一项研究报告显示，在过去的7年中，全国购物中心对社会消费品零售总额的贡献占比，已从最早的0.3%上升到超过1%，是最初的3倍。对于金源新燕莎MALL而言，经过3年就实现盈利，也是购物中心飞速发展的一个缩影。在金源新燕莎MALL总经理傅跃红看来，虽然道路并不平坦，甚至可以说是荆棘丛生，但是坚持科学的方法并在实践中及时调整，让金源新燕莎MALL从开业之初的困境中走出来，成长为年销售额达数十亿元的行业典范。

　　从商户抗租到人气火爆

　　周末，金源新燕莎MALL门前近万个停车位非常紧俏。不过，消费者可能想不到，这家年销售额达到数十亿元的大型商场，在开业之初却面临经营惨淡、商户集体抗租退租的窘境。

　　“当时，为了能够留住商户，金源新燕莎MALL决定为先期入驻的600多个品牌实施培育期租金优惠等政策。而且，即使面临亏损，商场也没有缩减物业服务的力量。从开业到现在，金源新燕莎MALL的清洁工、维修人员，没有减少一人。相反，商场还在不断增加免费的服务项目。”傅跃红告诉记者，在开业前几年，不少商户都是按照7.5折、8.5折的优惠政策缴纳租金，随着商场客流的提升，商户销售额的不断增加，租金才逐渐回到正常水平。在傅跃红看来，这意味着如果商户不盈利，商场也不会靠收租金“过活”。

　　从那时起，商场每三个月会做一次市场调研，了解顾客的消费习惯，并开始不断调整卖场的规划布局。同时，金源新燕莎MALL开始邀请业内外人士召开研讨会，请教业内专家和消费者，从他们的角度了解商场运营环节的不足。其中，最有趣的一次是“外国人眼中的金源新燕莎MALL”研讨会，商场向外国人请教他们喜欢去购物中心购物的原因。

　　亲情式管理让员工安心

　　对于3年就实现盈利，傅跃红认为，将开业时机定在北京奥运会前很重要。她表示，如果在国际金融危机爆发后再进入市场，商场的前景或许就不容乐观。

　　不过，金源新燕莎MALL的成功显然不只是“天时”，相比经营层面，商场背后的故事更值得同行借鉴。傅跃红认为，金源新燕莎MALL作为一家大型购物中心，它的运营环节由品牌商、商场员工双方组成，自己的工作就是将双方“捏合”到一起。

　　开业以来，金源新燕莎MALL的运营团队基本保持稳定，每年人员的流动率不超过5%。近期，傅跃红就拒绝了多个来自国内外知名商业企业的邀请。在商超企业员工平均流动率较高，而且商场的工资水平在行业中只处于平均水平的情况下，是什么让员工能够安心留下?

　　就在接受记者采访的过程中，傅跃红还在忙着处理一件“分内”的事：帮助一位员工的孩子联系学校。在联络的过程中，她还主要询问是否需要自己先垫付相关费用。

　　傅跃红表示，商业服务业是极为本土化的行业，所以，每到过年、过节，商场都会为员工准备过节用品，包括米、面、粮、油等。而且，员工在商场工作经常需要周末加班，金源新燕莎MALL还不定期地为他们发放电影票，让其家属前来卖场休闲。

　　与此同时，员工也在用工作的成绩回报商场。据傅跃红介绍，对于金源新燕莎MALL这家大商场而言，巨大的劳动量难以想象。几年下来，商场财务累计出单4亿多张，安保开出出门条超过4万张，安全检查2万次，对外发放上亿张宣传单，发放安全培训手册3.8万份。

　　与商户一起成长壮大

　　北京乃至全国商界的学术权威、中国人民大学商学院教授黄国雄曾表示，判断一家购物中心经营成功的标准，首先是这家商场店铺的出租率要超过85%，7成品牌能够盈利，同时，要在第三年进入盈利期，这些条件金源新燕莎MALL都已经做到。

　　能够做到这些，仅仅有员工的努力工作还远远不够，店内品牌商的支持对于卖场更为重要。商场不仅在开业初期采取减免租金等方式减低商户的经营压力，在他们入驻之前，商场已经提供了一系列服务。

　　傅跃红举例道，当商户决定落户后，商场方面就会带着商装工程师前来与商户审核图纸，依据他们对店铺的设计落实消防设施等环节。装修结束后，商场还会全程跟进，包括电工、水工等环节的验收。此后，商场会帮助这些品牌培训服务员。

　　傅跃红向记者介绍了一个细节，每个商户去税务、工商等部门办理业务时，商场方面都会为其提供一张纸条，上面包括办理业务的所有环节。基于此，商场每次开大会都会有近千位商户参加，而且很少有商户迟到。

　　主题活动营销屡试不爽

　　对于一家商企而言，不管内部运营水平是高是低，真正决定商场是否成功的还是消费者的认可度。金源新燕莎MALL从初期的亏损到去年销售额达到数十亿元，开业6年来已经实现了初步的发展。

　　记者近期多次走访商场发现，能够容纳数千车位的停车场，每到周末，都会满满当当。一位经常去金源新燕莎MALL购物的女性消费者表示，商场最吸引她的是超过4万平方米的儿童层。同时，这也是傅跃红眼中商场人气能够不断提升的关键因素。傅跃红称，开业以来，商场不断打造以儿童为主题的活动，通过这种主题营销吸引孩子前来卖场。当然，孩子不能一人前来，于是这就会吸引包括孩子的父母和其他长辈陪同前来。当孩子养成了每周都前来卖场的习惯时，商场就会获得家庭的连带消费。

　　除了体量巨大的儿童乐园是金源新燕莎MALL区别于其他商场的特色外，商场多达80多家的餐饮品牌也拉动了不少客流。

　　而且，在商场的各种业态完备后，金源新燕莎MALL从去年开始举办了多期外贸大集，为人气的提升“再添一把柴”。公开资料显示，由于外贸大集的商品大多物美价廉，第一期开市仅4天，商场就累计接待消费者达10余万人次，销售额达到1100多万元，销售额同比增长20%。

　　在傅跃红看来，将外贸大集引入商场中，带动了金源新燕莎MALL的零售，相关的餐饮、水吧销售额翻倍递增，周末销售额更是同比上升41%。一时间，全国各省、市的媒体争相报道外贸大集的同时，也为金源新燕莎MALL打出了“全国效应”。

　　及时调整卖场布局

　　商场开业以来不断打造的营销活动，为其积累了较高的人气。不过，由于北京市场每年都会有多家商场开业，市场竞争激烈，如果原地踏步就意味着淘汰。在北京市场中，不少商场都没能跟上市场发展的步伐，最终掉队。

　　对此，傅跃红告诉记者，为了始终站在市场的主流行列，金源新燕莎MALL对于卖场的调整从未间断，每年品牌调整的比例都会在1/5左右。

　　在她看来，目前，在国内市场中，黄金、珠宝、玉石等商品由于能够长期保值，受到了消费者的青睐，商场已经根据市场的变化，着重引入了这些门类的品牌。

　　傅跃红还表示，由于已经步入夏季，户外商品和墨镜等商品不仅利润高，还是应季的热点商品，商场已经在入夏前加强布局这部分商品品类。

　　不过，金源新燕莎MALL在不断对卖场进行调整的同时，从开业伊始就免费供消费者使用的停车场依旧坚持以前的政策。对此，金源新燕莎MALL有着自己的考虑：“其实停车费用与顾客在卖场中的消费相比只是小头，车位充足而且免费的停车场符合顾客追求实惠的消费心理。”