2011年已近尾声,房贷市场收紧的趋势仍未改变。近日,随着建行上调首套房贷款利率的一纸通知,备受关注的房贷市场再次成为大众的目光焦点。
银行理财专家指出,目前的房贷理财要“以不变应万变”,贷款人需紧盯政策“风向标”来制定自身相关的理财规划,最大程度利用好贷款资源。
紧缩的房贷
“咨询房贷情况?你是来问首套房贷款利率的吧?”当记者以购房人的身份去各家银行咨询时,几乎所有信贷经理都“一针见血”地指出了咨询目的。
事实上,在信贷总规模紧缩的情况下,目前市场上的首套房贷利率优惠已经难以寻觅。进入2011年以来,各家商业银行的房贷业务一直呈现出紧缩的状态。按照相关规定,在实施差异化信贷政策的前提下,此前的首套房贷款利率一直可以享受7折优惠,但随着信贷不断收紧,7折优惠利率变成8.5折,后来又取消了优惠利率变为基准利率,直至目前执行基准利率的1.05倍。“对于目前的贷款人而言,购房所要支付的利息成本增加了近50%。”某商业银行信贷部门人士表示,“而上调首套房贷款利率,也确实抑制了一部分购房需求。”
据记者了解,目前的房贷市场上,购买二套房的贷款利率普遍执行基准利率1.1倍的水平。至于首套房贷款的利率水平,很多银行已普遍对其进行上调。以上海地区为例,目前包括建行上海分行、光大银行、上海分行、广发银行上海分行等银行均已上调首套房贷利率,而交行、工行等银行目前暂未上调首套房贷利率。
但在尚未规定正式上调首套房贷利率的银行里,也不是所有贷款人都可以以基准利率进行贷款。某股份制银行信贷经理告诉记者,该行目前还没有执行首套房贷利率1.05倍的规定,“但是我们行也会根据客户的征信情况,而给予不同的贷款利率。比如优质客户可以享受基准利率,有些客户征信情况不够好,利率可能就要上浮3%。”
房贷理财紧盯政策风向标
不断提升的房贷利率,除了抑制了部分购房人的入市脚步,也让贷款人的利率成本日渐高企。银行理财专家指出,目前属于房贷“高成本”阶段。针对不同的情况,大众应该以“不变应万变”,紧盯政策风向标,以决定是否要提前还贷或是保持资金的流动性做其他投资。
按照目前的房贷利率水平,购买首套房的利率为7.40%,与此前的首套房贷款7折优惠利率相比,利息成本相差甚大。有银行信贷经理帮记者算了一笔账,以贷款100万、分20年还清为例,在选择等额本息的还款条件下,如果按照7.05%的基准利率,每月需还款7783元。若按照目前银行利率上浮5%的水平还款,则每月需还款7994元,月供款增加211元。对于购房者而言,在通胀压力较大的情况下,长期来看增加的月供额也是不小的压力。
“我一直是这个观点,在货币政策没有变化的情况下,贷款总规模仍处于紧缩状态,大家不必着急提前还贷。”交通银行理财师李吉表示。他进一步指出,即便是那些手头资金充裕的贷款人,也应该好好利用目前的贷款资源。“万一提前还贷后需要资金,在当前的环境下,再想获得贷款就非常难了。”
而何时可以考虑提前还贷呢?李吉表示,相关政策可以说是大家的房贷理财“风向标”,一旦货币政策出现宽松的信号,大家可以结合自己的理财计划和资金情况,考虑提前还贷。
对于部分已贷款人关注的自身贷款利率问题,前文中的信贷经理表示,今年以来银行房贷利率的变化越来越频繁,但已贷款人的利率则根据此前与银行签订的合同而定。按照相关规定,贷款利率的调整周期可由“一年一定”改为由“借贷双方按商业原则确定,可在合同期内按月、按季、按年调整”。一般而言,大众都会选择“一年一定”,这就意味着,目前他们的贷款利率仍按照现有水平执行,到明年年初则会根据合同规定进行上调。
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