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　　主持人：各位老师、各位嘉宾、各位朋友，欢迎大家来到今天的论坛。到了年底，有些嘉宾在路上，事情比较多。我们这个论坛是今年开始做的，是一个季度论坛，今天是第三次。这次的话题是“通胀调控下的房地产经济”，上次我们探讨了一些新能源经济的未来走势。新能源经济在十二五规划中经济结构调整中所谓保的那一方面，房地产经济中，特别是今年出台了两轮房地产调控政策，现在看来房地产市场又有了价量齐升的走势，很有可能会招致新的政策出台，包括对房地产税，也包括综合调整等。

　　今天很有幸请来了几位对房地产领域一直有关注、有研究包括参与其中的一些嘉宾，我给大家简单介绍一下。

　　王浩工业经济研究所所长金碚

　　社科院金融所所长王国刚

　　旭辉集团总经理助理王浩

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜

　　中国农业银行战略管理总部付兵涛(音)

　　欢迎大家来到今天的论坛，我先把时间交给金碚所长，金所长不久前也专门做了一个对房地产市场的研究报告，部分内容曾经在《中国经营报》上发表过，当时我们觉得很多观点还是非常有新意，我们把时间交给金所长。

　　金碚：《中国经营报》和《中国经济学人》选这个题目，胆子也比较大，讲房地产，房地产现在是不大愿意讲的一个问题，而且还有很多非经济的道德的甚至政治的因素在里面搅合，所以可以说是一个最牵动大家情感的一个产业。这个产业让大家愤愤不平，因为愤愤不平就很难客观，所以就不说实话，所以是一个很难说实话的行业。大家都充满了感情，我一直讲中国是一个农民的国家，农民最大的愿望就是当地主，所以大家都要地。所以土地是一个启动了十几亿中国人心的问题。

　　中国房地产改革严格地讲是从1998年开始，到现在只有12年。这12年对于城市人来讲完全是换了人间，12年之前，从理论上讲，中国城市的家庭基本上是没有财产的，或者说没有不动产的，或者说财产是很少的。当时有的财产是什么呢?有点存款，但是很少，然后就是电冰箱、洗衣机、电视机这几大件，年纪稍微大一点的同志都知道，那个时候要结婚成家，要有几大件，再往前就变成了数几条腿，70年代的时候，结婚那就是看有几条腿，也就是家具，三十几条腿当时好像是结婚的一个标准。现在不得了了，现在结婚都要房子，房子才是财产。财产有多少呢?真是很惊人，12年前绝大部分的城市家庭是没有房产的，有房产的人那个东西也没有什么价值。为什么说没有价值呢?我有一个亲戚，他在黄山那个地方是业主，家里面的房子比较多，有一大排房子，二三十间房子。然后文化大革命以后，当地房管所就给他写了一封信，说这个房子现在要落实私人产权，解放以前这个房子是你们家的，按照国家的政策要收回房产。然后我的亲戚就一算，这个房产能收回来吗，他算了算帐，也懂点法律，说按照中国的法律，如果住户没有找到另外一个地方，这个业主是不能把他赶走的，除非他找到另外一个地方。现在的法律仍然是这样，十几年前，我跟香港银行的一个银行家讨论一个问题，就是说中国的房产是不是很好的抵押资产，香港的银行家跟我讲中国的房子不是很好的抵押财产。我说为什么?他说房子按照中国的法律，如果这个房子抵押了以后，他没有还帐，银行没有权力把住户赶出来，所以这个东西不值钱。第一人不能赶出去，第二租金是有规定的，租金很少，租金不足以抵房租。所以我要是当了业主，假设租户有能力给我交房租，交了房租以后，我就要负责这个房子的维修，收的房租是不够维修的。

　　当年刚开始住房改革的时候，我记得那时我在南京，到常州市去做调研，常州市建了一大片房子，据房管所的人讲，从经济学上讲，这个房子建好以后送给人都不值。这跟我亲戚想的问题是一样的，我收的房租是不够修这个房子的。大家都知道，这个房子没有价值，几乎不算什么财产。当时中国人还有少数的城市人有这种私房，私房自己住还不错，要是出租出去就亏了。所以我这个亲戚最后的决定是这个房子他不要了，送给当地的政府。现在大家一想，这不可能啊，那些房子得值多少钱啊，1998年以前房子根本没有人要，谁拿到房子就是谁亏了。

　　1998年到现在经过房改以后，初步估计一下12年创造了多少房产呢?我大约估计了一下，大概是80万亿以上，全国国有企业加起来绝对不如城市老百姓手中有的房产的价值高，这个帐很好算，因为现在中国80%以上的城市人口有了私人住房。中国一共有6-7亿人口在城里面，三口一家，中国差不多有2亿多个城市家庭，如果一套房子只值50万的话，2亿还要乘以0.8，大概85%左右的家庭有了私人房产，如果一个房子的价值只值50万，也接近1万亿了。所以房子的价值现在极其巨大，所以集中了几乎所有社会的关注点。每个人都想要有这个财产，中国短短的12年，不管这个房子是怎么来的，是分给的，还是家里面传给你的，或者是买的商品房，房子的价值就这么高。

　　中国人为什么对房子有这么大的热情?其实不仅仅是中国老百姓对房子有这么大的热情，中国这个国家很奇怪，所有的人都对房产充满了渴望。首先我们看政府，中国的政府占的房子是很多的，而且没有法律规定说政府可以占多少房，平均一个公务员占多少房，在中国是没有规定的。中国经常有精简机构，政府每一次精简机构都不会减房子，只会减人，而且同时一定是更多的拥有房子，每搞一次，老的房子不会交，新的房子一定会建。政府要的房子是无偿划拨的。还有很多基础设施就不用说了，是公益性的用地，也是无偿划拨的。然后就是一些公益性的单位，比如事业单位，像社科院，当然这个楼也是无偿划拨的，或者是很便宜的价格。还有学校，咱们要建世界一流的高校，很容易吧，就是把学校并起来，然后给地建大的学校，他们的地也很便宜。土地这一块要么免费，要么就很便宜地被拿走了。

　　中国改革开放取得这么大的成就，这个成就中大家都讲是引进外资，然后各地都是招商引资，政府之间就竞争，看什么地方发展得好。怎么竞争呢?竞争最简单的办法，说到底就是一句老话，土地是财富之母，竞争的基本方式就是看谁给的土地便宜。所谓优惠政策，减免税收不是特别重要，但是给一块地很重要。就是以非常便宜的土地，我们做过调查，几乎是零地价给了企业，特别是越是好的企业、越是大的企业特别是跨国公司，给的土地地价几乎是零。你说这个土地一百万，旁边一个地方就说五十万，他五十万，那我只能十万，国家就规定每亩地不能低于十万给企业，政府跟企业协定，叫先缴后退。就是十万块钱一亩地，这也是便宜到极点了。

