著名房地产营销策划专家谢逸枫表示，近期广州频繁出现“地王”改规划的现象，主要是因为地价过高，开发商拿地成本过大，投资风险增加。

　　在北京广渠路“地王”更改规划申请未获准之后，由雅居乐（03383，HK）去年10月夺得的广州科学城(000975,股吧)“地王”被曝正申请改规划，目前已进入公示期。《每日经济新闻》记者昨日（3月31日）从广州市开发区网站查询获悉，该地块正以“KXC－F8－1－1地块”名义悄然进行“规划设计条件调整前公示”。

　　修改该地块规划的同时，雅居乐也遭到业内专家的质疑，被指是“为了解套或者牟取更大利润”。不过，雅居乐昨日对此回应称：“容积率没有变化，建筑面积并没有增加，谈不上赚更多钱。”

　　业界炮轰：

　　修改“地王”规划为牟利

　　广州开发区科学城“地王”去年曾经名噪一时 （本报曾作报道）。2009年10月28日，经过5个小时的“苦战”，该地块最终被雅居乐以43.41亿元天价成交，折合楼面地价7074元/平方米，创区域内地价新高。拿地后不久，开发商即表示，拟将该项目发展成为高档的综合型商住小区，主要针对广州市区及当地高端客户群，预计2010年可动工，最快2011年上市销售。

　　然而，由于雅居乐出价过高，当时甚至被戏称为 “面粉贵过面包”。之后不久，雅居乐提出修改该地块原有规划，并准备将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米，这相当于直接增高了15层。

　　《每日经济新闻》记者昨日致电雅居乐公司，公司相关人士坦言“确实正在对广州开发区科学城地块进行规划修改”。《每日经济新闻》记者从广州市开发区网站上看到，该地块正以“KXC－F8－1－1地块”名义进行“规划设计条件调整前公示”。

　　雅居乐修改广州科学城“地王”规划消息一出，立即遭到各方质疑。

　　“调整规划，直接带来的就是更改容积率。若高度拉高，这样的面积就会多很多。”一参与项目开发报建的广州知名开发商表示，容积率是高压线，一般很难修改容积率，在土地拍卖出让的时候，容积率就是规定好了的，这是政策不允许的，要么就是补交钱，多多少面积出来，就按照当初的地价去补。

　　“天价‘地王’再改规划的目的，不是为了公共利益或是影响到其他建筑物，而是牟取更大利润。”著名房地产营销策划专家谢逸枫表示，近期广州频繁出现“地王”改规划的现象，主要是因为地价过高，开发商拿地成本过大，投资风险增加。

　　他认为，广州科学城“‘地王’申请要求改规划”是出于市场风险、投资安全及开发利润上的考虑，地价基本上离房价差别不远，如果不增加可销售的面积，房企的利润有可能会严重亏损。另外是房企出于一贯追求利润最大化的关系，由于是“地王”，地价等成本过大，影响到开发商资金回收和房价的预期，并且考验开发商的资金链。

　　雅居乐回应：

　　楼高增加，容积率并未变化

　　尽管各方质疑雅居乐修改广州科学城地块原有规划是为了 “牟取更大利润”，不过，雅居乐方面昨日在回应《每日经济新闻》记者采访时表示并非如此。

　　“该块地只是楼高增加了，但容积率没有变化。”雅居乐有关负责人指出，规划和产品调整只是应市场需求而调整产品组合，更有效地利用土地，是企业很常规的操作，“可售建筑面积并没有增加，所以谈不上能多赚多少钱。”

　　“规划局是批了我们增加楼高，但整体容积率还是小于等于2.0，也就是楼距会扩大，同时楼宇的数目也会减少一些。”该负责人透露。

　　关于牟暴利的质疑，“整体可售的建筑面积并没有增加，以后是否能多赚钱，就要看楼价走势了，但项目调整规划的目的，肯定不是为了提高利润。”该负责人还表示，对于开发商而言，规划调整是很平常的事，“拿地时都是按照最高容积率来计算成本，但最后会根据报建情况调整建筑面积，而规划调整的范围也不会超过政府对容积率的限制。”

　　据了解，该地块位于广州科学城，地块位置较好，用地面积306812平方米，容积率小于等于2.0，建筑面积约613624平方米。

　　雅居乐相关人士表示，该项目主要是打造高中端的住宅，将报批项目的建筑高度拔高，是考虑到提高产品的素质，而且只是将楼距拉高、变大，这样高层景观将会更加好看。该人士还表示，修改规划要先申报，进行公示，规划局批准才可以更改。

　　不过，广州市规划局相关人士表示，“此事须上报相关领导”。截至发稿，《每日经济新闻》记者未获相关方面回复。

　　行业潜规则：

　　修改规划形成产业链

　　“目前中国房地产行业有着‘拿地－改规划－拖延工期－获得土地溢价和超额利润’一条龙的规则，在很多地方都已经形成一条完整的产业链。此前有地方规划局负责人落马，就是因为帮大量房地产商修改容积率，从中牟取私利。”著名房地产营销策划专家谢逸枫向 《每日经济新闻》记者表示。

　　“开发商更改规划是既得利益集团对公众权益最暴利的一种财富掠夺。”谢逸枫认为，开发商通过增加楼高做出更高端和更有个性的产品，提高项目价值，获得更高的利润，如果项目能在未来两年上市，开盘售价就会随之提高。

　　谢逸枫指出，随意更改地块规划或者是改变容积率，虽然增加可建设面积和销售面积及提高了开发商的利润，但同时也有可能导致对自身项目的配套严重不足。此外，破坏了房地产行业“游戏规则”，形成谋取房地产暴利的“潜规则”。同时，可能催生“地王”的诞生，与中央一直贯彻主张打击“地王”的精神相违背。

　　此外，他还指出，“通过更改规划提升项目品质，并最终提高售价还不是唯一的好处。”虽然有的房企没有更改容积率等硬性指标，只是提高了建筑的高度，但是按照程序规划部门必须公示30天，随后不管方案是否获得通过，都要走一套程序，这样一来，不如期开工也便有了合理的理由。“而开发周期拖得越长，开发商获得的土地溢价就越高，尤其对于‘不差钱’的开发商更是如此。虽然大部分土地拍卖之后都会做细节上的修改，但如果大规模的变动，势必会使得今后企业拿地更加有恃无恐。”谢逸枫称。