纠结一:销售排名掉队
富力2012年的业绩还算“平稳”,全年实现销售约342亿元,超额完成既定目标,完成率为107%。
对于富力地产而言,这是一个合格的成绩单。尤其是2008年-2009年,富力遭遇了一系列的危机和质疑,甚至坊间一度传出“富力即将破产”的传闻,富力一度走到了悬崖边上。经过最近几年的“休养生息,以防守换生存”,富力在李思廉和张力的带领下,逐步恢复了元气。因此,主抓营销工作的李思廉有理由感到欣慰。
然而,在体味342亿幸福的同时,李老板不得不面对另一个尴尬的事实——富力在地产企业中销售排名中的一路下滑。2007年,是富力最辉煌的一年。该公司在房企排名中一度排名第四,仅次于万科、绿地、中海,居“华南五虎”之首。
5年过去了,万科绿地中海依然笑傲地产江湖,而富力却一路下滑至15位(依据2012年中国房地产企业销售额排行榜)。而曾经的广东五虎中的小弟恒大、碧桂园却将其远远的甩到了后面(参见附表)。是喜悦,还是尴尬?是继续求稳,还是勇猛突进,找回失落的5年?这真叫人纠结。
纠结二:该不该拿地
拿不拿地,用什么样的节奏拿地,恐怕也是让李老板纠结的事情。2008年以前,生猛与激进是富力地产的标签。李思廉带领富力南拓北进,大手笔地在全国各个城市开展项目,全面进入北京、上海、天津、西安、成都、重庆、沈阳、海南、惠州等地区和城市。2007年底,富力地产的土地储备高达3300万平方米,在全国“大地主”中排名第二,仅次于碧桂园的5400平方米。意气风发的李思廉,曾经豪言要挑战万科,争全国第一。
富力土地储备迅速增加,令公司在资本市场上腰杆挺直。但硬币的另一面是,富力的负债率也急速攀升。2008年8月,富力中报显示,富力的净资产负债率高达139.4%,这正是引发“富力资金链紧绷、断裂、倒闭”一系列传闻的罪魁祸首。
面对2008年金融危机和自身的公关危机,李思廉通过战略大转弯实现了自我救赎。自2009年以来,富力改激进为谨慎,放慢了拿地节奏和开发节奏。2011年,富力在全国仅拿了3块地。2012年初,李思廉在业绩会上发出了“今年买地会‘睇食饭’”的理论,即看菜吃饭,李思廉称,今年拿地会很慎重,如果不是在付费期限上有优惠的话,基本不会考虑。具体拿多少,要看楼卖了多少。”
随着2012年下半年楼市的回暖,富力又开始蠢蠢欲动。李思廉放言,十八大后购地,加大二三线城市布局。不过,2012年富力拿地依然谨慎。2012年上半年是“零拿地”,下半年也仅拿了河北香河、广州南沙、杭州等三个地块,年底与福州三个综合体项目签约。
“不是不敢拿,但是必须合理拿。”富力地产北方区负责人张辉曾经说过的这番话,是老板在拿地上纠结心态的最好写照。
纠结三:商业承压
富力地产给外界的印象是一家大型住宅开发商。事实上,富力地产一直是住宅和商业地产两条腿走路。2012年底,富力与福州签约的三个项目均是综合体;未来5年,富力旗下将有20家五星级酒店在全国各地陆续落成。
商业地产对于富力可谓功不可没。比如,富力2012年将不少项目的底商用以出售,同时还出售一些写字楼物业。这部分不限购的商办物业,为富力前11个月263亿的销售业绩作出不小贡献。
业界一度传出富力地产将分拆商业部分单独上市的消息,但是这一传闻被富力地产联席董事长、总裁张力所否认。一位分析师表示,即使通过审核也意义不大,富力商业地产长期持有项目数量较少,难以让投资者认可。富力的商业地产销售与持有的比例为7:3。
有分析认为,资金短缺、运营短板、人才匮乏是富力商业地产的瓶颈。由于商业地产资金需求量巨大,富力的负债率也居高不下。截至2012年6月30日,富力持有现金人民币136.4亿元,负债率84.7%。
但李思廉突围融资困境的努力一直未断。2012年年初,富力地产对A股发起了第四次冲击,不过目前为止股市的大门依旧对富力地产紧闭。
自从住宅限购政策实施以来,大型房企纷纷加大商业地产投入。富力也不甘落后,加大了商业地产的投入。但由于富力的商业地产的商业模式还不够清晰和成熟,又限制于诸多瓶颈因素,因此,如何按照公司目前的状况,平衡商业和住宅开发之间的比例,是考验李思廉智慧的问题。
李思廉坦陈,商业地产应该比住宅地产难度大一点,企业投放在商业地产里的人、财、物都要多一些,按照中国目前资金的分配,暂时企业还不能全部以商业地产为主。
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