　　中国各种各样的事情要解决，比如说中国改革开放核心问题是国有企业改革。国有企业改革里的一个核心问题是，我们讲了很多，比如减员增效等等，真正在根本上解决问题的是靠土地。北京市的国有企业怎么解决的?北京市要退二进三，二环以内或者周边的土地卖掉，并不是交换给国家，国有企业的土地是免费获得的，也不可能免费给国家，这个土地归你了，然后你把它卖了，卖了以后到三环以外去给你一块便宜的地方，在这里一直换，国有企业就脱困了。咱们最大的老工业基地沈阳，沈阳换了一个名字叫东搬西迁，就是在西面给了一块地，把东面的土地给卖了，卖了以后就到西面去搞一个区，大部分都是靠这个办法。所以土地是财富之母。

　　问题是政府党政军都是占地，企业也占地，所以中国企业的行为和西方企业也不一样，搞企业的都知道，企业开办的时候首先讲的一个问题就是要圈一块地，明明只要一百亩，他硬要说三百亩，因为土地很便宜，而且中国的企业为什么会重复建设、盲目投资呢?他投资就不怕风险吗?在中国搞这个企业还真不怕风险，为什么?文章也做在土地上。我圈的这块地三百亩、五百亩，圈得很大，而且中国还有一个说法叫花园式工厂，如果经营成功了很好，一旦投资失误也没关系，这块地在那，靠地的升值大概跟这个企业的盈利也差不了多少，了不起卖一块地，到北京周边去看那些度假村、宾馆的行为都一样，先把地都圈上，而且很大。

　　这样来使用的土地，导致了确实对于中国30年的改革开放，它是做出了很大的贡献。如果不是这样，中国凭什么能够吸引这么多外资，如果不是这样，中国凭什么基础设施成为了全世界连美国都羡慕的国家。中国要修一条铁路，外国人都觉得不可思议。有一年我在台湾访问，台湾立法院在批评他们的交通部长，说你当交通部长真笨，说台湾修高铁修这么多年，还修不好，中间还出了事，台北市修捷运，就是我们的轻轨和地铁，他们叫捷运，捷运是全世界最贵的捷运，说你这个交通部长是怎么回事。交通部长就答辩，就抱怨，说这个事情如果在海峡对岸的话，我也能做那么好。那年刚好在修京九铁路，京九铁路这么长的路，不声不响地就建起来了，这在其他国家怎么可能呢?

　　原因是什么呢?原因就是我们的土地制度，土地可以很便宜的获得。那么以工业的目的、以政府的需要，甚至实在不行了就变成政治任务，上海办世博会，我就跟他们说，上海办世博会最大的收益是什么?在经济上说，最大的收益就是黄埔江旁边那块地，那块地可不得了，要不是办世博会，你签得下来那块地吗，那都是国有企业占的，这块地值多少钱啊。所以这么一个情况下，冷静地看，确实成为中国经济30年发展的一个重要因素。但是天下没有免费的午餐，土地这么便宜地就获得了吗?这不可能，土地是财富之母，大家都知道土地如果不进行整治，它没有基础设施、没有环境处理，这个土地不值钱。土地只有进行投资、开发，然后才有钱。钱从哪来?羊毛出在羊身上，只能从土地来。问题是这么多土地都是便宜的给了人，那必须要找到一块地，这块地它的收入就必须要覆盖所有的土地开发的成本。这块地就是居民的商品房住宅用地，除此之外大家可以想想还有什么地方来钱，能把中国改革开放以来城市用地用了很多地，谁花钱整治这个地啊，要修桥修路，要搞绿化，还有下水、供水等等，这钱都从哪来?1994年改革之后，税制改革以后，地方政府税收增长的部分中央拿了大头，要把土地弄得有价值，我刚刚讲了产生了几十万亿的资产价值，从哪来呢?它一定有一个出处，这个出处就是居民的商品房住宅用地，它一定是高价。

　　有人就说，为什么要这么高价呢?大家说它不高价这个东西怎么赚回来呢，怎么能够把这个循环完成呢?所以高价的重要原因就是，必须在土地里面，政府要获得很高比例的收益，我们也不要骂政府，政府要干事，要把土地整治好，要发展经济，它一定要有这个钱，所以它就不合理地获得了很高的土地收益。所以中国就学了香港，香港也是这样，香港政府的财政收入主要来自于土地，香港据说到现在为止，它批了一百年的地，这个地还只批掉不到20%，它是慢慢地批，控制住土地的价格，然后不断地政府有收入，是这么一个过程。所以当时就想，如果让土地便宜一点，政府少收点，比如说土地出让金，为什么一收就七十年呢，能不能一年、一年地收呢。当年很多地方做了测算，让房价降下来，政府就做了一个测算，就是说改革税制，改变土地批的制度。通俗地讲，假如收物业税，然后不再收土地出让金，就是把七十年政府收的钱一年一年的收，别一收就是七十年。广东测算了这种制度，商品房的价格大概可以降下来30%-40%左右。但是能行吗?它不能行，为什么呢?这笔钱政府现在就要用，不能说修一条路或者修一个桥要花70年才能修好。

　　我们现在在房地产上收的税和西方国家根本不一样，不是一回事，名字好像一样。比如我们现在大家都在纷纷讨论的物业税，国外的物业税不是这样的，不是像我们媒体上想象的那样，那个税收上来是完成不了中国经济这样的一个循环过程，它做不到。所以在这样情况下，就导致了房地产在中国的乱象的根源，就是土地的价格体系是严重扭曲的。通俗地讲，叫做高低两重天，就是有特别低的土地价格，所以一定有特别高的土地价格。总体来讲，中国作为一个发展中国家，中国经济成长这么快，总体来讲中国的土地平均来讲价格不高，如果土地价格很高的话，中国不可能有这么快的经济发展。所以有很低价格的土地，而且我们做了测算，在各个国家它的城市建设用地的所有土地中，中国分给老百姓住房的用地，相对比例是比较小的。你想想看，划给你的土地又少，然后其他的土地又不用交钱，或者是很便宜，那你这块就只能是高价。高价的结果是，这个经济规律很有意思，老百姓好像也没吃大亏，有房子的人家产百万，在北京我看几百万是最起码的家产了，好像也没吃亏。但是同样有一个后果，房租也并没有因为房价这么高而相应提高，所以这些东西都不能跟西方国家来比。有人说中国现在的租售比很不合理，是不合理，跟西方相比是不合理，但是它非常艰难地解决了中国目前的问题，你不是想当地主吗，你不能想有百万家产吗，你拥有了房子，但是这个房子的租金不可能很高。所以某种意义上说，有房子的人又给没房子住的人、租房子的人提供了廉价的租房。

　　我有一次在人民银行开会，有几个上海搞金融的人也来开会，我问他们在上海买房子了吗。他说我们不买房子。我问为什么。他说我可以用很便宜的钱去租很好的房子，然后节省下来买房子的钱，赚的钱远远比房子涨价还要好。有投资能力的人，比如在北京一个房子500万，他觉得500万干吗要买房子，这个房子一年的租金大概也就几万块钱，但是一个月付几千块钱，这500万经过十年八年，搞金融的能把它翻多少倍，所以干吗要把钱用来买房子。而且我可以租最好的房子。我有个学生就是这样，他是香港人，他说什么房子好就租什么房子，太便宜了。房子的价格体系是完全扭曲的，这个扭曲一定会产生很多问题。但是要解这个问题，确实难度很大。

