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FT社评:让住房回归本源

《职业经理人周刊》
房地产作为投资工具的威力可能是金融史上一个特定时期的人造产物。随着利率上升,把购房当作储蓄的很多业主可能失望。
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更新于2017年7月24日 06:29 英国《金融时报》 社评

金融危机几乎已经过去10年了。大多数发达经济体,就算不能说强劲,也已经实现平稳,资产价格几乎普遍较高。央行银行家们或者威胁要上调政策利率,或者正在小幅上调政策利率;他们或者减少买入债券,或者正在讨论卖掉一些债券。数年乃至数十年以来,这是利率首次似乎有可能上升并持续上升。自6月底以来,债券市场一直在(紧张地)回应这种可能性。股市也反映出改变后的预期。另一大资产类别——房地产一定也感受到了环境的变化。的确,房地产市场可能是这些市场中最脆弱的。

考虑到房地产在金融危机中扮演的罪恶的角色,以及房地产极为快速的复苏,人们自然会担忧利率上升可能造成价格暴跌。商业房地产是第一个要观察的领域。美国各银行的商业房地产(CRE)贷款存量几年来年年以近两位数的速度增长。美联储(Fed)在今年2月表示,螺旋式上升的商业房地产估值使规模较小的银行变得脆弱。英国各银行对商业房地产的敞口大约为800亿英镑,是危机前的一半,这一点令人欣慰。尽管如此,英国央行最近的金融稳定性报告指出,商业房地产的租金收益率低得惊人。这几乎就是在宣布商业房地产的价格不可持续了。尤其是,伦敦金融城(City of London)供应充足的办公空间无助于支撑租金水平。即使外国现金买家承担了一场价格回调的大部分损失,市场仍会出现无法预测的涟漪效应。

商业房地产哪怕出现30%甚至幅度更大的价格回调,看上去都是可能的。不过,这种修正不一定会转化为一场危机。在大西洋两岸,相对于经济规模,商业房地产债务的存量并不庞大。是的,重要的不是整个体系中的杠杆,而是最不良的贷款以及这些贷款集中在哪些地方。由于现在银行的资本缓冲更加充足,任何出现问题的地方都会得到缓解。

住宅房地产的规模要大得多,其债务的规模也要大得多。而且在某些地方,住宅房地产的价格上涨与商业房地产一样迅猛。没错,在英国,1.3万亿英镑的住宅抵押贷款由近5万亿英镑的资产支持着。但一场崩溃通常是在边缘发生的,边际买家和个别银行承担了太多风险。

英国的总体住宅房地产杠杆(贷款与房地产价值之比)和承受能力(还款与收入之比)相关统计数据看起来依然合理。但极端的价格上升可能会让这些比率变得无关紧要。伦敦就是一个明显的例子。根据Nationwide的数据,伦敦房地产价格比危机前的高点提高了60%,这样的涨幅令人震惊。然而,这股趋势正在逆转。最近的房地产调查显示,伦敦中心地段的高端住宅价格正在下降。今年,伦敦中心地段待售的房地产中,退市的比售出的多。

短期问题是,如果利率真的上升,有多大几率出现硬性修正。至少在伦敦,这种风险看起来虽然不严峻,但确实存在,而修正一旦开始,就有可能蔓延到意想不到的地方。

长期问题的涉及面更广。在利率持续上升或者保持稳定的环境中——许多发达国家有近40年没有见到这样的情况了——房屋是否将不再是消费者的首要投资选择?毕竟,房屋并非生产性资产,而是一个栖息之所。其作为投资工具的威力,可能是金融史上一个特定时期的人造产物。

如果是这样,很多储蓄者的希望可能会化为泡影,他们都需要找到一个放置储蓄的新地方。


来源:FT中文网
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