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      11月30日，第二届浙商房产高峰论坛在杭州举行。论坛本着“房地产黄金十年已然过去，如何布局下一个十年？”的主题进行讨论——未来十年是白银十年？亦或是青铜十年？是危机还是机遇？以及房地产高速发展十年之后，这个行业收获了什么？房企得到了什么？等等。这些问题都需要在十年之际进行探讨与思考，通过总结、分享与思辨为房地产行业未来十年指引正确的方向。【直播：第二届浙商房产高峰论坛】

　　其中，下半场(二)(下午)论坛主题定为“商业地产”，论坛邀请了龙湖地产杭州总经理袁春、杭州西溪投资副总经理曹鸣、浙江华联杭州湾创业有限公司总经理钱伟中、宝龙地产企业发展中心总经理夏国跃、汉嘉地产顾问副总裁高贤林，并就商业地产面临的危机以及未来机遇等问题进行谈论与激辩。

　　【以下为论坛实录】

　　主持人：接下来有请袁总以(龙湖地产杭州总经理袁春)及曹总上台，同时有请浙江华联杭州湾创业有限公司总经理钱伟中、宝龙地产企业发展中心总经理夏国跃、汉嘉地产顾问副总裁高贤林。

　　今天下午在刚才的这段时间中，本来我想问的是商业地产会遇到什么样的危机，但是通过刚才诸位老总给我们的展示，我却发现了无限的生机，我还是想回过头来问一下，为什么那么多人会觉得商业地产有危机？这个危机真的会存在吗？

　　高贤林：商业地产我个人看好，历来是理性繁荣，做商业地产理性非常重要，为什么说是危机呢？我讲几个数据。前段时间由于限购，开发商转到商业地产的量比较大，但是它这个转不是真正想做商业地产，所以会跟原来做住宅开发的思路或者是回笼现金流，就是赚一笔钱，可能是我们讲的投资甚至是投机行为。

　　杭州真正的商业，2000—2008年是以25%的上升速度在增长，到10年有一万方的面积以上，去年大概有500万方，明年大概有150万左右。所以从城市繁荣来讲，从人均占有率来讲，应该还是有空间的。但问题是，现在中小开发商面临很多问题，就是他们拿地的时候会有一些问题，因为写字楼也是这样的情况，现在杭州10年大概30万方，今年大概30万方以上，我们讲的是甲级写字楼上市量，这样的话有些区域空置率就非常高。

　　所以无论是产业园还是写字楼，还是商业地产，它应该是理性发展。现在很多开发商不是一个纯粹的商业中心，比如一个区域的中心，现在很多开发商在住宅项目当中有很多住宅的底商，面积可能在3万方到几万方不等，这是在于在拿项目的时候没有很好的按照商业规律去考虑。所以这些商业地产现在碰到的问题比较大，现在去销售这些商业地产，因为原先对商业的不了解，对销售造成了很大的问题。更重要的是它没有运营的能力、招商的能力，所以原先在规划设计的时候就有很多硬伤。

　　所以我认为风险一定有，杭州整个商业地产的土地上市量、开发投资量也不小，但真正能够营运好、做好的项目我认为不多。

　　主持人：在高总讲话当中，其实已经跳到了接下来我要问到的问题，就是商业地产遇到的风险在哪些风险？是投资还是运营、营销等等一系列的环节当中，哪个环节最容易出现这样的危机，我想问一下袁总，因为您在全国各地都有操作这样的项目。

　　袁春：其实说到商业地产还是要区别一下市场，我觉得可以分几类，一类是大型的商业，大型的购物中心或者邻里中心，有一定的运营商来进行运营；第二类是类住宅项目，比如酒店式公寓，严格意义上是商业属性，但不属于商业性质，它只是商业属性，40年产权；第三类是为住宅配套的，因为我们在获取土地的时候有不少于10%的商业；第四类是写字楼。