　　这里面有两大问题，第一个问题是我刚才讲的中国30年的改革开放发展，这种基本的运转逻辑在这个时候是不是应该改变，就是不采取这种办法发展了，我走另外一条路，这个发展不好，老百姓要买房子的人觉得价格太高，就要降低这个价格。如果解决这个问题，一个就是把整个经济运行的流程、链条给改变，这个难度比较大。第二个方式是，你必须要把房子的政策理清楚，不能够一锅煮。

　　房子涉及到三种不同的问题。第一个问题是房地产作为一个宏观经济问题，到目前为止在中国它仍然是中国宏观经济中的一个非常重要的基础性因素，房地产是中国经济的一个基础，连美国都是这样，所以关注房产价值的时候，一定要关注，如果从宏观经济的角度来考虑，那么应该考虑房价应该是稳定的，逐渐稳步的上升，也不能涨得太快，也不能大幅度下降。我们的宏观经济政策是什么，跟房价有什么关系。第二个问题是，作为一个社会福利政策，房子是每个人都要住的，人人都要有房子住，作为一个社会福利政策，这个房产应该是什么样的，房产的价格应该是什么样的，这个问题要分开来讨论。如果它不是一个宏观问题，它是一个社会福利问题，这是第二个政策。第三个政策是，作为一个产业，现阶段房地产以及和房地产相关的产业，比如建筑业等等，它是不是一个还要巨大发展的产业，还是说它已经是一个不太重要的产业，主要是为了解决福利问题的一个部门，还是说它也是一个产业，而且也是一个重要的产业，这是产业政策。第四个问题是，比如讲房地产商怎么样，房地产里面有各种制度，房地产作为一种产业，它应该实施什么样的竞争政策，什么样的企业可以进入房地产行业，土地应该怎么获得，国有企业、民营企业、外资企业在房地产行业里它怎么进行竞争。我们经常批评房地产商特别黑，赚了很多钱，这不是一个黑不黑的问题，而是你构造一个什么样的竞争政策，使这个产业有一个良好、有效的竞争秩序。所以我们有的时候把房地产这四个不同的问题、四个不同的政策，把它都混淆在一起，这个事情就没有解了。

　　所以到目前为止，我们国家有很特殊的国情和产权制度，我们国家现在的土地制度也是大家都议论很多但是难以改动的一个重大问题，农村有这个问题，其实城市也有这样的问题。比如说从社会福利、社会公平、社会才的角度来看，一个人或者一户家庭有权利获得多少土地或者房产，如果仅仅从社会福利的角度来讲，一家就一套房子，第二套、第三套、第四套就要采取惩罚性的税收制度。还是说它仍然是一个重要的产业，在产业竞争的过程中，从产业的发展来讲，当然这个东西盖好了以后，卖的价格高一点是一件好事，但是对社会福利的角度来讲，它好像又不是什么好事。但是从社会福利的角度来讲，也未必大家都说了实话，大家都认为房价太高了，是这样吗?其实不是这样，只是一部分人。我们从逻辑上来推论，什么样的人认为房价是高的呢?是因为他是想买房子的人，如果你不想买房子，这个房价跟你没关系，如果你已经买了房子，那么我心想，所有买过房子的人心里都想我这个房子是不是能涨。所以真正的实话是，我买之前房价越低越好，我买了之后房价越涨越好，这是一般人正常的思维，但是这个东西摆在政策上是没有办理表述的。所以我们不能够笼统地讲中国房地产的价格是高了、是低了，这样是不客观地来分析这个问题。所以我一开始就讲，房地产的问题又是牵动了老百姓的感情，很多问题确确实实是感情用事。但是我们如果来讨论这个问题，来深入分析这个问题，我们从不同的角度来观察这个问题，实际上应该从四个方面来不同地分析。

　　当前，当然宏观的问题很突出，突出就表现在大城市的房价，它的平均涨幅过高，这个过高是和一定时期内经济增长过快或过热相关，这个问题是有。但是这个问题也不能一概而论，因为中国有600多个城市，我们不能说所有城市的房价都涨得太快，这不是事实。事实是有一些地区的房价，像北京、深圳、杭州这些城市涨得很快、很高，但还有很多城市，你到那去，他们觉得这个地方房价涨得太慢，而涨得太慢确实对当地的经济发展是不太有利的。所以房价一定的涨幅对于一个地区的发展是有利的。当然如果涨得太快，风险很大，而且也会导致这个城市的成本过高，也不利于产业的发展。所以我们就想，关于中国房地产的问题，不能用一种简单的情绪化的方式来做出判断。

　　话又说回来，到现在为止，宏观上应该是没有异议，所有人都会承认，除了少部分人说降下30%-40%最好，这个痛苦很大，大部分的人或者政府都还认为，理性地来看房价基本稳定，稳步升值，这是对经济发展、对老百姓、对房地产业本身的发展是最有利的，如果房价要跌，那就没有人买房子了。所以为什么说房价下跌比涨价的过程还痛苦呢?举一个很简单的例子，有一个小区，这个小区开发一期、二期、三期，现在它的价格是这样的，第一期1万块钱一平米，半年以后第二期变成1.2万，涨幅就不得了了，涨了20%，到第三期变成了1.4万，假设这个楼盘的价格体系是这样。这个东西很痛苦吗?有点痛苦，从1万变成1.2万了。但是这个过程如果反过来，是不是痛苦就更大。说第一期的时候是1.4万，第二期的时候变成1.2万，第三期变成1万，那么第一期、第二期买的人更痛苦了，银行也痛苦，原来抵押的房子是1.4万，过了一年就变成1万了。所以我们讲房价牵扯的利益太大，不能够一概而论。

　　当然现在如果从民生的角度来讲，宏观、产业、竞争都是生产领域的事情，最后这个房子一个很重要的功能，或者说归根到底的功能是要解决老百姓居住和民生的问题。所以在现阶段，无论怎么说，像前一些年房价那么疯涨，然后大家都把它作为一个投资的手段，甚至不仅仅是投资的手段，现在有人说它就是一个保值的手段，当通货膨胀来的时候，全世界的经验都表明，它确实是保值功能最好的资产之一。所以老百姓在通货膨胀的时候，或者在物价上涨的时候，他买房子保值这也是理性的。所以民生不光是居住，也包括老百姓拥有资产，以及这个资产能够不断地保值、增值，这都是民生。

