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      谁主导了这幕大戏？
　　站在现在的时间节点上回顾过去，中国房地产的上半场已经结束，这幕大戏的主导力已经发生了变化。

　　毛大庆（万科集团副总裁，北京万科总经理）看了一眼表，再过10分钟后，他将去赴饭局，和中国最有名的导演张艺谋吃饭。

　　10年可以只是脑海中的一瞬，也可以很漫长。外界人眼中的毛大庆，变化很大。从外资企业凯德置地，到中国最大的房地产企业、最赚钱的区域之一做总经理，这是中国许多房地产职业经理人梦寐以求的职位。对毛大庆来说既是巨大的压力，也是巨大的动力。

　　10年，演绎了太多的悲喜离合。毛大庆慨叹自己，开发商也是演员。而站在现在的时间节点上回顾过去，中国房地产的上半场已经结束，这幕大戏的主导力已经发生了变化。

　　“银行只是工具”

　　从1993年开始，住房开始商品化，但到了1998年，中国的房地产市场才真正走向市场化。“从财富积累来看，上半场解决了‘从无到有’的问题，居住需求从没有到有。”但在毛大庆看来，前15年只是中国房地产市场的萌芽阶段。

　　这15年里，发生的最重要事莫过于1998年“23号文”（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》简称“23号文”）的出台。

　　它之所以被反复提及，是因为它的出现促使我国房改取得突破性的进展，它令一个行业就此从弱小走向壮大，改变了一个行业的生产方式。新制度的确立也必然会激发住房生产力的大发展。

　　然而，究竟是什么推动了一个行业的生产方式的改变？“23号文”中提出，发展住房金融。首先是扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可以发放贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。与此同时，政策明确表示支持房地产业的开发和建设。房地产对资金的需求量很大，且周转周期长。房地产业离不开金融支持。

　　这一政策彻底改变了中国的需求群体和供给群体。一项数据或能反映房地产和银行的紧密依存度。到2010，房地产的开发贷款和个人得住房按揭贷款已经占到贷款的增量和整个贷款余额的20%左右。

　　这样“过分”紧密的关系曾数次引来担忧。梳理中国10年内几次重大的调控，都跟银行信贷风险有关。每一次调控的手段必然会涉及金融和信贷手段。最先来袭的风暴是“121”号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）。“121号文件”要求通过提高购房按揭首付比例等手段控制房地产信贷业务风险，遏制房地产市场泡沫。

　　但一出台，就遭遇了强大的博弈，这也成为房地产利益集团左右决策的里程碑。最终，在地产商们的激烈反对下，国务院当年8月发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文)，首次将房地产业列为国民经济支柱产业。

　　“121号文件”由此无疾而终，主持制定“121号文件”的人民银行货币政策司司长戴根有也在不久后调离。中国房地产业界“思想家”冯仑则在2003年8月16日(第30期)《证券市场周刊》以“市场的力量真酷”为题撰文，称“市场的力量决定一切。所以说‘121号通知’客观上划了一个时代，那就是市场思考不说话、不作为的时代过去了，代之而起的是一个自为的房地产时代”。

　　“121号文件”之所以受到开发商的强烈的反对，是因为触碰到了开发商的融资命脉。尽管任志强为代表的开发商抨击，国家对银行的这种特殊限制实际并不符合市场经济的原则，因为银行大多成为股民所有的企业行为，盈利能力与水平已与股民的利益相关。“银行缺乏独立性，它只是政府手中的工具。”任志强说。

　　开发商的伟大与渺小一场激烈的博弈，开发商群体的地位前所未有的提升。许多草根出生的开发商，第一次用自己的力量，逆转了政策的走向。

　　虽然取得了博弈的短暂胜利，但121号文件出台之后，紧迫感传导至开发商，不论121号文件出台与否，新的融资渠道产生是必然趋势。

　　几乎是从2004年开始，开发商纷纷寻求多元化融资道路。他们曾经想借助外资来扩大规模，用他人的钱来帮助自己，却发现许多外资基金经理是“站在门口的野蛮人”，是和自己来“分羹”的。昌盛中国董事长邹锡昌就曾痛陈，“我是被高盛狠狠骗过的人。”许多开发商希望借助REITs来拓宽融资渠道，但是最终也受政策限制。苦寻之后发现，还是银行信贷的资金成本最低。

