正在经历9月底以来的“楼市二次调控风暴”的地产企业，又再次面临加息的冲击，四季度地产融资的渠道收窄，而规模日益扩大的信托渠道则成为了地产商的救命稻草。
地产信托占半壁江山
2010年，全年的新增信贷额度为7.5万亿元，比2009年减少两成多，信贷政策为“有保有控”，其中房地产企业是2010年严重受信贷控制的产业之一。
普益财富研究员陈朋真告诉本报记者：“前三个季度新增贷款为6.3万亿，新增贷款计划额度已经用去了84%，四季度新增贷款额度平均每月仅有4000亿元。再加上加息后贷款成本增加，房地产企业获得的贷款额度将会更少。这些因素都表明地产信托在今后将有增加的趋势。”
不过，用益信托工作室分析师李旸表示，加息后地产信托的成本也将会有所增加，因此地产信托是否将大规模增加还是很难说。
目前，地产信托占集合信托的规模已经在半数左右。根据用益信托工作室出示的统计数据显示，今年9月份房地产信托的发行规模占集合信托的45.96%；而8月份这一占比更是高达55.93%。
陈朋真告诉记者，今年以来房地产信托已经发行了358款，资金规模为814.76亿元；今年以来所有集合信托产品的发行数量是1279款，总规模为1430.85亿元，房地产信托占集合信托规模总量约57%。
同去年的数据相比，今年整个信托行业的规模都得到了大幅度的提升，普益财富的统计数据显示，2009年信托产品的发行总数为1271款，资金总量为729.43亿元，其中房地产信托发行了209款，资金总量为312.72亿元，规模占比约为43%。
地产信托收益率超10%
“目前，地产信托的平均收益率在集合信托产品中是最高的。”李旸告诉记者。如近期到期的天津泰达股份有限公司信托股权投资产品，产品期限为24个月，年化收益率为10.5%。
据统计数据显示，今年8、9、10三个月以来，地产信托的预期收益率就提高得十分明显。“今年8月份发行了 48款产品，平均收益是9.8%；9月份产品数量是41款，平均收益率为10.19%；10月份截至20日发行了23款产品，平均收益率已经提升至10.8%。”陈朋真对记者表示。
另据用益信托工作室出具的统计数据，9月份投资于金融的信托产品平均收益率为7.28%，投资于工商企业的产品平均收益率为7.91%，投资于基础设施的产品平均收益率为8.10%。
投资者面临流动性风险
用益信托工作室指出，目前房地产领域仍是信托资金的主要投资领域，但是随着房地产业的行业风险不断增加，房地产信托产品收益率提高，即房地产企业的融资成本提高。在此情况下，维持高热度发行房地产信托产品，其风险令人担忧。
由于银信合作产品被暂时叫停，而地产信托凭借其高收益吸引了众多投资者的目光。李旸对本报记者表示：“直接投资于集合信托产品，相对于购买银行的银信合作理财产品，风险要更大一些。因为银信产品是属于银行本身的项目，商业银行只会选择在银行中资质和信誉良好的老客户来开发银信产品，在选择项目时较信托公司更为谨慎。其次，信托产品和银信理财产品的门槛不一样，面对的客户群体也不完全一致。银行理财产品的起售金额为5万元或者10万元，而信托产品的门槛最低为100万元，这两个不同的投资群体其风险承受能力也不尽相同。最后，高收益的产品必然有较高的风险，地产信托高达10%的收益，可想而知其风险肯定相对较大。”
陈朋真则告诉记者，由于信托产品不保证本金和收益，投资者将承担的风险也比较多，但最主要的就是流动性风险。“由于信托产品的投资期限比较长，期限往往在一两年甚至更长，这期间产品无法赎回，因此投资于产品的资金无法变现，只能等待产品到期终止。这期间产品有可能面临提前还款、不能实现预期收益等一系列风险问题。”
房地产信托一般分为股权投资和贷款类项目，陈朋真建议，投资于房地产信托产品，需要综合考量产品的受托人即信托公司投资管理、风险控制等能力，看清楚产品的设计；同时也要关注房地产企业的资质、还款能力、股权回购方等等。
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房企借道信托融资热度高涨
在政策调控的背景下，不少房企“很差钱”，因此借道信托渠道融资的热情高涨。
Bankrate银率网分析师表示，加息对于楼市的走势影响很大，楼市销售回暖的势头将会被遏制，再加上楼市二次调控的综合影响，楼市又会陷入冷冻状态，而持观望态度的购房者也会影响地产商年底的资金回笼。
记者了解到，如中信信托的上海盛博项目投资集合资金信托计划和中信月亮湾特定资产收益权投资集合信托计划均为地产信托。
莱茵置业13日审议通过的《关于华能信托股权受益权投资集合资金信托计划的议案》，获得华能贵诚信托2.5亿元的增资；江苏新城则联手中泰信托，设立了“新城万佳股权投资集合资金信托计划”，发行规模为4.4亿元；而中华企业则在3个月时间内，借道信托融资将近13亿元的资金。
根据普益财富的统计数据，10月11日-10月17日一周，共有15家信托公司发行了18款集合资金信托产品，其中10款投资于房地产领域。
如安信信托发行的“浙江正达置业‘正达·和家园’信托贷款项目集合资金信托计划”，期限为30个月，预期收益率为9.50%，计划募集规模为2.2亿元。信托资金用于向丽水市紫金房地产开发有限公司发放信托贷款，专项用于“正达·和家园”后续开发建设以及紫金房地产的债务结构调整，到期由紫金房地产归还全部贷款本息。本信托计划为贷款类，结构较为简单，直接还款来源为紫金房地产的项目销售回款。
另一款中诚信托发行的“2010年中诚信托大连海孚解放广场项目集合信托计划”，期限为27个月，预期收益率为10.50%，居当周新发产品第二位。信托资金通过增资、股权受让及债权受让的方式投资于大连海孚房地产开发有限公司。
来源：季小舟 华夏时报