　　最后我要讲的一个问题，也是房地产中很突出的一个问题，就是秩序太过混乱。首先价格就是完全扭曲的，而且扭曲的原因是大部分的土地价格是行政性定价，商品房用地采取了招拍挂的形式，是市场定价，但在市场定价里问题也很多。所以到目前为止，中国的价格竞争过程中，还真的没有形成一个很好的价格发现机制，这个东西到底值多少钱，这个价格怎么发现，是政府定价呢，还是招拍挂呢，还是用什么方式，来使这个价格能够多多少少形成一个比较均衡的价格，这个问题没有很好的解决。所以房地产要解决的一个很重要的问题是，规范好一个竞争的秩序，从产业层面来讲。另一方面，就是设计好一个解决居民房产完整系统的制度，这个制度不一定要全国统一，各个地区可以设计一套系统的制度，就是考虑到各种因素，不是情绪化的，而且政策不能经常变动，因为价格问题，从长期价格来讲都没有异议，大家都认为稳定、稳步增长，这是房地产理想的价格走势。但是短期中发生了波动怎么办?用什么政策来调控它?是用改变长期政策、改变制度、改变规则这种国家调控的手段，还是短期价格问题主要用短期的经济手段来调节。动不动就改变税，改变管制方式，改变这个制度，然后这个制度不是长期设想好的问题，而是为了解决当前的问题，为了解决当前的问题就改变长期规则，老百姓就处于一个预期不稳定的情况下。大家都知道预期不稳定的时候，这个最容易产生投机性，所以政策的变动反而成了一个房地产价格变动的不确定因素，这个状况一定要改变，一定要让老百姓知道，长期来看我是什么制度，最后这个制度变久了以后，不能够轻易变。

　　昨天我刚从日本人回来，日本人告诉我，他们都到京都去看，京都每家盖的房子都是窄窄的，但是很长一条，每家都是。为什么这样呢?因为京都市收的物业税是按照房子门面的宽度来收税的，不管你占了多少面积的房子，他只量你这个宽度，所以大家就把这个宽度改得很窄，但是里面很长。这个政策就是一个长期性政策，导致了长期性的后果。如果你今天是这样的政策，明天是那样的政策，那老百姓肯定就投机了，一投机价格就暴涨、暴跌，所以政策的稳定，长期政策的稳定、透明，因为老百姓是长期居住的，而且是一个资产，资产是要保值、增值的，你让老百姓首先有一个稳定的预期，到底它会怎么样，别老动它。如果发生波动以后，主要采取短期性的政策手段进行调控，这样我想才能够逐渐使得中国的房地产走上一个健康的道路。

　　总而言之，对于房地产这个东西，在三十年的经济发展过程中，它是起了非常重大的作用。可以这么说，对于很多城市居民的家庭来讲，所有改革措施对他家庭财产的意义来讲，都没有房地产改革所产生的意义重大。你们每一个人可以回家算一算你的资产，什么资产占了多大的份额。所以这块东西是民生悠关的。

　　下面我们听一下金融专家王所长来发表他的高见。

　　主持人：我们今天的话题是探讨房地产问题，可能短时间内搞不清楚，确实是这样，现在看房地产问题，不管是它的未来还是它的过去，都像在迷宫里一样，宏观的问题、产业的问题、社会福利的问题、竞争的问题，很多维度都纠缠在一起，很难讲清楚。金老师提醒我们不要感情用事，而且他提到一点，在过去的二三十年的发展过程中，居民用房的高价格是由于在工业用地上采用行政划拨的方式，低到甚至不要钱的价格，提供了经济增长非常重要的一个资源。居民用房的高价格是在对它做补偿。

　　由此我不知道是不是可以做推论，实际上我们以房地产为代表的内需是补贴了中国经济工业化的高增长。如果中国经济的增长速度不能减缓，不能适度慢下来，是不是意味着中国的房价也很难降下来。宏观的话，要交给王国刚老师做一下解读。

　　王国刚：原来告诉我是给大家讲一讲中国宏观经济中的问题，到今天早上10点告诉我要讲讲房地产，我准备的PPT就来不及了，所以我先按照原来的说一说，然后留点时间简单说一下房地产当中的几件事，因为房地产很复杂，中国的经济问题也很复杂。

　　准备给大家讲三件事，一个是讲一讲GDP增长率，然后讲一讲物价，然后再讲一讲政策。

　　关于GDP增长率的争论比较多，我就讲当中的两个问题。一个是关于中国GDP增长率应该是多少的问题，现在大致形成了两个意见，一个意见认为中国GDP8%就够了，甚至认为6%-7%也行，如果高于8%经济就走得过快了，所以要降低一下。理由其中很重要的方面是，GDP降低一两个百分点，腾出这一两个百分点的空间，来解决经济社会中的一些问题，包括环保、教育等等，不要把这个绷得那么紧。其中还有人算过，说现在GDP大概一个点是3千来亿，由此就认为降低一两个点可以腾出3千亿到六七千亿的份额去做很多事情。另外一种说法认为中国GDP正常就应该在9%以上，当然也有人提得更高。

　　关于这样一种争论，已经是十几年了，现在还在继续争论的过程中。这里有一个最基本的事，GDP是怎么来的?GDP是每个人创造出来的，所谓降低一两个百分点，就意味着少创造一两个百分点。三千亿到六千亿没有创造出来，也就是说我不创造那三千亿到六千亿了，它不是在仓库里面的货，因此在这里面有一个GDP降低腾出空间去解决其他事情的误区。什么误区呢?以为GDP是仓库里面的货，这个货不用在这个地方，就用在那个地方了，这是创造出来的，如果这个东西没创造出来你用在哪去啊。这是一个对GDP的认识问题。

　　然后第二，大家可能回想得起，我们从2008年的经济下来，08年底我们想着是扩大内需，刺激经济，但是09年GDP是9.6%，09年是9.1%。08年第一季度是10.7，第二季度是10.1，农民工已经有2000多万从城市里面回乡去，果真都降下来了，究竟是那些问题全出来了你措手不及，还是你有时间和空间去解决其他问题。我想大家可以去想一想这种认识，简单地在书本上算算好像那笔钱就可以算出来。其他关于GDP的事我就不讲了，因为没有时间了。

　　第二讲关于物价的问题。刚才金碚告诉我上一次在社科论坛，我讲了一下中国不存在通货膨胀，只有物价上涨的问题、只有物价变动的问题，很多人反对。我这里想问一个最简单的问题，通胀是什么含义?你为什么要用通胀?这就相当于大家都看到发烧了，我说他不是感冒，你为什么非说他感冒，理由何在，我有我的理由。看一个最简单的例子，我这里讲了，1998年以后，中国物价上涨的主要成因，一共有三次大的波动，04年主要由粮食短缺引起，07、08年主要是肉制品，这一轮是政府调价，另一方面是灾害导致的农产品短缺。