　　种种努力都是为了抵御调控对企业带来的影响。许多企业纷纷寻求上市路径，无论是赴港上市，还是A股上市。无论是通过借壳手段还是直接IPO。为了融得巨资，众多企业不惜斥巨资买地。一轮又一轮的买地潮推高了房价，同时给地方政府带来了巨大的土地出让收入。

　　合生创展总裁薛虎在接受本报记者采访时回忆，当时合生创展2002年以极低的价格拿到千亩京津新城开发用地，但此后再也没有这样的机会。彼时的政府不成熟，制度还未健全，政府需要和开发商一同成长。

　　“开发商和地方政府的关系既是矛盾也是同盟的关系。”易小迪说。而任志强更是毫不客气地指出，地方政府和开发商之间不存在博弈的关系，是利益的共同体，开发商在经营公司，地方政府在经营土地和税收，以此来改变城市面貌，提高居民的生活水平。

　　违背1998年房改初衷的是，在地价的节节上升中，房价不断被推高，住房矛盾变得日益尖锐。2006年-2007年底的抢地大战中，有的开发商“遍体鳞伤”，亦有开发商就此走向新的“辉煌”。苦捱过来的开发商等到了政府出手救市。土地曾经是上市的筹码，也是企业的“负累”，但最终转化为巨额的财富。
　土地实行招拍挂制度以后，解决了腐败的问题，解决了公平竞争的问题。但在任志强眼里看来，也同时带来了地方政府对土地的“垄断”，无论是经营权还是收益权。开发商也成为了“垄断”的受益者。正是垄断下，开发商开始囤积土地。“这是根本性的变化，之于开发商，房子似乎变得越来越不重要。”易小迪说。

　　房价暴涨，开发商成为了民众指责的对象。“开发商成为了房价上涨的替罪羊。”易小迪说。

　　为什么数年来屡次调控，房价都没有回落？易小迪认为，首先是分配方式出现了问题。不得不承认的是，10年来，这也恰是中国贫富分化加剧的过程。有开发商告诉记者，在他们公司，普通职工的工资在10年间也许只上涨了一倍，从月薪1000元到1500元，但区域经理年薪可能从20万上涨到了200万。主管和员工的差距越来越大。这也整个社会的缩影。

　　其次是供应的问题。供需矛盾造成的尖锐矛头，指向了囤地的开发商。开发商成为暴利的制造者，成为制度的受益者，囤积土地也可以积累财富。表面如此，但背后隐藏着太复杂的利益格局。如独立经济学家谢国忠所言，“中国过去的社会矛盾的中心是吃饭的问题，温饱的问题，现在中国的社会核心矛盾是房地产的问题。很多人怪开发商。其实这个核心的问题是地方财政模式的问题，房地产开发商都是为政府打工的。”

　　要不要专家？

　　提及独立经济学家谢国忠，他曾是中国房地产市场上赫赫有名的人物。自2004年放言内地房地产泡沫伊始，谢国忠的名字就与房地产市场的一举一动紧密相连。彼时他的身份是摩根士丹利亚洲区首席经济学家。

　　谢国忠因为“摩根士丹利一面唱衰中国房地产，一面大举吞下中国许多物业”而备受攻击。彼时的国际投行，对许多开发商来说是新鲜事物。许多人并不知道，谢属于投行的研究部门，和业务部分完全独立。在经济学界，不同的经济学家有不同的观点亦属正常。但在特殊的历史时期，谢的言论被无限放大。

　　中国房地产市场，并不缺少专家的身影，争论早已开始。2001年12月25日，中央电视台《房产报导》报道了清华大学教授魏杰题为《2002年，房地产的冬天》的讲话。讲话在曾任建设部政策研究中心主任的包宗华看来，是在一些远离我国房地产实际的数据上，作出的预测，但引起了强烈反响。

