金融危机几乎已经过去10年了。大多数发达经济体，就算不能说强劲，也已经实现平稳，资产价格几乎普遍较高。央行银行家们或者威胁要上调政策利率，或者正在小幅上调政策利率；他们或者减少买入债券，或者正在讨论卖掉一些债券。数年乃至数十年以来，这是利率首次似乎有可能上升并持续上升。自6月底以来，债券市场一直在（紧张地）回应这种可能性。股市也反映出改变后的预期。另一大资产类别——房地产一定也感受到了环境的变化。的确，房地产市场可能是这些市场中最脆弱的。

考虑到房地产在金融危机中扮演的罪恶的角色，以及房地产极为快速的复苏，人们自然会担忧利率上升可能造成价格暴跌。商业房地产是第一个要观察的领域。美国各银行的商业房地产(CRE)贷款存量几年来年年以近两位数的速度增长。美联储(Fed)在今年2月表示，螺旋式上升的商业房地产估值使规模较小的银行变得脆弱。英国各银行对商业房地产的敞口大约为800亿英镑，是危机前的一半，这一点令人欣慰。尽管如此，英国央行最近的金融稳定性报告指出，商业房地产的租金收益率低得惊人。这几乎就是在宣布商业房地产的价格不可持续了。尤其是，伦敦金融城(City of London)供应充足的办公空间无助于支撑租金水平。即使外国现金买家承担了一场价格回调的大部分损失，市场仍会出现无法预测的涟漪效应。

商业房地产哪怕出现30%甚至幅度更大的价格回调，看上去都是可能的。不过，这种修正不一定会转化为一场危机。在大西洋两岸，相对于经济规模，商业房地产债务的存量并不庞大。是的，重要的不是整个体系中的杠杆，而是最不良的贷款以及这些贷款集中在哪些地方。由于现在银行的资本缓冲更加充足，任何出现问题的地方都会得到缓解。

住宅房地产的规模要大得多，其债务的规模也要大得多。而且在某些地方，住宅房地产的价格上涨与商业房地产一样迅猛。没错，在英国，1.3万亿英镑的住宅抵押贷款由近5万亿英镑的资产支持着。但一场崩溃通常是在边缘发生的，边际买家和个别银行承担了太多风险。

英国的总体住宅房地产杠杆（贷款与房地产价值之比）和承受能力（还款与收入之比）相关统计数据看起来依然合理。但极端的价格上升可能会让这些比率变得无关紧要。伦敦就是一个明显的例子。根据Nationwide的数据，伦敦房地产价格比危机前的高点提高了60%，这样的涨幅令人震惊。然而，这股趋势正在逆转。最近的房地产调查显示，伦敦中心地段的高端住宅价格正在下降。今年，伦敦中心地段待售的房地产中，退市的比售出的多。

短期问题是，如果利率真的上升，有多大几率出现硬性修正。至少在伦敦，这种风险看起来虽然不严峻，但确实存在，而修正一旦开始，就有可能蔓延到意想不到的地方。

如果是这样，很多储蓄者的希望可能会化为泡影，他们都需要找到一个放置储蓄的新地方。