　　从这几种来说各有各的不同，撇开一些大型开发商自持的这些大型商业、邻里中心之外，其实有两种从目前存量来说风险比较大，一类就是这些酒店式公寓，这个量确实不少，近几年杭州从它的存量和出让量来说都比较大，而且它又面临着和住宅的竞争，它和住宅的时候又确实处于劣势，因为不可能像住宅一样南北通透或者户型又比较合理，这都很难做到。所以它在面临同区域的竞争非常大。

　　第二种就是刚才高总说得写字楼，我印象在今年年初之前还可以变成为酒店式公寓，但今年不行了。写字楼是什么呢？如果在同一个区域大量存在的情况下，因为写字楼首先得有一个概念，就是说谁去租写字楼？那一定是跟产业有关系，必须你这个城市有这个体量去支撑。所以在一个区域中，如果写字楼量过多，而你没有那么多产业支撑、没有那么多企业入驻，那一定会形成租金水平上不去，售价水平就上不去，自然就带来了压力。

　　第三种是社区配套商业，只要合理，交通完善，这没有问题的。

　　第四种就是现在研究比较多的大型shoppingmall，传统的商业现在在接受一种挑战，像百货大楼，你去买东西，我去买衣服，试一下拎着就走。我们现在打造的商业，就是一个体验的地方，我就是去试，就是去看，你可以用多媒体的方式，你下订单也通过电脑或者很方便的触摸式完成，等你到家的时候货品也送到家了，这一定是以后购物的方向。但这背后会带来什么呢？第一是数据，第二是物流，这肯定是跟在后面的问题，我相信这是下一步商业的发展方向。

　　主持人：其实袁总已经向我们分析了商业地产，特别是综合体运营的方法。我想请问一下各位，因为商业地产从操作上来讲，或许住宅在某些程度上复杂一点，各位有没有在开发当中遇到一些危机或者是问题。

　　曹鸣：我刚才在分享过程当中很多问题已经提到了，前面你第一个问题可以结合起来讲，以我们公司团队的经验来说，如果说商业地产危机的话，更多是来自于模式的同质化，如果是同质化的开发模式，很容易导致最后的资源不足，这是最大的问题。在我们自己项目开发过程当中，我们一直在突破这个过程，无论是我前面分享的西溪天堂项目还是最近在策划的城市之星，我们都找到同质化开发模式之外的形式，比如在商业模式上，我们会把很多也许跟商业本身无关的项目放在里面，我希望通过这种配置提高整个区域的价值，最后使价值通过其它类型的物业凸现出来。另外往往从市场过来之后，我们会跳出市场，也许单纯做一些游泳池的配置，这也往往会取得意外的收获。

　　主持人：就是另辟蹊径，做一些其它方面的突破。

　　曹鸣：对。

　　袁春：刚刚曹总提到了同质化的现象，我以前也碰到过这样的问题，曾经有一个案例，是小区做一个shoppingmall，当时一个想法就是销售，最后去看了没有办法，决定改成了写字楼。因为你一旦想把大型商业或者中型商业销售的地区，你就没有办法做好，这可能是很多同行都会碰到的问题，我印象中做了50多个方案，但最终不是方案问题，是操作思路的问题。