　　(图)这三条线是食品类的，我们看一下食品类的情况，在CPI当中一共分这8类，我这里先拿出4类，中间的蓝线是CPI，粉红色线为高是食品类。在2004年的时候它到9.9，2007-2008年它最高是14.3。关于食品类是什么，我们后面再来说它。所以跟其他类没有太大的关系，而其他类还有很多负增长的，比如说衣着类。所以在这里总的来说，按照这个线的描述，除了上面黄色的线，剩下7类是下面粉红色的线，粉红色的线从1998年来就没有超过2%，如果按照所谓的西方定义，叫做超过3%连续六个月为通货膨胀，而西方所讲的主要是这个粉红色的线，他们通常所讲的CPI就是核心CPI。所以从这个面上来讲，最直接地反映中国的这几次物价大变动主要是由于食品类引起的。

　　这是食品类当中的情况，2004年食品类涨的最高的26%是粮食，然后2007-2008年涨得最高的是肉禽制品，然后是油脂也就是食用油，并不是所有的食品都涨那么高。由此可以看到，它的最基本的概念是某些农产品，还不是所有农产品，只是某些农产品。我们用一个最简单的概念问大家，你非得讲它是通货膨胀，如果通货膨胀只是描述价格上行的一个概念，无所谓可以随便用，你愿意怎么用都行。但是几乎无一例外地讲到通胀就找货币政策去，无一例外。一用通货膨胀就找货币政策，我用最形象的概念问大家一句，或者政策收紧了，田里面是不是就长粮了，猪是不是就长肉了，树上是不是就挂水果了。能解决这些吗?货币政策能解决这些吗?如果解决不了的话，你是不是找错方向了，也就是说认识发烧，但是你用治感冒的方式去治它能治得了吗?因为它可能是非典。所以为什么非得挂通胀这个词，有些人认为如果不挂通胀这个词，上面就不重视，上面就不治理，上面就不去稳定物价，我觉得这种说法可能不着边际。

　　我们不讲更多的，我们就简单看一看，中央这一轮关于稳定消费价格总水平的措施包括哪些。一共16条，这16条当中有一条是关于货币政策的吗?一条都没有。用的是财政政策和行政手段，或者行政措施。如果有兴趣回头想一想，2004年解决物价用的是财政措施，每亩田直补多少，07-08年用的还是财政措施，比如一头母猪一百块钱，免费治什么病。这些措施大家都不要，都跑去找货币政策，那么猪的病就治了吗，存粮量就增加了吗?所以我讲的意思是要对症下药，不是随便哪个概念一扣，然后就把它煽乎起来。这样煽乎起来会出很多的问题。当然在这个过程中，由于物价变动，必然存在着影响居民消费的问题，很多媒体一采访，比如猪肉价格会不会影响生活了，作为消费者我告诉你，猪肉价格涨了肯定影响我生活了，你问任何消费者都是这样，你有多少人跑到农村去采访农民，干吗不养猪了，农民养猪亏到什么程度了，干吗不去采访他。然后这一轮又来了，蔬菜价格涨了，与蔬菜价格对应的油涨了，然后蛋涨了、肉涨了，又开始在这上面大作文章。所有这些在座的有一个东西都忘了，比如说到今年11月份，CPI上涨5.1，我想问一下，到11月份城镇居民收入增长多少，谁讲过这句话，农村居民收入增长多少，扣除收入增长以后，你究竟是实际的生活水平在提高，就整体而言，究竟是实际生活水平在提高，还是实际生活水平在下降，问过这话吗?如果没问过没有关系，咱们现在可以看看。

　　(图)上面的蓝线是增长，下面是城市居民可支配收入增长率，除了1996年那个地方曾经有过城镇居民收入增长率低于物价增长率以外，十几年来，城镇居民和农村居民的收入增长率都高于物价增长，所以实际生活水平在提高。比如说今年1-11月份，城镇居民的收入水平按照国家统计局的概念，增长了接近10%，扣掉5.1，至少还有4个百分点以上的增长。但是不讲这个，这边我的收入要不断提高，那边物价不准动，这样行吗?且不讲中国的物价动，为什么动?今年物价动的主要成因有三个，如果大家有兴趣可以去看一下。2009年政府工作目标列的CPI是多少，是10%，2008年列的是4.8%，可以在2007年底的时候，谁都知道4.8%达不到，4.8%是按照2007年上涨列的。在2007年底，在写政府工作报告的时候，大家都知道4.8%做不到，所以后来写了4.8%左右，实际上2008年到了4%。可能到2008年底谁都知道2009年的物价是负增长，你怎么写了4%，理由是什么。是因为当时写政府工作报告的时候不懂得物价是负增长，不可能吧。那么多资料上去，都知道是负增长，最后是负的0.7%，那你怎么写了4%呢?好好去看看当时的政府报告，那里面讲了4%以后，紧接着就写要对资源类产品进行调价，水电油气、交通等等，这是准备2009年做的。2009年的大势是中华人民共和国60周年的庆典要平稳举行，在这个背景下把它停掉了。把那样一个调价的措施从2009年11月份才开始陆续出台。这就相当于最后这阵看到，因为物价走得太快，所以要慎重出台，又调到明年去，所以这是调价，跟货币政策没有关系。不是因为央行货币发多了然后导致这件事。

　　第二大家都知道今年自然灾害连绵不断，面积如此之大，广东都淹到了几万辆车在车库里面被淹掉，那是罕见的事。在这种背景下农民的损失多少惨重，所以在这个时候价格上涨，由于这些农产品供给短缺，所导致价格上涨，当然还有运输问题等等，像蔬菜品种容易解决，一个多月、两个多月就上来了，水果还得往后延，现在赶快种水果的话，恐怕树上也不长苹果了，那是明年再长的事。第三个问题是国内游资一炒的话，就把价格炒得很高。所以这些事都不是货币政策引起的，因此不要找货币政策。所以老老实实的它是什么问题就用什么方法解决，而不是一个大帽子一盖，然后笼统地讲，根本就讲不清楚是什么事。因为对中国这样的一些价格变动，它就是物价上涨，然后要查清它的成因，用具体的跟着成因相配合的政策和措施，而不是在一个不太清楚的概念中。

　　我还可以给大家看另外一个，居民储蓄存款余额的增长率还高于物价增长，而且高得还不是一般的数额，居民储蓄增长率可以高过物价十几个百分点。这个黄线最低的是2007年，2007年不是居民收入少了导致储蓄存款减少，是因为2000年股市太火爆了，到2007年3月份全国城乡居民储蓄存款余额是17.3万亿，从4月份开始绝对额减少，一直减少到10月份，6个月减少下来，到10月份全民城乡存款是16.6亿。所以这些钱进股市去了，那些钱不是大家收入少了，是因为都进股市去了，因此那一年表现得比较低。但尽管低，增长率也在CPI之上。这足以表明，从大面上来讲，中国物价上涨并没有影响人们整体的生活水平，它不是通货膨胀，不是物价普遍上涨。在这个过程中当然有结构性问题，有些比如没有收入的大学生，像有些低收入人群，当然会受影响，那么采取的措施是什么，你用货币政策解决的话是解决不了的，它还是财政政策的事。上次涨价猪肉涨价是给猪肉补贴。因此得把它认识清楚，认识清楚的目的是对症下药、有的放矢，而不是空谈。

