上海易居房地产研究院综合研究部研究员 张秀琴
房地产调控高压持续，市场成交已陷低迷，行业内虽无百日剧变，却也已经暗潮涌动。发展商开始考虑降价、转型。那服务商呢？在房价高企、房地产调控持续高压的今天，我们往往将目光聚焦于发展商，聚焦于房地产开发业，而忽视了这一在产业中日益重要的群体。提起这一群体，我们首先想到的就是无所不在的中介门店。但事实上，房地产服务业的范畴远大于房地产经纪。在房地产市场日益成熟的我国，房地产服务业已经成为了房地产业内一股不可忽视的力量。
继北京鑫尊置地闪电关店50家后，近期21世纪不动产又在年报中披露去年普通股股东净亏损1.466亿元人民币，调控下不少服务商前景堪忧。另一边，思源经纪收购星彦地产，开启返深之路之后，又有消息传出重庆深联房地产顾问有限公司和重庆纬联地产顾问有限公司已签订战略合作协议，“蛇吞象”的业内并购仅差对外公告的临门一脚。房地产服务业整合正风生水起。
而从国际五大代理行的业务发展模式来看，这种并购、整合正是行业内强者愈强，并最终占据市场的直接推动力。世邦魏理仕从旧金山到加州，从美国再到全球的过程中，前60年的成长靠自己开店，后40年的成长靠并购。而这后40年正是其走出加州，走向美国和全球的过程。仲量联行从伦敦到欧洲再到全球的过程也是一样。在其200余年的发展历史上曾进行了多次收购和兼并。仅从2006年至2008年，仲量联行在全球范围内就进行了超过15次的收购，对象企业类型包括房地产投资顾问、财务顾问、项目管理等，涉及地区包括欧洲、北美、亚洲等全球五大洲。兼并、收购使得仲量联行在短时间内就有效提高了竞争力，成为该领域的区域领先者。从这个角度来看，本轮的房地产宏观调控已然在一定程度上加快了行业进入规模化发展的脚步。
那么进入规模化发展以后的房地产服务业又走向何方呢？从国外经验来看，房地产服务业的快速发展一般在城市化进程中期后开始。随着城市化率的不断提高,房地产行业盈利模式将从开发模式占主导逐渐转向开发、持有与服务并重，发展商对中介服务企业提升项目价值的需求和业主对房产交易、租赁、资产管理的需求都将与日俱增，并最终推动行业发展，形成房地产服务业占据产业主导地位的格局。以美国为例，其房地产服务业收入占房地产业收入的比重高达60%有余。目前，我国城市化率已接近50%，沿海一线城市更是超过70%，可以预期，随着城市化进程加快，我国房地产服务业将进入快速发展时期，并在最终取代房地产开发业成为房地产业的主心骨。
预计随着房地产宏观调控的持续推进，我国房地产服务业整合将进一步加深，行业竞争格局逐步从区域性垄断竞争走向全国性垄断竞争，品牌企业所占市场份额进一步提升。
来源：理财一周报