　　夏国跃：宝龙也是从01年开始商业地产，而且我们是专注做商业地产的开发，形成了在21个城市的35个项目，我们只做这一类地产，所以经验教训很多。

　　前面几位老总讲的问题有点综合性了。

　　我是做项目开发，管营运、管酒店，同时也负责投资，去年我就在浙江省负责投资这块，所以我的感觉，危机在哪里？危机首先是拿到这些地的商业界的开发商没有想明白为什么拿这块地，这是第一个问题，也是最大的危机；第二个，杭州政府在出让土地的时候，它整体城市的规划，很早以前我们跟市里面的领导有过沟通，它是有问题的，因为杭州地块150亩以下出让商业地块，开发商拿到这块地的时候很多时候很难算，如果开发商利润很高会持有一部分，但如果帐算不过来就会卖掉一些，因为它没有办法。所以我们面临的问题，很多开发商是地产加商业，而不是做商业来做地产，所以我们叫商业地产也叫地产商业，政府在出让土地的时候，游戏规则也决定了他不得不去卖掉一些商业。所以他们拿到地的时候，几乎没有人考虑营运的问题，先考虑卖，再考虑招商，招商招多少钱？如果很好的位置可能好一点，但如果差一点的位置可能就没有办法，可能就烂到那里了。所以我认为最大的危机，可能未来会出现大片的空城、死城，因为逻辑关系是这么过来的，所以最大的危机是没有想清楚就拿这块地。龙湖他们非常明智的是，这九年多的时间不断在思考，九年之后厚积薄发，这九年也有很多开发商砸掉了重做。

　第二个是未来的趋势，未来的趋势我们公司也在研究，我们现在已经是第四代产品了，我们去年开了七个购物中心，今年开了两个，开业的都是属于第三代产品，第四产品我们在研究，可能更多是以体验为主，购物中心的面积可能不会越来越大，我们以前做过50万方的，25万方的，原来我们的标准就是10万方左右的购物中心，但以后会根据不同的定位、不同的等级来设定不同的产品。另外受电商的影响，所以体验型的业态以及电商的可能性未来会越来越大。

　　因为我们也在面临着挑战，其实很多大的购物中心，今年据我们所知，像苏宁、国美原来在大的购物中心里面算是一个大的主力店，最近两年它们业绩下滑非常厉害，大概下滑40%左右，都会面临挑战，或许会导致支撑不了。所以现在传统的购物中心都面临挑战，更不要说没有想明白的人。

　　另外现在运动服装今年下降了20%，大批运动服装都关门了，它也是购物中心里面的一些散户、专卖店，所以如果一个很大的购物中心靠这个支撑的话，我认为会有很大的问题。这是第二方面的危机，也是我们面临的挑战，更是我们思考的问题。现在很多开了三五年很好的店突然关门了，这种情况也出现了，所以我们大家有很大的压力，所以必须要同时考虑未来的转型。

　　主持人：夏总主要从商场角度去分析了可能出现的问题。钱总应该在cbd方面更有见解，高总一会儿作为旁观者作为总结。

　　夏国跃：因为我们做了星光大道，从星光大道开发运营谈一点行业体会。

　　首先讲一点，商业地产前景肯定是很好的，但是商业地产不是所有企业都能做的，老话叫做“没有金刚钻别揽瓷器活”，从危机角度来讲是两个层面，一个是行业层面，一个是项目层面，我们做商业地产也是摸索过来的，但很多也都没有想明白。从行业层面来讲，我觉得危机还是比较大的，因为政府很注重招商引资，但政府在做规划的时候根本没有想明白，在一个特定的区域范畴之内，什么样的商业规划比例能够生存，国际上比较通行的标准，人均一到两个平方的商业面积，基本上就能够满足区域的消费需求。所以政府做了大量的商业或者综合体的规划，招商引资过来，但没有考虑到这个行业之间的生存率，这将是一个很大的危机。

　　今后企业如果没有想明白做什么，现在都是无序的竞争，低水平的，都是传统的商业模式。这样很多商业之间都挨的非常近，互相竞争，谁都做不好，所以这是一个很大的问题。所以做商业地产，首先要慎重，能不能做？我碰到一个朋友，我跟他讲我们现在招商难度很大，他的第一个反应：你没有招商能力你去做什么商业地产？我觉得讲的很有道理。

