曾被寄以厚望的北京房价“稳定器”——自住型商品房近期集中入市，但市场似乎并不领情。媒体报道，大量摇号中签家庭放弃了购买权利。

根据自住型商品房的政策设计，在土地出让前，其价格即被设定为周边商品房折价30%。在房价高企的今天，这显然是不小的福利。因此，自2013年10月北京市政府公布该项计划起，就吸引了大众密切关注。从目前已经开始网上申购报名的自住商品房项目看，申请家庭数量大大超过项目可售量。以首个公开摇号的自住房项目，位于东四、五环之间的金隅汇星苑为例，就吸引了约17万户家庭申购，中签率只有百分之一。在这样的情况下，为什么还有大批的中签家庭“弃购”？

回答上述问题前，必须说明的是，目前发生的“弃购”现象，并非是没人买或者房子卖不出去。只是在率先抽签的购房者中，有部分中签者放弃了购买资格。不少自住房项目中，“放弃”比例超过50%。但由于申购家庭总量很大，因此在分批抽签后，各项目上市部分都已售出。

发生大量“弃购”行为的原因是多方面的。此前媒体报道，由于楼市价格下降，使得某些自住型商品房价格已经接近甚至高于周边商品房，因此造成了大量的“弃购”。事实并非如此。

由于自住型商品房在土地出让时，定价就低于周边楼盘30%。因此，除非房价跌幅超过30%，否则不会出现上述情况。不论是国家统计局的70个城市房价指数，或是民间机构的数据，均显示目前北京房价只有个位数的跌幅，同比价格依然是上涨的。而上述媒体报道中所引用的周边低价项目，要么是距离很远，不具可比性；要么就是特价个案，并非市场正常价格。

实际上，“弃购”高发的原因，主要是市场心理预期发生了变化。在目前楼市成交低迷、价格持续下滑的大环境下，购房者选择观望，或等待其他位置更好的自住型商品房。根据北京政府的规划，到今年底，将共推出7万套自住型商品房。而按照现有项目网上申购的速度，今年至少将有4万套自住房可以网上申购（2009至2013年，北京新建住宅年均成交约9.8万套），因此对购房者来说，可选择的余地很大。

此外，今年楼市降温，缩小了自住型商品房与周边楼盘价格差距，使得自住房最大的价格优势缩水。同时，自住房5年内不得上市交易，满5年后增值收益30%上交财政的交易限制，也导致自住商品房在交易处置方面不如普通商品房便利。一旦房价拐点出现，这反而成为自住房的劣势。

除了上述原因外，房地产开发商的作用也不容忽视。自住型商品房的限价，在竞拍地价的模式下，极大压缩了开发商利润空间。基于成本考虑，该类房的建筑品质、设计、小区环境等方面都很可能逊于普通商品房。参照经济适用房的经验，北京回龙观保障房在二手市场上的价格比商品房低10%至15%。同时，自住房的营销手段上也远不如商品房灵活，没有售楼处、样板房、不同楼层户型定价单一等等。

总之，这些因素导致自住型商品房优势减小，劣势凸显，影响了购房者的购买欲望，从而催生了“弃购”现象。

在“北上广深”四大一线城市中，北京在这轮房价调整中率先下跌，累计跌幅大于其他城市，其中自住型商品房功不可没。一方面它锁定了大量潜在需求，引导了市场预期；另一方面也刺激了周边普通商品房低价入市竞争客户。

远来看，如果未来房价进一步下跌，确实有可能出现普通商品房比自住房更便宜的情况。那时，自住房将面临真正的“弃购”结局。这样的情景在过去不乏先例。2007年在房价大涨的背景下，广州就曾推出“限价房”。即在土地出让前限定一个较低的房价，开发商在这个房价基础下竞拍土地。但随着2008年房价大跌，限价房与周边的普通商品房出现价格倒挂，造成无人问津的尴尬局面。好在2009年市场反弹，化解了限价房的困境。

不难看出，限价房和自住型商品房性质几乎一模一样。都是限定房价的前提下竞拍地价；都是在房价高企、楼市过热的时机下推出；都是为了达到拉低房价的目的。从广州的经验看，限价房显然没有达到控制房价的目的，反而暴露出用行政指令调控楼市的缺陷。政策看似力度很大，但推出前缺少系统考虑，对于预期效果和供应量之间没有细致的测算，结果只能是头痛医头。由于房地产市场的周期波动特性，这类调控政策很容易加剧楼市上下起伏。政策环境的不确定，对行业和市场的长期稳定发展显然是没有好处的。

那么，什么样的住房保障政策才是合理的？我们首先必须明确，没有完美的政策。任何一项福利政策，都是以损失一部分人的利益，来弥补另一部分人的利益的。即便是被普遍认为已经很完善的香港公屋、居屋政策，也引发很多当地居民的不满。比如，一些租住公屋的家庭，由于没有住房所有权，而抱怨家庭财产增长速度落后于社会平均水平。而在居屋购买问题上，也因为产权比例的问题，引发过是否全体纳税人补贴少数人的争议。

因此，住房保障政策必须有明确的目的和保障对象，而不能仅仅是为了拉低房价。比如，为维持社会稳定，而向低收入群体提供的基本住房保障；和为维持城市经济活力，而向专业技术人才提供的优惠政策，做法和效果显然是不同的。在目的明确的前提下，制定相应的措施，并争取社会公众的支持与理解，才能取得良好的效果。

（本文仅代表作者观点。）