2012年，随着传统融资渠道的持续吃紧，房地产基金似乎已经成为房地产项目融资的最后一根救命稻草，愈发成为行业热门话题。但目前国内房地产基金却似乎总难逃脱房地产项目融资通道的行业评价。一则盖因有一定品牌和规模的房地产基金，多半与大型开发商有千丝万缕的关系，难免存在利益冲突的因素。二则多数房地产基金或信托，也多为确定项目的融资而设立的专项基金，项目融资的意味也就不言而喻了。

　　其实，房地产基金与一般股权投资基金，都属于通常所说的“另类投资”的概念。而另类投资已经被公认为是优化投资人资产配置的重要资产类别。近年来，除了已达“妇孺皆知”境地的巴菲特先生，耶鲁大学基金会的投资神话也开始为大家津津乐道，其成功与耶鲁基金会的掌门人、著名的投资家David Swensen重视另类投资领域的配置是分不开的。他倡导将投资组合扩充至股票和债券之外的另类投资，一方面有利于缓和回报波动，更重要的是也有利于发现真正的市场宝藏。而另类投资流动性较差的特点，对于真正的机构投资人则可以忽略不计。

　　从资产配置的角度去看中国房地产基金发展现状，很多问题也就不难理解了。

　　“募资难”无疑是今年股权投资基金与大型房地产基金所共同面临的沉重话题。分析国内目前的LP市场不难发现，过去几年一直作为市场主力的高净值个人客户今年开始走向沉寂。究其本质则是个人投资人往往抱着短期理财而非长期资产配置的理念来看待基金产品，“形势大好”则可以重复配置，“形势不好”则戛然而止，很难有计划地对另类投资进行持续配置。期限较短的项目基金其实风险集中但募资相对容易，而期限较长包含多个投资组合的“正规”基金却无人问津，也是资产配置理念缺乏的重要表现。

　　行业一直呼唤有真正资产配置理念与能力的机构投资人。在国内捐赠基金、大学基金、养老基金还将持续缺位一段时间的情况下，保险公司成了大家最大的希望。最近保监会新政频发，鼓励保险公司进行有效资产配置。如《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》降低了保险公司的进入门槛，也极大提高了保险公司投资股权和不动产的比例。政策无疑已经释放了积极的信号，但保险公司真正开始积极投资房地产基金，可能还需要一段不短的观望期。何解?房地产基金自身也必须体现与其独立的配置价值，否则LP肯定宁愿自己动手。整个GP队伍不成熟，没有一批有品牌有业绩可供选择的管理团队出现，自然也不能期待有“成熟”LP或LP有“成熟举动”，这点在股权投资基金发展的历程中已经获得了充分的印证。

　　无论何种类别的投资基金，说穿了都是“代客理财”的生意，房地产基金也不例外。既然是“代客”，则必须保持与投资人最大程度上的利益一致，避免任何可能的利益冲突的行为。无论是与开发商的各种关系或者管理费的收取，都不应该成为管理团队获得利益的来源，基金本身的超额收益，方为LP/GP共同的利益目标，也须为管理团队的唯一目标;同时风险一致也是利益一致的重要方面，管理团队必须在基金中有实质出资，与投资人共担投资风险，这也是保证利益一致问题的最好办法。明确这一原则并通过各种制度设计来切实践行，房地产基金才能真正获得投资人的真正信任。既然是“理财”，那管理团队必须体现其“高人一等”的真本事，真正通过自己的投资运作能力与项目增值能力，有效执行自身的投资策略，通过组合投资的形式，为投资人创造最大的管理价值，方能获得投资人的最终认可，成为投资人资产配置菜单中的一道大菜。而仅仅作为资金通道的“高利贷”项目基金，用项目本身而非管理团队能力来说服投资人，短期内对募集有促进作用，但是无益于真正成熟房地产基金管理团队群体的形成，整体行业也就无法真正打动机构金主。