　　另外从项目本身来讲，商业地产的运作是非常难的，我之前也讲过，首先商业地产是难字当头，而不是所有开发商做房地产就可以做商业地产，不是这么回事情，它的定位、运营还是人才，还包括管理，其实国内这方面的人才需求是非常大的，但非常缺，刚才周总放的片子我觉得很有意义，就是我们现在商业的创新能力不够，可能几十万平方做下来之后是很简单的零售、餐饮为主，体现型商业可能考虑的不多，创新能力有限，特别是在运营管理中体现很深。

　　我们星光大道04年拿的地，现在做了一期，在滨江有点人气了，但是跟我们预期差距真的很大。商业地产不像一般的住宅，三四年基本上把投资全部收回，商业地产可能要十年左右，国内很多做的差不多的就卖，卖了以后这个商业地产就很难成型，理赔都很困难，这个商业项目最后输于管理，赚不了钱的。可以这样讲，我们星光大道09年开业到现在，今年是12年，整整四年时间，到现在为止总体来讲还是亏损的，需要坚持。

　　但我相信，再过几年以后有很好的发展前景，10年宏观调控以后，很多企业开始走向商业地产，但确实要认真思考，考虑到这个行业的容量和开发难度，这是我们危机的地方。我觉得商业地产前景肯定是非常好的，因为商业创造力是无限的，包括刚才的英国项目、日本项目，都有非常大的借鉴。如果我们能把这个项目很好的做好，那商业前景是非常大的。

　　主持人：刚才周总的演讲非常精彩，相信他也是经过了很多的探索，周总有什么样的体会。

　　周锦虹：我简单讲两句，其实我跟袁春是最早的邻居。我有一个很深的感受，在商业地产里面国内面临最大的问题，一是资金问题，钱的问题没有解决，其实中国有好的思想、好的理念开发商不少，因为现在有这样的机会到全世界转，但碰到钱这个问题就英雄气短，所以要对中国城市建设有一个非常好的推动和作用的话，中国房地产金融机制同步配套的跟进，从2000年就开始讲，到2012年我认为没有太大的改观。

　　第二个问题，我认为最大的问题在于政府，政府在我们做商业地产过程当中，它既是一个大力的推动者，但同时，如果它在决策跟基础设施配套以及方方面面的资源支撑上，如果没有足够好的理念来支撑的话，包括规划、控规，所以我仍然认为，政府在这方面的理念，哪些地方应该管，哪些地方不应该管，如果这些事情能够处理的更好一些，商业前景应该更好。

　　袁春：要想做商业地产我建议做好一个准备，至少十年，一个商业拿下来之后，一个大型的mall没有四五年不行，从开业到前三年是第一个阶段，肯定不转型，肯定要第二个阶段五六年才可能赚钱。

　　高贤林：我还是想讲一些具体的，我们开发商我认为可能面临几大方面的问题，第一个是村级留用地，像杭州就有一万多，它的用地性质肯定就是商业地产，而且49/51，过去很多开发商就是因为资金量比较少才做。但实际上村级留用地除了跟村里的关系以外，更多的是大量的村级留用地不适合做房地产，所以可能很多房地产贪图投入少就进入到村级留用地去了，等拿到手之后发现有麻烦了。所以要慎重的进入村级留用地，不能仅仅从资金投入少的层面去考虑它。

第二，中小开发商很多拿的是住宅商业，这点问题也很多，比如邻里商业，因为大量开发商的思路，在拿这块地的时候脑子里往往都是住宅，因为它拿这块住宅用地的时候，这个商业配套这块没有从商业角度去考量周边的人群密度、消费的能力，它所需要的商业差异竞争的点在哪里。所以做规划的时候，在做项目建筑规划的时候，在设计这个项目分配的时候，往往把这个商业随便消化掉了，本来是应该消化掉，但如果业态定位准确、布局合理，商业应该很有价值，但可能在规划的时候没有从商业角度去考量。就是说我们在做住宅用地的时候，做商业配套的时候，这部分还是要按照商业规律去定位、调研、规划，这样的话商业才能真正成为非常好的，它既能够推动住宅的溢价和去化，同时真正的商业变得非常有价值，这方面风险也是比较明显的。

