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  1、前言

　　房地产行业的2012，像雾像雨又像风。。。

　　2012年宏观经济下行已成定局，春节刚过，标普就预计中国经济GDP增速回落，更有专家学者指出，今年将是房产泡沫破裂的最后的时机，在各方唱衰的同时，我们却看到万达商业地产和万达院线同时冲击上市，看到零售市场上中国消费者为奢侈品贡献的惊人业绩，更看到温总理救世欧洲的豪情。。。。。。雾蒙蒙的经济形势下，房地产的走势又将何去何从？

　　2、润业•宏观

　　2.1 宏观经济及政策动态

　　标普预计中国经济今年软着陆 GDP回落至8%左右

　　【时间】2012年2月2日

　　【来源】新华网

　　【内容】据标准普尔驻北京办事处提供的消息，标准普尔评级服务在2日发布的题为《信用展望：中国经济将在2012年软着陆》的报告中指出，欧洲债务危机和美国经济复苏乏力将降低需求，从而对中国依赖于出口的经济增长造成拖累，预计中国今年GDP将回落至8%左右，实现软着陆。

　　标普表示，2011年中国国内生产总值(GDP)增长率已放缓至9.2%。其信用分析师曾永兴预计，根据目前评级的基准情景，中国经济增速将在2012年进一步回落至8%左右。标普还预计中国GDP增长率降至7%的可能性为四分之一，降至5%(即硬着陆)的可能性为十分之一。。

　　【润业点评】在全球经济危机的恐慌下，中国整体经济下行的趋势已成定局，争论软着陆与硬着陆无非是落地时头朝下还是脸朝下的区别。

　　谢国忠：目前是房地产泡沫破灭最后时机

　　【时间】2012年2月3日

　　【来源】中国商业地产网

　　【内容】2月1日，独立经济学家谢国忠表示，今年房价可能会下跌25%，未来三年内跌幅有可能达到50%。

　　谢国忠认为，目前是房地产泡沫破灭的最后时机，也是调整的好时机。房价下跌的过程，会让财富从政府转向居民，未来最关键的是要实现政府部门和家庭部门的再平衡。他还指出，房地产市场的供需关系失衡，一方面是房屋空置率居高不下，另一方面老百姓买不起房。房价不下降，百姓就不敢消费，中国的消费能力就上不去。

　　谢国忠称，过去三年中国经济的增长过分依赖房地产泡沫和过分昂贵的政府项目，经济放缓可以减少泡沫造成的浪费，短期之内是一件好事。同时也阻止了经济中的肿瘤生长，给中国更多时间来解决结构性问题。

　　【润业点评】有听说泡沫破裂还需要时机的吗，不是泡沫自己撑太大了就破了吗？

　　3、润业•城市

　　3.1 武汉市市政规划及重点项目资讯

　　湖北去年GDP达19594亿元   超上海跃居全国第十

　　【时间】2012年2月3日

　　【来源】武汉晚报

　　【内容】昨日，记者从省统计局获悉，据初步核算并经国家统计局审核认定，2011年湖北GDP总量达到19594.19亿元，比上年增加3626.58亿元，按可比价格计算比上年增长13.8%。

　　从GDP总量看，2011年湖北GDP在全国的排名由2010年的第11位上升至第10位，总量超过原排名第9位的上海市398.5亿元。2011年全国GDP总量排名前10位的省份依次为：广东52673.59亿元；江苏48604.26亿元；山东45429.21亿元；浙江32000.10亿元；河南27232.04亿元；河北24228.18亿元；辽宁22025.92亿元；四川21026.68亿元；湖南19635.19亿元；湖北19594.19亿元。

　　从GDP增速上来看，2011年我省增速排名居全国各省市区第7位，居中部六省第1位。2011年全国增速排名前10位的省份依次为：天津、重庆16.4%；四川、贵州15.0%；内蒙古14.3%；陕西13.9%；湖北13.8%；吉林、云南13.7%；安徽13.5%。

　　据介绍：从历史进程看，2011年湖北13.8%的GDP增速是改革开放以来除1984、1985、1992、2007和2010年5个年份(均超过14.0%)之外最快的一个年头，表明湖北整体经济仍然处在相对高位且比较健康的平稳较快增长区间。