　　毛大庆说，“政策在不断修正，大家对未来充满不确定性，市场、投资者、购买人群有大量的不健康心态出现。”

　　这从另外一个侧面反映出市场的迷茫情绪，不仅普通购房者迷茫，有时连开发商和政府官员也难以看清局势。而由于政治经济体制的不同和文化的差异，中国难以简单照搬别国的经验。中国房地产的市场化在摸索中前进。

　　但不应忽视的是，正是因为许多行政式调控的短期性，带来了市场的波动。任志强、易小迪等开发商和一批学者呼吁的是建立长期的制度和法律，来规范中国房地产的市场化。只有制度稳定，才可能带来稳定的预期和稳定的发展。

　　政府如何作为？

　　1999年，全国商品房每平方米的平均价格是1857元，大城市则是二三千元，中小城市一千多元、几百元。如果回到旧制度，房价很低，也没有房地产商的暴利。种种矛盾似乎正是市场化来带的。但走向改革之路的中国地产无法回头。

　　“任何一项新制度的建立，总会受到客观条件的和主观认识的局限，执行中也会出现是否得力的问题。”包宗华曾撰文指出。

　　政府也在摸索市场化的经验。如薛虎所言，政府在成长。房改之初，当时在经济界比较流行的说法是，在市场经济条件下，政府不要管物价。在这种思想的影响下，政府部门从过去的管得过多，一下子转为在房价等许多重大问题上撒手不管。

　　在包宗华看来，多年里，对有些城市房价涨得过快的问题，政府部门也颇感无力。如果真能按“23号文”的要求，对中低收入者充分供应经济适用房，自然会使每年建设中中小套型、中低价位的住房占建房总量60%甚至70%以上，就能够保证一批中等收入的人群买得起房子。但由于制度设计的缺陷和执行中的偏差，每年建设经济适用住房只占总建房量的4%-5%。

　　从监管乏力到频繁干预，让许多开发商看到了有计划的市场经济本来的面目。如易小迪所言，开发商是逃不过政府的手掌心的。而2008年的金融危机更让开发商看到个体的渺小。正是政府出手救市，才让许多开发商幸免于难。

　　“房地产关乎国计民生，这么大一个产业，每个国家，每个政府都在干预，而且只有政府才有能力干预。”凯德置地华北区副总经理韩维在接受本报记者采访时说。房改倡导中国的房地产市场化发展方向，但越来越多的人清楚地认识到，市场经济也离不开计划和指导。在新的市场化格局下，政府究竟该管什么？任志强的意见是，“将市场的归市场，保障的归保障。”加大土地供应，加大保障房的建设，才能缓解住房矛盾。

　　再次翻开23号文，纷繁的市场只是寻找一条回归当初设想的路。
　那些最好的销售时光

　　人人都说蒋欣（化名）很幸运，因为他赶上了2007、2009年楼市最火爆的时候。而且，避过了艰难的2008年；在住宅市场似将下行的当口，又及时抽身，转投商业地产。

　　2006—2008年，他在北京橡树湾做营销工作；2009年他在西堤红山，并负责华润置地大兴项目的前期策划。仅听这两个北京项目的名字，你就知道，他的营销工作多么出色。

　　这两个楼盘都是北京楼市的明星，也是北京清河上地和西二环区域的标杆，前者从2006年的8000多元飙升到现在的近3万元，后者从14000余元升至最高近4万元。

　　年轻的置业者们2006年，蒋欣清华大学硕士研究生毕业，顺利进入了华润集团。这是一家大型央企，旗下拥有多个独立产业。在此之前，市场营销专业的蒋欣已经有了两三年的工作实践经历——卖楼，在北京多个住宅项目担任销售，积攒了房地产第一线的经验。

