见成效

　　经济观察报：金地去年的业绩低于行业的增长，净利润增速也出现了一定程度的下滑，公司层面怎么评判？

　　黄俊灿：地产公司里的一些指标是分开来看的，销售规模更多是看一个公司现在的成长能力和未来的业绩增长，利润则是过去时，反映去年的盈利能力。

　　金地此前遇到了一些结构性的问题，我们调整了两年，从调整的结果看，应该说初见成效。2013年新增货量中，中小户型占比80%左右，未来，金地还会有一个比较快的销售增长。

　　至于利润，除公司本身，还要看行业。每个行业都有生命周期，都会经历从快速增长期到稳定期再到衰退期。我觉得地产业已经从快速增长期到稳定期，从这个角度看，利润都会下降，这是我们对整个行业的判断。也许在去年，不是所有公司都会出现这种情况，但将来，会有越来越多的公司发现毛利率下降。

　　经济观察报：强调周转，已是万科、保利乃至招商地产[微博](26.94,0.94,3.62%)迅速崛起的武器，为什么金地在这方面慢很多？

　　黄俊灿：主要是产品结构问题。我们以前高端产品偏多，在不断调控的政策环境下销售会受到影响。现在，我们刚需和改善型的户型较多，但是依然坚持着做精品的态度。

　　经济观察报：金地2012年的关键词是重塑，现在来看已见成效。那么，五年以后金地是一个什么样的公司，跟现在一样，还是包含其他意义？

　　黄俊灿：未来，金地还是会向相对复合的方向走。实际上，地产和金融在发达国家是很难分开的，所以金地在地产和金融方面做了很多研究和实践，未来应该在这方面会有比较好的发展。国外很多开发商的模式越来越多是基金模式，比如做商业地产，不需要动用公司自有资金，而是通过房地产基金，这是一个趋势。除此之外，金地始终在运营、成本、产品、人力、营销等各方面持续推进深化，几年之后除了规模增长外，我们的业务也会做得更扎实。

　　经济观察报：有了金地商置这个独立的商业地产运营平台后，金地对商业地产的规划会不会有所调整？

　　黄俊灿：我们曾经制定了未来5年商业投资占比20%的目标，这个目标中短期不会变，整个集团层面还是以住宅为主，商业地产更多是侧重于做强、做精，而不是做多。我们在做商业地产的同时也会时刻关注风险，研究好的投资和运营模式。

　　经济观察报：金地今年计划开工量572万方，是去年的两倍，在行业内也十分靠前，2009年时金地就提过说要提高一个档次，但不太成功，现在成倍地提高开工量设定的依据是什么？觉得风险又在哪里？

　　黄俊灿：我们新开的项目都是刚需和首改，目前有比较坚实的市场基础。2009年时我们的产品机构比较丰富，各种类型的都有，这就是差别所在。

　　经济观察报：明年还能维持吗？

　　黄俊灿：我们希望还能持续。第一要看宏观经济，这个很重要。第二看行业政策，如果这两个都比较稳定的话，实现的可能性是很大的。

　　经济观察报：金地的销售今年是否会超预期？

　　黄俊灿：不排除这个可能性，金地一季度销售额达到了86亿元，大幅优于往年。金地以前的供货不均衡，这种情况持续了差不多两三年。现在努力让每年开盘的节奏比较均衡，上半年有40%左右，下半年60%左右。

　　经济观察报：在金地的重塑中，会有哪些新的基因？

　　黄俊灿：我们加入果敢进取，永怀梦想的价值观，而不是只有稳健。我们希望传递给员工以及对金地不了解的人一个信息，金地现在强调要做强做大，勇于参与市场竞争。