　　【润业点评】总量有用吗，中国人口总量世界第一。超上海？上海人民对此表示一声冷笑。

　　武汉的“长安街”4月开建

　　【时间】2012年1月31日

　　【来源】长江日报

　　【内容】“一条大道，串起汉口、汉阳、武昌三镇，串起武汉的历史景观、今日成就和未来发展——昨日，春节长假后的首次市政府常务会上，市长唐良智宣布，起于常青路止于珞喻路的我市第二条景观大道——长江大道4月份正式开工，3年完成总体工程。

　　在总体规划设计方案中，长江大道被描绘为“穿越城市年轮、彰显武汉气魄和城市精神”。长江大道依次串联水运商贸时期的汉正街，辛亥革命时期的武昌旧城首义文化区；“一五”、“二五”时期武船、武重、汉阳工业园等大型工业区；改革开放以来的建设大道金融区、中南商圈、江汉经济技术开发区；二十一世纪以来的光谷、马城和未来城等城市重要区片，穿越了城市的发展年轮，集中展现了“敢为人先、追求卓越”的城市精神。

　　【润业点评】政府还是先把路修通吧，路不通，商业何来发展？

　　4、润业•视野

　　前三代产品盈利模式有短板  万达商业地产A股上市疑问 

　　【时间】2012年2月3日

　　【来源】观点地产网

　　【内容】日前，证监会的一纸公告，再度引发市场对于万达商业地产上市一事的关注。

　　根据2月1日证监会公布的数据，截至1月底，共有515家公司排队上市。其中，万达商业地产公司和万达电影院线已经向证监会提交上市申请，万达商业地产公司的申请仍在接受初审，而万达电影院线正在落实反馈意见中。

　　万达商业地产上市的筹备已经多年，证监会虽然于2010年就受理了其上市申请，但一直未有突破性的进展；另一方面，直到今日，证监会未有放松房企上市闸门的迹象，此次万达商业地产出现在A股上市轮候名单中着实令人感到意外。

　　政策导向下“上市直通车”

　　有业内人士认为，万达商业地产进入A股上市“排队”程序实则是政策导向的体现。易铺(中国)控股有限公司总裁陈建明表示，伴随住宅地产调控的延续，政府越来越清楚商业地产和住宅地产的产业区别。从银行信贷上，商业地产依然可以获得一定金融支持，演化到商业地产企业上市融资得到政府一分为二的关注。这些都将预示万达商业地产突破房企上市限制的深层次政策导向。

　　据万达商业地产公司介绍，此次申请上市的商业地产包括：房地产开发、商场出租、酒店业务三大部分；院线，万千百货，大歌星等关联产业则不在其中。对此，陈建明认为，这是万达产业细分的必然结果，有利于万达战略的专业化延伸，符合资本市场专业化投资的趋势。陈建明分析称，万达商业地产和万达院线分别冲刺IPO，有利于降低万达上市融资的风险，既强调了主业上市的战略思想，也紧跟政府发展文化产业的政策导向。“电影院线作为文化产业的重要内容，本身就是当前政府支持发展的产业热点。”“即使万达商业地产上市受房地产调控政策影响，也不会影响万达院线的上市。”陈建明如是说。

　万达集团最新公布的数据显示，2011年，该集团总资产1950亿元，收入1051亿元。其中，商业地产公司2011年收入953亿元，其中项目系统收入902亿元，现金回款814亿元，竣工入伙指标完成500亿元。

　　此外，数据还披露，2011年该公司不动产租金收入达34.6亿元。截至去年年底，万达商业地产公司持有营业物业面积903万平方米。

　　商业地产盈利模式有短板

　　而对于万达的上市，兰德咨询总裁宋延庆则持有不同的看法。“算算去年租金收入与1051亿的总收入之比就知道其盈利模式未解决。”宋延庆通过微博表示。他认为，万达第一代、第二代、第三代产品并没有从模式上解决盈利问题。“万达商业不动产的不盈利比例还是很大的，应该是三分之二左右。存在大面积的不盈利，显然不可能通过国内A股上市的审核。”宋延庆指出，决定能否上市的根本在于整个企业是不是盈利。“其实，万达商场出租收入与支出相比是亏的。”宋如是说。

