商业地产是地产行业里最热门的话题。而在过去,地产行业中以商业地产为主的公司很少,同时一个公司成规模化地开发和经营商业地产的成功先例非常匮乏。大部分公司的获利都是通过将项目盖好出让获得差价的方式。
中房信克而瑞近日提出,到目前为止,住宅开发商只要解决了土地、人才、资金三个问题,还有别碰上太差的行情,基本都能赚钱。但要做真正的商业地产开发还须另解决专业运营能力、利益分配和退出机制等三大难题。
也就是说,中国商业地产虽然蔚为风尚,但事实上从各个环节都还停留在住宅开发的旧辙上,真正的转型仍然遥远。
三大难题
中房信?克而瑞提出:运营能力的高低,在一定程度上决定了租金水平的高低,在固定的贴现率下,租金直接决定着商业地产价值的高低。即商业地产价值不是以成本计的、也不是以交易价计的,而是以租金贴现计的。
过去的商业地产开发往往喜好追求短期利益最大化,特别是一些将商业地产高价分割出让的项目,更是不懂得利益的平衡。中房信?克而瑞就提出商业地产运营是长期性的、多主体的,特别是对于部分出售返租、要求统一经营的大型综合体商业,不仅仅需要平衡持有者与承租者间的利益分配,还要平衡小业主的租金回报率,其实质是开发商在定价时不能一味追求短期最高价,而要以合理的租金回报率为定价依据,给其他主体留下利益空间。
同时,退出机制被中房信?克而瑞认为是困扰国内商业地产发展最根本的因素。成熟商业地产的逻辑是由果导因的,资本市场提出收益率要求,商业运营商根据这一要求整合土地、投资、经营者等资源来提出方案,当项目收益率高出资本市场要求时,方案执行。而目前国内,缺少成熟的、以获取稳定收益为目的的资本市场主体和形式。
新金融模式下的商业地产
中房信克而瑞认为:在成熟经济体,地产商分为两类,即地产开发商和商业地产运营商。地产开发商与国内绝大多数的开发商相似,像制造业一样不断的生产产品、卖出、获取价差;而商业地产运营商则是通过策划、融资、招商[简介 最新动态]、建设、运营等一系列运作,使商业体具备稳定的、持续增长的租金收益,以获取长期性的现金流、或者现金流贴现收益。可以看出,住宅开发其获利模式是一次性的,交易完成后双方权利和义务即宣告终结;而商业运营则是持续性的,在这个过程中商业体所有者、经营者始终发生着利益联系,只有各方利益达到一个平衡点,才能持续下去。从这个意义上讲,住宅开发与商业运营不应该以产品来区分,而应该以是否持有并产生稳定现金流来区分。而衡量商业地产价值的核心则是未来现金流量的现值。以此标准来看一些国内的地产商本质上并非是商业地产运营商,而仅仅是以商业为幌子的“类住宅”开发商。
著名建材超市连锁集团-市场总监 | 年薪30万 |
PRE-IPO传媒公司-财务总监 | 年薪40万 |
再保险部(寿险)总经理 | 年薪200万 |
建材超市连锁集团-人力资源部总监 | 年薪50万 |
知名网络广告公司——渠道总监 | 年薪20万 |
知名(女装)公司常务副总经理 | 年薪60万 |
B2C电子商务总经理猎头职位 | 年薪150万 |
OTC全国营销中心总监-北京医药 | 年薪60万 |
男装营销副总裁-北京猎头职位 | 年薪200万 |
央企背景-地产金融--战略发展总裁 | 年薪200万 |
结算行业线经理 | 年薪100万 |
光电子行业知名上市公司-总经理 | 年薪150万 |
外企公司电能质量产品-培训讲师 | 年薪18万 |
互联网广告公司(pre-ipo)HRD | 年薪70万 |
上海外企公司风电产品--总经理CEO | 年薪120万 |
浙江著名服装猎头职位——总经理 | 年薪300万 |
外企电能质量产品-大区销售总监 | 年薪70万 |
Account Director 客户总监 | 年薪60万 |
著名女装-上海猎头职位-营销总监 | 年薪100万 |
海外上市集团公司---金融部总经理 | 年薪100万 |
广州军用通信上市公司-行政总监 | 年薪50万 |
创业板拟上市--电力公司董事会秘书 | 年薪80万 |
著名通信上市公司战略投资副总 | 年薪120万 |
通信电子对抗项目总工程师 | 年薪50万 |
国内市场营销副总经理猎头职位 | 年薪150万 |
央企背景国内券商--证券公司总经理 | 年薪200万 |
海外上市集团公司---金融部总经理 | 年薪100万 |
著名网络广告公司-副总裁 | 年薪100万 |
QFLP中外合作PE基金猎头职位 | 年薪600万 |
服装公司-供应链总监(物流总监) | 年薪50万 |