　　第三种我们拿的是一个商业用地，面积不是很大，我们很少做城市商业中心，一般都是一百来亩的商业用地拿过来。这种项目拿过来很多开发商真的没有考量，今天汉嘉的主题叫做用家时代，商业真正是讲用家的，我们为什么叫商业地产，而不叫地产商业呢？商业是在前面的，我们在美国开发商业地产的时候，必须有80%的主力店，商家跟你谈好才会做规划，商家会参与你的前期设计，我们政府的确有很大的问题。我们很多商业前期没有考虑人口的用量和规模，所以你进去会面临很大的挑战。所以我们拿商业用地的时候，一定要按照商业的规矩去拿，包括产业规划、城市规划，而且跟时间非常有关系。

　　杭州市真正的写字楼，一年净去化量也就是10万左右，就是真正自己买来用的或者租来用的，但是我们上市量都是超过30万—50万。所以我们现在的确面临着最大的供应产能过剩问题，一定是过剩。大家都知道钱江新城，它的写字楼销售可能要五年的时间，我们整个国家都处在去库存的时期。我们符合这个产业规划、符合这个生活配套规划，然后我们有资金实力，有引蝶招蜂的能力才能去做这个开发。我们讲用家时代，一定要有商业才有地产，我们要考虑用家、考虑消费者、考虑商家。

　　现在商业地产面临一个很大的问题就是商业地产创新的问题，客户在任何时间都可以做产品比较，所以行业的变革会给商业地产带来一定的问题。所以我觉得做商业地产一定要理性、理性再理性。

　　主持人：说到商业地产有一种类型非常受欢迎，那就是酒店式公寓，但是酒店式公寓在前段时间也遭受到一定的限制，因为刚才曹总讲酒店式公寓比较多，除了有这样的模式之外，有有没有其它创新的模式呢？

　　曹鸣：酒店式公寓在市场上存在很久了，当时我们有一个思考，就是它满足什么样的人群，有很多客户跟我们讲，比如他住在绿城丽江公寓或者其它产品里面，但是有一个问题，就是相对少一些，像这些客户可能有别墅，但是太远，而酒店式公寓比较小，再一个相对酒店的服务可能满足不了他的个性需求。在我们悦居里面可以很好的互补，我们完全是按照酒店式集群的配套，对于这些客户来说得到了他们生活方式的满足，这也是市场存在的一种类型。

　　主持人：所以更符合今天的主题，也就是用家的观念。今年我们经历了严厉的调控，在这当中有很多的开发商和投资者，它本来是做住宅的，但后来转向了商业，其实这种情况在以前也有发生，对于这类开发商在座的各位有没有什么建议？简短的概括一下。

　　周锦虹：三个字：“两码事”，就是两个不同的事情。

　　袁春：我刚才已经讲过了，四个字，慎重、慎思，进去要考虑能不能进，真进去了应该好好想想怎么做。

　　高贤林：一定要尊重商业地产的规律，现在深圳已经体现出国家对商业地产的迹象了，一定要有专业的人、专业的机构来做。

　　钱伟中：我建议这些开发商倒过来想问题，先想好怎么去经营，再想好怎么去招商，再想好怎么去卖，倒过来想问题的时候就会小心一点。

　　夏国跃：我想建议，无论是住宅地产还是商业地产，道理是一样的，最终面对的是客户，所以市场需求是最关键的，有没有这样的市场需求，是你决定投资不投资最重要的依据。

　　曹鸣：我给两个具体的建议，第一就是钱，刚才大家谈到了很多钱的问题，我们讲商业模式，你的现金流能不能闭合，必须要考虑清楚；第二是合作，如果你不是这个行业的人，我觉得应该跟绿城学习，找好的商业资源的专业公司合作，这是比较好的做法。

　　主持人：谢谢诸位老总。

　　(记者 潜雄斌)