　　2011年，时任万达发言人、总经理的石雪清在接受媒体采访时曾透露，2011年开业的万达广场，首年租金平均(首年有优惠)达到2.53元/天/平米，第二年租金将增加30%左右。如果按使用面积计租，万达广场平均租金将超过5元/天/平米。

　　有分析人士指出，万达处于城市副中心，很多世界顶尖品牌不可能跟进，通过低租金吸引商业资源，项目租金回报率水平偏低。另一方面，万达的运营能力低，单位坪效不高。相当部分介于中等、偏低状态。另有研究人士指出，目前中国的大多数商业地产企业，包括万达，面临的最大问题在于：盈利主要靠公寓和住宅的销售，租金对整个业绩的贡献比例较低。

　　早前，一位万达内部人士在接受媒体采访时曾透露，万达建筑综合体的出售比例高达六成以上，持有的经营性物业仅三成到四成，万达是依靠住宅销售资金反哺持有物业。上述人士续指，一旦销售物业的利润攫取完毕，企业将会经历一个漫长的资本回收期。“到那时，才是真正体现商业物业经营管理水平的时候，开业时的灿烂并不代表永久的辉煌，经营是一场寂寞的长跑。这也对经营人才储备提出了要求。”

　　【润业点评】盈利模式不仅仅是衡量万达上市时的标准，而应该是当前整个商业地产寻求的突破口。

　　五星电器副总裁徐晓明离职 百思买重返中国计划搁浅

　　【时间】2012年2月3日

　　【来源】21世纪经济报道

　　【内容】2012年农历新春开年，国际家电零售巨头百思买迎来小波折。2月2日，本报记者从百思买中国公司旗下品牌五星电器获悉，五星电器副总裁徐晓明已经确认离职。至于离职原因，五星电器方面表示，是属于徐晓明主动提出，并称是个人原因。

　　与人事变动相伴，百思买集团在中国市场的重要棋局百思买品牌重返上海计划，仍无最终结果。2011年9月，百思买全球副总裁、五星电器CEO王健在南京对外表示，目前百思买品牌重返国内已在积极推进中，预计2011年12月前，在上海的原徐家汇旗舰店可以重新开张。

　　去年2月百思买关闭在中国大陆市场的百思买品牌门店之后，五星电器品牌成为其在中国大陆市场的一棵独苗。截至2011年3月底的2011财年，百思买在全球的营业收入达到503亿美元，增长了1%；国际市场调整后营业利润也增长33%。百思买在年报中特别提到在中国的子品牌五星电器，其可比门店销售增长了18.3%。

　　对于徐晓明的离职，业内分析人士表示，“虽然我们看到官方的信息是个人原因，不过，可以看到过去百思买和五星一直经历着变动，徐晓明选择在这个时候离职，应该与其工作状态满意度相关”。

　　重返计划搁浅

　　然而，距离计划中的2011年底，已经过去一个多月时间，百思买品牌的重返计划仍无下文。五星电器方面相关人士称，由于管理权限问题，不方便对于百思买品牌重返上海市场做出评论。不过，该人士进一步表示，计划总不会跟实际情况步调一致。

　　由于来自北美和欧洲消费不振，百思买正在实施收缩计划。该计划涉及关闭英国地区的11家门店。海外分析人士称，在美国零售海外扩张的策略上，关闭11家英国店是迄今为止最大的一次失败。不过，这一举措会减少百思买每年上百万美元的损失，也让投资者看到了希望。

　　事实上，王健正在美国与百思买的诸多大佬们商讨中国市场的战略计划。而来自中国市场的破题，将为百思买找到新的增长点。帕勒咨询公司资深董事罗清启表示，百思买品牌重新进入中国，抑或百思买在中国市场开出几家百思买品牌门店，并不是难事。关键的问题是，在北美和欧洲市场收缩的背景下，它应该如何下好中国市场这一盘棋。”