　　他第一站便在华润置地北京著名的项目之一——橡树湾。

　　2005年以当时的天价拍得的橡树湾地块，是华润置地北京公司的主攻项目，2006年甫一开盘，价格便在8000左右。

　　这在当时的清河上地区域，北京五环外，无疑是天价。当时北京的四环内的主流项目的售价也不过在7000元左右。

　　“还就是有很多人买。”蒋欣认为，公司的客群定位非常准确，针对海淀高校人群及其衍生群体，这些人具有浓厚的学院情结，定位为硅谷生活城的橡树湾，契合了他们的心理。

　　蒋欣说，海淀人群的需求很惊人，其中又多是年轻人，刚毕业不久在外企工作，或者毕业几年自己创业，他们比一般的年轻人要富有，出于对学校的依恋，以及对海淀的热爱，他们不愿意离开这个地方，而这个区域，在橡树湾之前，并没有他们理想中的心灵家园。

　　于是，总建筑面积70万平米的橡树湾，一路上涨。2007年，橡树湾最高卖到17000元/平米，2009年底，更涨到惊人的25000元/平米。

　　在海淀高校浸淫已久、常混迹于各大校内论坛的北大博士生小楚说，这里的人很怪异，他们月收入20000，也敢去买单价25000的房子，还要100平米，月供过万，而老婆烫个几百块钱的头发，他们就要大声嚷嚷抱怨。“水木清华的BBS里面，这种人很多。”他们可以过很朴素的日常生活，却一定要买个好房子。

　　蒋欣很能理解这些人。他本身就是清华的一分子，“一开始橡树湾买房的基本上都是贷款，后来一次性付款渐渐多起来了，”他说，有的人财富的增长是跳跃式的，像很多在中关村做生意的，在外企升到管理层的，买房换房的速度也很快。

　　他觉得，橡树湾把区域和人群的潜力几乎挖到了极致，对于首期买橡树湾的人来说，他们的财富跟着项目一起升值。是不是当年拿天价地时就想到了呢？蒋欣不知道，他说，这是时代造就的奇异景象。

　　我就一张支票，你卖不卖橡树湾已经创造了奇迹，让蒋欣更想不到的，还在后面。

　　2009年春节后的一天，一个中年男人来到位于西二环的西堤红山售楼处，掏出一张100万的支票，说，我就这张支票，你们看着给我套房子吧。

　　此时，蒋欣已升职做主管，开始运作西堤红山的营销策划。这个位于北京西二环的项目，2008年开盘价18000，却始终卖不动，2009年初降到14000。

　　由于临近西客站，随着2009年楼市复苏、太原至北京的动车投入运行，以及未来北京至石家庄、郑州等地的动车前景，西堤红山吸引了不少来自山西和河北等地的人士。

　　后来，蒋欣知道，这个男人是山西省某县城公务员系统的一位人士，当然是比较高的那个阶层。这类人群在北京的购房率非常高。

　　这一年的4月，蒋欣和他的团队再次创造了奇迹，该月西堤红山开盘当天，销售10亿！

　　未几，西四环的远洋沁山水也宣布开盘当日销售10亿，这个双十亿的神话，引爆了北京楼市。

　　这之后，西堤红山价格上涨，从14000到18000，再到后面的新品25000、30000，每一次，都伴随着北京楼市的狂涨。

　　5月份，蒋欣碰到了来自山西长治的一对梁姓夫妻。他们是所谓的煤炭产业链上的富豪，资产早已过亿，来北京后，他们看过了远洋万和城、龙湖唐宁ONE这些豪宅。蒋欣向他们推荐了西堤红山的新品红山世家，全是大户型，位于整个项目的中心。

　　但梁先生夫妇更为看重的，却是项目所配备的教育资源——北京小学，虽然他们人不在北京，却想把孩子送到北京来就学。“之前他们看远洋万和城的大户型，600多万，那个女士差点就要交定金了。”蒋欣说。

　　整个2009年，蒋欣清楚地感觉到，北京市场上到处都是这类钱多得不知怎么花出去的人。他和同行交流，3万-4万元单价的豪宅都卖得很好，当年北京市场的销售冠军是位于北三环的太阳公元，单个项目一年卖了40亿，价格也从18000飙升到了40000。