　　关于货币政策的事，货币政策跟CPI没有太多直接关系在中国。大家可以看到这张图，下面是CPI，下面是M1、M2，没有太多的直接关系。大家都喜欢用这样一个概念，用M2、M1来讨论事，把一个最简单的关系给大家交待一下，你们就明白了。中国的这样一个货币统计，有三个口径，分别是M0、M1、M2，它的内涵是什么呢?M0是中央银行发行的钞票，所以大家口袋里的钞票全部是M0发行的;M1是M0加上企业的定期存款;M2是M1加上准货币。准货币大的概念有三个，一个叫企业的定期存款，一个叫城乡居民储蓄存款，第三个叫其他存款，其中主要是财政存款。由此大家可以明白一个最简单的道理，M2减去M0剩余的部分是存款，各种各样的存款。下来很简单地问大家一个常识性的问题，如果你手上有一万块钱，不到市场上去买东西，把这个钱存到银行，这样一个行为对市场上的物价是起到推波助澜让物价上升的作用、还是抑制物价的作用。是上升吗，你不去买东西，物价就涨了吗?有这个作用吗，大家都不去买东西，把钱存银行，物价就涨了吗，物价涨是要以交易为根据的，不是以报价为根据的。由此就可以判定，M1、M2的增长跟物价增长之间有没有逻辑关系?没有逻辑关系。所以M0、M1在这个时候，恐怕是问号，而好些人还是说教科书上说，货币发行过快，会导致物价上涨。教科书上没有告诉我们M0、M1、M2是什么，它只讲货币。M1、M2和物价之间你能找到函数关系吗?根本找不到。所以在这里面，中国这些年下来，不存在通货膨胀，只存在物价上涨，理由就在这儿。治理这些物价上涨，更多的要找财政政策，而不是找货币政策。把这个事讲清楚了。

　　下面讲一下第三件事，就是对货币政策的认识。

　　货币政策先简单地理一下，我们在1999年到2003年，或者实际上到2007年我们实行的都是稳健的货币政策。因为从明年开始，我们又要实行稳健的货币政策。然后在这里，在1999-2007年的过程中，又分了一段过程出来，是2004-2007年，这段我们是实行稳健的货币政策，大家稳健货币政策的取向叫适度从紧，因此做货币政策研究的人又把这一段叫适度从紧的货币政策时代。然后到2008年我们实行了从紧的货币政策，09年到今年是适度宽松的货币政策，明年开始实行稳健的货币政策。

　　与前面所讲的适度宽松的货币政策相比，稳健的货币政策它会有所紧，这是一个相比较的概念。就是原来适度宽松的会比较松，现在从比较松的走向中性，和它相比就有点紧，但是适度宽松的货币政策不属于从紧货币政策范畴。它大致上属于一个中性货币政策的范畴。为什么要讲这个事呢?因为我们现在说，明年要实行的是积极的财政政策，稳健的财政政策，马上有人就有一个概念，就是说明年是一松一紧，货币政策是紧的，财政政策是松的。稳健的货币政策不是从紧的范畴，是中性的范畴，与原来宽松的是有点紧，但是不属于从紧的政策。用这些法定准备金率这些事可以讲，实际的状况和媒体讲的状况，和某些经济学家讲的状况根本是两回事。我们先简单说一下它的情况，大家可以看到前面央行列的目标M1、M2等等，新增贷款是多少，说句实在话，M1、M2的目标从来央行就没有实现过，M0是它发行的，M0到M2当中所有的东西都是存款，央行控制不了存款。你认为央行能控制企业的存款吗，央行能控制得了城乡居民储蓄存款吗，能控制得了财政存款吗?所以这些目标就从来没实现过。为什么央行列出17，为什么不达到17?就是它自己列的一个目标值，但是从来控不住，因为不是它控得了的事。因此在这里面，去把M1、M2的目标值，然后再跟它的实际走势值当中去讨论，比如讲2009年央行的目标是17，为什么它跑到了28，在这里去讨论这个事没有意义，因为本来它就控不了。

　　同样说明年，明年M1、M2是多少，说句明白话，这事非常之困难。为什么呢?举个简单的例子，说明年新增贷款可能是7万亿，如果做一个不是太恰当的说法，假定新增存款7万亿全部转过来成为存款，成为企业和居民等等的存款，那么也就增加了7万亿，但这7万亿加下来，到今年11月份，M2已经是71万亿，把7万亿加进去也顶多增长率是10%。所以有人讲明年M1增长率15%以下，比前几年都低。我说无所谓，根本就不重要的事。因此这样一个点继续往下降是无所谓的。

　　那么在中国什么最重要呢?在中国的过程中，实际上重要的不是根据M1、M2等等讨论的货币政策。重要的是信贷政策，而许多人对信贷政策不敏感，老在一个虚幻的货币政策里面去打转。所以建议大家，如果以后有兴趣，都关心一下信贷政策。举例来讲，假定明显新增贷款7万亿，这是什么含义，今年年底整个贷款余额是47-48万亿之间，如果新增贷款7万亿，就意味着明年的新增贷款率不会超过40%，这和09年相比，09年新增贷款率是30%。明年新增贷款数和今年、去年相比是大幅减少了，2007年新增贷款3.64万亿，明年的新增贷款相当于2007年的一倍，那也就是两三年的功夫，所以这也不算什么。如果你还要再去讨论，那去年的9.6万亿贷款到哪去了，如果说2009年9.6万亿贷款全部在实体经济中发挥作用，那么2009年的GDP根本就不是9.1%，你在前面再加个1都没问题，19.1%都没问题，大部分没在实体经济中，这里面有很多是流出来的。

　　关于货币政策方面，今年大家可以看到比较热闹的是连续6次提高法定准备金率，提高法定准备金率的时候，我们的媒体，以及我们一些经济学家都在讲，提高法定准备金率就是收紧银根，然后就把货币政策连起来了，物价就下来了，我们就把这一整串连在一块，打了一个太极拳。像这种话说起来，在教科书上成立，或者也是根据教科书原理在推论的，没什么奇怪的，但是下面问一句话，真的如此吗?比如提高一个点的法定准备金率，按照现有的存款数来讲，大致上收多少呢?收6千多亿人民币，半个点就是3千多亿，因为我们现在整个的存款余额大概是接近70万亿，大致是这么个概念。我所需要讲的根本不是提高0.5个百分点和1个点的含义，是说今天为止法定准备金率是18%，到20日是18.5%，按照18%你大概提了13万亿，如果这13万亿我还要把所谓的货币乘数往里一算，货币乘数大致是4，这句话的含义是中国现有的全部贷款都收回去，还不够，我们的贷款数只有47万亿多一点，那边要收60万亿，没有这个东西给你收。所以都在玩这样一个事，我们看看人民银行把这个钱都收到哪去了。

