2006年全国老龄办发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，21世纪是人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。老人数量剧增，每个人都要面临养老问题，如何高效、合理地解决养老难，上陵集团副总经理田自明把眼光放在了养老地产上，经过多年的研究，田自明把养老地产的精髓总结为服务，他认为这是一项需要长期坚持的公益事业。

“养老”将成为重要的产业

据第五次人口普查数据显示，我国60岁以上的人口为1.3亿，而在第六次人口普查时，这一数字已达到1.776亿，10年净增近500万。民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀说，如此高的净增让我国在快速进入老年化，比全世界任何一个国家都快。

老龄化如此之快，让田自明觉得“养老”将成为一个十分重要的产业。“人老了，该如何更好地度过晚年生活呢？我们一直在想人们常说的养儿防老，养老送终，那么生活当中，我们该如何做呢？”

田自明说，日本在上世纪90年代就出现了这个问题，日本的老龄化要比我国早20年，在解决养老问题方面，国外确实比我们做得好。田自明和他的团队通过几年的学习和探索，提出养老地产要以服务取胜。上陵集团要做宁夏养老地产的先行者，为宁夏的老人建老年阳光公寓，真正做到以房养老。

田自明认为，现在的房地产调控给了养老地产一个很大的机会。老年人人口增长来势迅猛，养老服务机构严重供应不足，大量开发商一直在建的普通住宅又受到了管控，开发商自然要寻找一条新的出路。就在万科提出以商业地产、旅游度假地产、养老地产作为新的三个主要增长点，在国内首度提出养老地产这个概念后，几乎是紧随万科之后，上陵集团在青铜峡建立了宁夏首个养老地产项目“上陵黄河外滩”，打响了宁夏养老地产的“第一枪”。同一时期，中国房地产巨头保利地产、万科、华润置地、首创置业等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产。

买房就是买服务

国内目前做过的很多养老公寓都还没有盈利，业界对于养老地产的盈利模式也是一直处在探讨的阶段。但田自明丝毫不掩饰对养老地产盈利前景的看好，高价值的物业必然是度身定做的，养老地产就是这样的一种模式，虽然国内目前还没有成功案例，但国外已经有很多了。

他以国外一家顶级养老公寓为例，他说，该公寓为出售产权性质，开卖时就比周边的豪宅贵20%，而开发商要求业主转让产权时按照持有的年限给开发商交转让费，最高达成交价的22%，因此为了保证项目的升值能力，会尽一切可能做好其中的配套服务。上陵集团开发的养老社区借鉴了北京的太阳城的做法，许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。

现代社会如何孝敬父母，现在提倡“一碗汤”的距离，就是熬一碗汤要热着端到父母那去，不能太远。“如果年轻人在我们开发的社区里购买了房子，社区就会给他的以成本价提供一套公寓。这样老人和子女白天可以一起吃饭一起生活，晚上老人可以回到自己的公寓，与子女的生活互不干扰，孩子也能更好地照顾到老人的生活。”

养老社区发展前景看好

面对国家对房地产的调控政策，田自明表示这正是养老房地产的机遇。“目前各行业的市场都在细分，如果现在开发商还指望卖高价房生存，那么他的企业前景就不那么乐观了。”田自明说，从本土来说，开发商发展养老地产需要考虑两个趋势，一是老社区的转型，绝大多数楼盘在设计规划时并没有考虑养老，但随着其中老龄人口不断增多，就要考虑注入一些针对老年人的设施和服务；二是若要新建养老社区，能在市区最好，但要有大规模的发展，必定要走郊区化甚至远郊化的路线。

田自明介上陵集团目前打造的养老项目，有私人健康管家、饮食搭配、营养协调、疾病监控，还引进了一个健康互联网监测。业主只要打开电脑上网就可以了解父母的健康状况。

目前，田自明和他的团队正在试验推行“候鸟式养老”。去年，上陵集团跟海南省老龄办沟通建立养老合作，老年人可以像鸟儿一样随着气候变换选择不同的地域环境养老。