　　因为对这些富人来说，地段优越、资源稀缺的豪宅，似乎更加保值增值——这也是蒋欣他们极力去游说客户的。

　　此时，蒋欣记忆中那些2006年之前的初次置业者的面孔，已经非常模糊，首付几万块，对他们来说，都是很大的开销，还要同家人商量再商量。

　　他唯一记得的是一个女孩，2004年就拿了5万块，来到北京通州的蓝调沙龙售楼处——当时蒋欣正在那里，就是这5万块，女孩订了一套70平米的房子。

　　对比之下，爱思考的蒋欣觉得，楼市的问题不是在价格，而是在整个经济结构，收入不均衡，再分配因为4万亿的投资更加畸形，更多地流入富人手中，他的很多客户便是如此。

　　离开，是幸运还是正确？

　　2008年，橡树湾暂时没有怎么卖，蒋欣去做了很多其他项目的前期工作；2010年，西堤红山的小户型新品卖得也不怎么好。此时蒋欣已调去外地，参与运营公司的大型综合体项目。

　　有人说他很幸运，住宅下行的时候他都不在场。“我现在更看好消费市场，看好商业地产”，他说，这么多的调控政策出台，主要是针对住宅市场，而商业地产，却是国家拉动内需、消费的关键一环。未来，人们必然需要更多的消费场所、娱乐场地等等。

　　这也是央企华润置地的战略转移，这家公司更多地看好商业地产，并投入了大量资金在里面，他们的目标是香港的新鸿基，拥有更多的持有型物业。

　　现在是暂时离开住宅市场，这个决定是正确的。蒋欣这么想，将来很可能还会运作住宅项目。

　　6年来，蒋欣见过了太多形形色色的买房人，千金豪掷，或是小心翼翼，也见过那种一降价就要退房的人，惊慌到恐惧。

　　他看到了一个社会的缩影。那种对不动产的狂热，对财富增长的信仰，那些啃老族，以及那些拥有中西方教育和职业背景的群体，在楼市中，真面目纤毫毕现。信誉和契约在这个市场中，似乎不起什么作用。

　　“炒房只是其中一种，我身边很多人炒黄金，炒大蒜，什么都有。”蒋欣的视野并没有局限在房地产，教育背景和公司背景，加上勤于思考和学习的习惯，让他看得更长远。

　　从普通的销售到营销总监再到项目主管，他的升职之路可谓一帆风顺。不到30岁，他已经做到一家大型公司的管理层，拥有至少两套房产。有时候，见了太多因为房子而改变了人生状态的人，他总是想，如果没有做这一行，他自己现在会是什么样子？
　房地产政策大事记

　　1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》即23号文件，宣告全面住房商品化的开始。这是中国房地产历史上的伟大变革。

　　2002年5月9日，国土资源部令第11号发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，自2002年7月1日起施行。2004年3月31日国土资源部、监察部发出关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，从2004年9月1日起，招拍挂全面实行。自此，土地价格开始大幅上涨。

　　2003年6月13日，中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（又称“121号文件”），信贷手段成为调控房地产最有力的工具。

　　2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，（业内称之为“国八条”），将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

　　2005年5月11日，国务院转发由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。但结果表明，除上海当年出现短暂的下跌外，总体上房价仍在继续上涨。

　　2006年4月28日，央行加息0.27个百分点。

　　2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。调控在继续，房价也继续上涨。

　　2006年5月31日，国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知”，打开了二手房征收营业税之门。

　　2006年7月12日，建设部下发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，部署落实“90／70”政策，但各地执行并不到位。

　　2007年1月16日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，但土地增值税征收并不如意。2010年5月26日，国家税务总局再次发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》，土地增值税预征税率大幅提高，被视为加大税收手段调控房地产市场。

　　2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，央行连续6次加息。房贷负担迅速加重。

　　2008年9月16日、10月9日央行分别降息0.27个百分点。当年亦两次降低存款准备金率。

　　2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。标志着房地产全面救市的开始。

　　2009年12月9日，国务院常务会议决定，收紧住房消费的若干优惠政策。

　　2010年1月10日，国务院4号文件，再次调控房地产市场，二套房首付提至40％。

　　2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，新一轮房地产市场开始。

　　2010年9月29日，七部委分别发出三个通知，是为房地产调控第二波。

　　10月20日，央行加息0.25个百分点。