　　(图表)这是人民银行资产负债表，这张表的时间列的是到09年12月，大家如果有兴趣到人民银行网站上去。我们如果做一个假定，人民银行果真提高法定准备金率，从商业银行内把人民币资金收进来，刚才讲这个数在18%准备金率的时候数额大概在13万亿，你告诉我在它的资产面上应该放在哪个帐上。所有公司的资产负债表上，第一个科目是什么?货币资金，这个货币资金主要指的是人民币资金，你看人民银行的资产面上有这个科目吗，有中国的人民币货币资金吗，那这13万亿放哪去，连这个科目都没有。实际的状态是什么?实际的状态是，人民移行通过提高法定准备金率从各存贷款金融机构获得了人民币资金，然后一转手把人民币资金再给你们，从你们帐上把外汇资产买进来。所以在人民币资金上，提高法定准备金率没有什么紧缩效应，要明白这样一个道理。这才有了2007年连提了10次法定准备金率，今天提了6次，只要不断地要去买外汇，人民银行要从商业银行当中把外汇买了，这个手段就要屡屡在用。主要是通过这些来购买外汇，从这个角度来讲有什么紧缩效应，紧在哪呢?所以我们很简单地一看，这个地方提高准备金率，那个地方出手又紧缩了。

　　大家都很寄托于货币政策，都认为货币政策在中国的经济中起了多少作用。我跟你们大家讲一句最简单的话，货币政策在中国经济中，在中国宏观调控中只剩下一个导向性作用，没有任何的实质作用。刚才讲的信贷政策比货币政策更重要，为什么?大家同样看这张资产负债表，比如在2009年底，央行的资产总量22万亿，可是它在国外的资产就达到18万亿，中国人民银行的主要资产80%以上主要在海外配置，跟中国没什么关系。然后央行能用的钱，能在公开业务市场上操作的钱就剩下其他资产7000多亿，这7000多亿光是和商业银行体系80万亿的资产相比就已经非常小了。所以它还有什么能力，且不讲它的资产主要来源还是欠贷，在这个过程中，如果要讲这个事，再给大家做一个简单的解释，在2008年的时候，当时要扩大内需、刺激经济，要表明我这个地方的货币政策有所放松，央行在短短的两个月功夫里，连续几次降低存款准备金率。如果就直接关系，它降低存款准备金率，他就应该把人民币资金还给人家，可是他没有人民币资金，怎么办?大家可以看到，这个数在减少，这个数在快速增加，而这个数增加得比这个数减少得要大，这头发行央行票据债券给你，你把人民币资金拿过来，那头降低准备金率，把人民币资金还给你，这就是2008年做的事，所以这是一个兑换的过程。

　　(图)我们再看几个简单的图形，这是中国人民银行的，可以看到货币政策为什么叫货币政策?其中一个最简单的就是央行拥有发行货币的专有权，任何其他机构没有，而货币发行表明了几个概念：第一货币发行是央行的主要信息;第二货币发行是没有成本的。所以在这里面，通过货币发行形成央行的主要资产，这本来是一个货币政策的正常需要，但是在中国，货币政策占主负债比重只有17%，这是09年的数据，然后对其他金融机构的负债所占比例达到70%多。这里面当然也就意味着，实际上央行的资金来源已经严重受制于其他金融机构，如果光讲中国央行没意思，那就看看美国。在美国流通中的现金占总负债的比重，在08年危机之前达到了80%以上，然后美国在资产面上，又对国内银行进行再贷款，可购买信贷市场上的工具，所占比重达到80%，这都是美国国内的。所以一个国际货币，美元是国际货币，但是它的货币主要在国内发挥作用，人民币根本就不是国际货币，但是我们央行的大量资产都放在海外。所以它已经没有调控这些东西的能力，而在这个背景下，那边物价上涨，我们大家都还讲是你干的事，然后要它去收。说句明白话，它收什么，怎么收法，收到哪去。再回到刚才讲的，你叫它实行紧缩的政策，怎么紧发，紧了以后人民币资金搁那。所以根本就不是这回事。

　　这是日本的主要资产负债表，我们还在那样一个范围里面。可以这么讲，这种讨论如果还是这样延续下去的话，我们离实际操作已经越来越远，大家停留在按教科书原理不往下追的这样一个过程。因为教科书讲，提高法定准备金率，那么这样就收紧银根了，把钱收到央行手上，但是教科书第二句话没讲，就是央行把这批钱收了干什么用去，就没有了。对我们许多人来讲都是这个概念，好像这笔钱收到央行就蒸发了，就不存在了，这可能吗?它到哪去了，就不问了。有一个场合我跟一个经济学家说，我说你关心一下那笔钱收了以后到哪去了，他说那不是我的事，我只管前面，如果这样的话，还有经济学吗，还有货币经济学吗，还有银行学吗，大家的话都讲一半。这就好比由于物价上涨导致银行存款负利率，然后一批人就在这上面去大讲银行存款负利率有多少毛病，那么我们就不去管其他的西方所讲的非常重要的银行存款负利率的后果非常严重。怎么非常严重呢?因为银行存款是负利率，人们就不愿意去存款了，就会把钱买其他的金融产品了，然后银行因为原来存贷款我已经贷出去了，所以没有新的钱存进来，流动性就有问题了，所以这样银行首先就出现了流动性危机，然后紧接着有些人原来款存银行去，然后又把款提出来买金融产品，然后就出现了兑付危机，然后银行就倒闭，一批银行倒下去，经济社会就出现了全面混乱，好可怕吧。我们一些人就停留在这样的概念。这里面随便问一两个问题，马上就出问题。问一下你当时这笔钱存银行你不存，去买金融产品，买完以后这笔钱到哪去了，这笔钱又回银行去了。所以就整个银行体系来讲，钱有没有减少?没有减少，所不同的只是科目可能变了，原来个人存款变成机构存款，其他没有什么区别。怎么会整个银行体系没钱了呢，你不存到银行体系那笔钱就蒸发掉了。银行间拆借是什么概念，是不是彼此间的解决方案，央行再贷款是什么?是不是当某个银行资金短缺的时候它来了，怎么会都不存在呢，然后描述了一个那么可怕的事，因此负利率不该存在，行吗?都不讲日本从90年代到现在都还在负利率中，那有什么问题，也没造成社会动荡，也没造成银行的倒闭。所以像这些事，教科书很多都讲一半，我们还停留在那个地方，停留在这里面去打转转，就使得人们都在同水平上在不断地重复。所以大家如果有兴趣，就光有刚才所讲的这些货币政策、准备金率、通货膨胀等等，不讲多，你把04年以来的线索来看，媒体采访的，大家在同水平上打转，只不过上个月讲的话这个月重复一遍，去年讲过的话今年再重复一遍，没什么新玩意，因为大家都浮在水面上。因此我说把认识问题弄清楚。

　　我就讲到这儿，讲错的地方请大家批评。谢谢。

　　主持人：非常感谢王老师，王老师给了我们很多新鲜的看法，而且对很多问题进行了思考，关于通胀、央行的货币政策，以及目前把调控重心或者观察点更多的是放在财政政策上还是货币政策上，中国央行只有不到8千亿的资产在国内应用，这样一个体量，我们在某些问题的治理上错怪了央行，错怪了小川行长。