　　【润业点评】中国目前整体消费不振，百思买现在步履维艰，究其原因是错过了中国家电发展的黄金时期。

　　韩国乐天进军中国企业型超市领域

　　【时间】2012年2月2日

　　【来源】环球网

　　【内容】据韩联社2月1日消息，韩国乐天集团旗下的大型超市乐天玛特自2008年打入中国市场后，可谓“战绩骄人”，而这次乐天又瞄准企业型超市(SSM)领域，乐天超市将正式进军中国市场。 

　　据报道，企业型超市是指由大企业运营的超市，面积一般在990-3300平方米之间，和大型超市相比更容易获得店面。与出售加工成品的便利店不同，企业型超市还会出售蔬菜和水产品等。

　　据韩国流通行业透露，乐天超市已在北京市区一家购物中心确保了店面，最早将于今年4月就可开始营业。这也是乐天超市第一次进军海外市场。乐天方面表示，该购物中心拥有电影院和海外名牌服饰卖场，是开展超市业务的合适场所。

　　据悉，乐天超市从去年起开始分析中国市场，对开展超市业务的可行性进行了研究。乐天超市表示，将根据1号店的运营情况，考虑利用乐天玛特的流通网在北京之外的其他地区进行扩张。另外，也在积极考虑收购当地的SSM超市的方案。大韩贸易投资振兴公社(KOTRA)驻北京工作人员表示，目前，已经有中国台湾和其他外国SSM超市在中国大陆开展营业，所以乐天超市进军中国市场不会有太大的“制度性”难题。。

　　【润业点评】商业细分市场的先行者，才能在竞争中脱颖而出。中小型超市与社区商业配套，将在大型购物中心的厮杀之外，躲过明枪暗箭。

　　路易威登去年业绩创新高 利润首破50亿欧元

　　【时间】2012年2月3日

　　【来源】新华网

　　【内容】法国奢侈品制造商路易威登集团2日公布的财报显示，由于新兴和成熟市场需求均保持强劲势头，该集团2011年业绩再创新高，销售额首次超过230亿欧元(约合302亿美元)，息税前利润则首次突破50亿欧元(约合65.7亿美元)。

　　财报显示，路易威登去年全球销售额达237亿欧元(约合312亿美元)，比上一年增长16%；净利润达30.65亿欧元(约合40亿美元)，增长1%，扣除非经常性损益后的增幅为34%。

　　从产品业务来看，去年路易威登旗下所有业务部门均实现大幅增长，利润率明显提高。其中，珠宝钟表业务销售额增长23%，时装和皮具业务增长16%，葡萄酒和烈酒业务增长10%，香水化妆品业务增长9%。由于皮具部门需求强劲，集团有可能进一步扩大产能。

　　从地区来看，路易威登在亚洲销售额增长最为强劲，增幅达27%，亚洲地区销售额占集团总销售额的比例去年已增至35%。而欧洲和美国两个成熟市场也有效抵御了债务危机和经济增长放缓带来的冲击。

　　路易威登集团首席执行官贝尔纳•阿尔诺说，2011年又是一个“好年份”。集团动用43亿欧元(约合57亿美元)增持意大利奢侈品集团宝格丽股份，但未对财报造成太大影响。2012年全球经济不确定因素增多，集团将重点挖掘集团内部增长潜力，进一步巩固它在全球奢侈品市场的领先地位。

　　路易威登是全球第一大奢侈品集团，旗下拥有50多个国际知名奢侈品牌，包括路易威登、迪奥、芬迪、轩尼诗、纪梵希、真利时、娇兰等。因受2008年金融危机冲击，路易威登销售额2009年下滑1%，净利润则下滑13%；但2010年扭转形势，销售额首次突破200亿欧元(约合263亿美元)，净利润首次超过30亿欧元(约合39亿美元)。

　　【润业点评】经济寒冬到来之际，奢侈品销售收入却逆市增长，是消费者感知的滞后，还是对通胀的麻木，还是经济发展病入膏肓前最后的疯狂？但无论是什么，中国消费者功不可没，这背后的深层次原因更值得反思。