房地产行业将先于宏观经济走出调整。保经济增长需要拉动内需,而商品房销售面积的持续回升则成为内需增长的重要组成部分。2009年商品房销售面积将持续释放,尤其是二季度,全年有可能同比增长30%以上;而房地产行业周期较宏观经济短10个季度,而且商品房需求,商品房价格和商品房供给粘性依次增加,因此,商品房销售面积的持续回升,将带动房价企稳,新开工面积增加,房地产开发投资回升,房地产行业进入景气回升阶段,率先于宏观经济走出调整。

　　从运行周期来看,房地产行业领先于宏观经济2-4个季度。房地产行业周期较宏观经济短约10个季度,房地产行业景气转变将快于宏观经济,而且,2008年,房地产行业较宏观经济提前一个季度进行调整,因此,房地产行业较宏观经济,具备率先走出调整的条件。而从房地产行业内部指标周期性来看,若成交量持续回升,本轮地产调整有可能进入销售面积回升,房价企稳,投资回升的景气回升阶段。总体上来看,房地产行业领先于宏观经济2-4个季度,房地产行业有可能率先走出调整。

　　2009年商品房销售面积将持续回升,有可能增长31%。中期来看,商品房潜在需求旺盛。而2009年,累积的商品房需求可使目前成交量持续到5月份,首次置业需求在二季度也将持续释放,而改善型需求正在逐渐释放,因此,二季度成交量持续回升可能性较大;而,从保经济增长的角度,2009年6、7月份有可能出台刺激改善型需求的政策,将进一步保证商品房销售面积的可持续性。如果累积的商品房需求集中在2009年释放,同时改善型需求市场份额提高5个百分点,首次置业需求维持2008年水平,2009年商品房销售面积将达到8.14亿平方米,分别较2007、2008年增长5.19%和31.06%,因此2009年商品房销售面积存在高增长的可能性。

　　买入万科和保利地产。若房地产行业景气度回升,率先于宏观经济走出调整如我们所预期,同时在流动性充裕,资产为王时代来临的背景下,受益最大的公司,我们认为有三个,首先,市场份额较高,而且提升能力较强的公司;其次,全国化程度较高,产品能够覆盖改善型需求和首次置业需求的公司;再次,资金充裕,资源整合能力较强的公司。