首地集团痛弃首个商业地产项目

　　赵向阳

　　近日，一则关于“首地大峡谷购物中心”所有者华坤商业投资管理有限公司（以下简称“华坤商业”）全部股权挂牌转让的消息，在业内备受关注。华坤商业是首都机场地产集团（以下简称“首地集团”）的全资子公司，而位于北京南城的首地大峡谷购物中心则是华坤商业的主营项目。

　　素有“京南第一Mall”之称的首地大峡谷购物中心是首地集团打造的第一个商业项目。作为外行较早涉水商业地产投资的项目，首地集团对这一项目的投入不可谓不用心。从置地、建筑、规划、招商到后期运营，全力投入。然而在耕耘三年后，首地集团却突然将其转手拍卖，是由于经营不善还是另有隐情？

　　股权转让

　　根据交易条件，受让方必须为企业法人或者私募基金机构。若是前者，则要求净资产不低于20亿元；若是后者，则要求可供投资的资金不低于20亿元。

　　3月28日，北京产权交易所网站发布了首地集团转让华坤商业100%股权的消息。据了解，此次转让挂牌价为7亿元，另外，受让方还需承担华坤商业10.6亿元贷款，总交易额将达到17.6亿元。

　　成立于2005年7月的华坤商业是首地集团的全资子公司，主要经营房地产开发和物业管理等相关业务，经营范围包括房地产开发、物业管理。华坤商业也是首地集团首个商业地产项目——首地大峡谷的开发商和管理运营商。 根据交易条件，受让方必须为企业法人或者私募基金机构。若是前者，则要求净资产不低于20亿元；若是后者，则要求可供投资的资金不低于20亿元。另外，此交易还规定，本项目不接受联合受让。

　　业界传闻接盘者可能是凯德商用。对此，《中国经营报》记者向华坤商业进行求证，其相关负责人表示：“我们对于受让方的条件提出了较高的要求，符合条件的肯定是信誉良好、具有实力的企业，但究竟花落谁家，目前我们也无法得知。”

　　亏损所致

　　购物中心前期培育投入高、盈利周期长、商业地产运营难度大，首地大峡谷一直处于净亏损状态或许才是首地集团出让股权的主要原因。

　　拥有首都机场雄厚资金，占尽南三环区位优势，已熬过三年“养商期”，眼看就要修成正果，为何要在这个时候挂牌转让？这让不少业内人士看不懂。

　　对此，一位业内人士认为，项目亏损可能是首地集团舍弃大峡谷购物中心的主要原因。据华坤商业公开的企业财务数据显示，2012年公司营业收入9820.22万元，营业利润亏损5843.8万元，净利润亏损5653.02万元。截至2012年4月30日评估基准日，公司账面净资产-9685.67万元。

　　在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，购物中心前期培育投入高、盈利周期长、商业地产运营难度大，首地大峡谷一直处于净亏损状态或许才是首地集团出让股权的主要原因。

　　不过，对于因亏损而转让的说法，首地大峡谷购物中心予以否认：按照行业规律，购物中心开设初期有3~5年的“养商期”。首地大峡谷开业不足三年，已经平稳度过了“养商期”，进入发展快车道。2012年首地大峡谷租金回报率已经达到8.5%，这个数字超过了行业平均水平。

　　转让的主要原因在于：“华坤公司资本金过低，贷款额过高，其向首都机场财务公司借10.6亿元，每年财务利息就要7500万元。利息过高吃掉了利润，造成了亏损。”首地大峡谷购物中心总经理李纲告诉记者，华坤公司2012年比2011年减少亏损约2000万元，按照目前的经营绩效测算，预计2015年可以扭亏为盈。

　　然而，难以回避的是，不温不火的南城商业氛围也令首地大峡谷购物中心颇为尴尬。对北京商业而言，素有“南冷北热”的说法。长安街以北，院校林立、科研单位、政府机构较为密集，居民社区成熟，商业发达；而在北京的南城，商业环境则相对萧条。今年以来，位于劲松的伊藤洋华堂和方庄贵友等经营多年的商场已先后宣布关闭。

　　对于上述现象，中国人民大学教授黄国雄表示，与其他成熟商圈相比，北京城南商业项目的繁荣往往需要多付出半年、一年甚至更长时间来养商。他认为，南城商业虽然潜力巨大，但当前仍然处于培育期。

　　而北京市商业经济学会秘书长赖阳则认为，南城目前仍然没有一个标杆式的商业中心，虽然消费潜力巨大，但是各家企业依旧处于各自为战的阶段，没有形成很好的商业集群效应，对消费者的吸引力不够。

　　在此背景下，包括首地大峡谷在内的多家商业综合体的运营均面临困境。另外，就首地大峡谷项目本身而言，尽管占据南三环的区位优势，但也存在明显的劣势，比如过于靠近主路，空间略显促狭，停车也不是很方便。

　　外行退出

　　对于商业地产，很多外行是“因为不懂而进入，因为了解而退出”。首地集团就是很好的例子，当其发现商业地产并没有想象中那么好玩，就有了退出的想法。

　　对于此次转让股权，首地集团的回应称是由于战略转型。李纲告诉记者，这是首地集团实施战略转型，聚焦机场周边临空地产发展的实际需要。

　　“任何一家公司都有多元化与回归主业这样的战略考量。开始出于业务拓展需要可能会进行多元化扩张，或许到了下一个阶段，回归主营业务则更有利于公司发展。”李纲表示。

　　事实上，首地集团的商业地产投资冲动颇具代表性。近年来，我国兴起一股商业地产投资潮，很多没有该领域运作经验的“外行”跨界进入商业地产。首地集团也正是在这样的背景下运作了首地大峡谷购物中心。

　　然而，商业地产这个行业并不是谁进来都能玩得转的，商业项目的成功运作对资金实力、专业团队、运营经验都有较高的要求。随着这两年商业地产泡沫化和空置率过高的危机，一些并未淘到金的企业也有了回归主业的想法。

　　“对于商业地产，很多外行是‘因为不懂而进入，因为了解而退出’。首地集团就是很好的例子，当其发现商业地产并没有想象中那么好玩，就有了退出的想法。”中国社区商业工作委员会副秘书长杜鸿告诉记者。

　　在4月11日举办的“2013联商网大会暨中国零售业发展高峰论坛”上，乐城超市总经理王卫表示，城市综合体在未来有很大作为，但前提是必须以商业为内核，以满足消费者的购物需求为主导，而非纯粹的地产商业。

　　对于没有商业地产运作经验的企业而言，由于缺乏专业团队、品牌资源等，在商业综合体泛滥的情况下，选择回归主业，颇有浪子回头的意味。