　　下面就进入圆桌环节，这个环节大家可以把问题写到纸条上，给我们的工作人员，然后转交给我，这样可以在圆桌互动过程中保持通常。圆桌环节的嘉宾是：

　　旭辉集团总经理助理王浩先生;

　　中国农业银行付兵涛先生;

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜女士;

　　也欢迎刚才大家就两位嘉宾在演讲中有疑问的话，也可以把纸条递上来。

　　先问第一个问题，今年是中国房地产调控政策出台比较密集的一年，先后两轮房地产调控政策，而且更严厉的政策似乎也在酝酿之中，像上海、重庆房产工作的试点工作已经有模有样了，很多地方也在抓紧做培训。在今年相对而言比较严厉的房地产调控政策的背景下，目前中国的房地产市场究竟受到了多大的影响?先把这个问题抛给王浩先生，这样的调控政策为房地产实际的经营到底产生了多大的影响。万科已经销售过千亿了，万达可能在明年商业地产也要过千亿，从龙头企业来讲还是很健康的，他们的资金链也很充裕。

　　王浩：我觉得是这样的，这几轮调控，和CPI也没有必然的联系，从今年4月份，包括414的政策，包括今年10月份的新一轮政策，对房地产中央一直的态度是要健康发展，不希望你的速度过快，但是也不希望你出现大起大落。我觉得这是一个基本定调子的问题。

　　其次是在这个调子底下，每一个开发商他自身发展的适应问题。就像刚才主持人说的，不管在哪个行业，可能政府想培养的是一个有领头羊的机制，可能越调控，大家可能看到越有利于标杆企业或者是有品牌企业的成长。而且会逐步地形成行业的集中度，我们觉得随着调控的加剧，或者随着这个行业的成熟度上升，行业的集中度会大幅度上升。

　　主持人：目前龙头企业，比如拿住宅市场而言，在国内的占有率能有多少，我记得万科曾经说2%左右。

　　王浩：现在也还是2%多，不到3%。因为这个行业有一个特性，从万科或者绿城的一些做法可以看到，他们现在更多的是采取一种合作的方式，因为房地产本身来说，它的本地化的程度很强，如果要是像万科和绿城都会看到，他们在某一个城市深耕细作，今年可能会进入这个城市，两三年内会在这个城市做出一个、两个乃至三个更多的项目，他会在一个城市里深耕细作，做到一个城市里的领头羊。我觉得这就是很多企业真正领会到的房地产本地化的精髓。

　　主持人：就是说回到刚才我们的问题上，在你看来目前的调控对房地产开发商而言影响不是非常大。

　　王浩：不能这么说。其实这一轮调控对中小开发商的影响要远远大于对大开发商的影响。因为品牌的作用会在房地产行业里越来越重要。

　　主持人：但是我记得原来我们看房地产调控政策效果的时候，还会看到一些小的开发商离开这个市场，特别是大城市，但是我好像觉得今年乃至去年，这种房地产调控都没有看到对于中小开发商，比如集体撤出，有比较明显的离开大城市的现象。

　　王浩：估计明年你就会看到了，这是一个必然趋势。

　　主持人：付先生，您从金融行业的领域能观察到的这种调控对于房地产市场的影响是什么?

　　付兵涛：我是来自于银行，我是银行的研究部门，不是业务部门的，从我们银行研究的角度，谈一谈今年的房地产调控从商业银行的角度看，它有哪些影响。

　　我们研究的结论总的是说，房地产调控目前来看对银行业整个信贷总体上风险可处在一个可控的范围之内，为什么这么说呢?有几个大的指标，一个是现在我们观察到，中国跟房地产行业直接相关的贷款，大概占银行信贷总额的20%左右，地产贷款、土地贷款加上按揭贷款，大数是20%左右。这个数据你说是高还是低，可以有一个参照，包括国际货币基金组织，包括OECD他们也做过研究，国际上出现这种房地产信贷风险的国家，普遍来说，他们的占比大概在30%以上，所以目前来看，中国的数据还再一个安全的水平线上。

　　主持人：所以说还有空间。

　　付兵涛：这是一方面。另外还有一个很重要的，中国的房地产贷款的乘数，现在新政出台之后，包括9月份二轮调控之后，目前的按揭贷款二套房是50%，一套房是30%。这也是在国际上属于乘数相对来说50%-70%的贷款占比也是在安全范围以内的。国际上房地产泡沫比较大的，比如这次大家比较关注爱尔兰，现在这个国家整个的金融风险最重要的就是来源于房地产在银行体系的占比实在是太高了，我们初步算了一下，大概是在35%左右，这是我们前段时间刚刚做过一个数据的分析，这是非常高的。另外就是爱尔兰他们在做贷款的时候，乘数是特别高的，银行可以提供给贷款人90%的贷款总额，所以银行缓冲风险的空间非常小。其实爱尔兰的风险还来源于房价的持续下降，就在金融危机之后，之前大概上涨有将近20年了，持续上涨，金融危机之后，目前我们看的数据大概下降了30%，这样对银行与房地产信贷相关的风险造成很大的问题。而中国这方面相对安全。

　　还有一块就是像我们提到的，国外的像爱尔兰金融危机以前，有房屋净值贷款，在国内，我们在危机之前提到加按，你的房价增长了，可以到银行申请更多的贷款。这在国外和爱尔兰都比较普遍了，在国内大概在危机之前，或者09年上半年政策放松的时候，稍微有一些这方面的加按，但是在新一轮调控中，90年四季度之后，这个基本上就不太可能了。所以国内总体上看风险的总量不是很大的。但是我们也觉得，在总体可控的前提下，还是存在一些不确定性下的隐患。虽然说我们现在全部金融机构的贷款有20%左右，不是很高，但是有部分银行在30%以上，他们房地产贷款相关的余额占总量的30%以上，30%已经到了风险的临界点了，是比较高的。第二个数据是，国内现在大概是10万亿房地产相关的贷款，有70%多是分布在东部省份，真正在中西部也就是30%左右。我们要单纯从东部来看，东部的银行体系，它的房地产贷款占总贷款比重就会比较高。

　　我们刚才说的20%考虑的是直接的房地产相关的贷款，还有很大一部分是与房地产非直接相关的，就是房地产做抵押的贷款，这其实也是一个普遍现象，在各国来说，金融体系特别是银行在发放贷款的时候，一般需要有抵押物、担保物，这个抵押品、担保品最大的一块就是房地产相关的，机器设备也是一块，但是占比跟房地产相比是很小的比重。这一块目前来说没有非常详实的统计数据，银行体系的贷款有多大的比重是有房地产资产做抵押的。为什么要提这个呢?比如一个企业的项目投资，他的项目现金流是非常充分、非常好的，那么即使抵押品价值下降，对他的资产影响也不大，但不排除一部分贷款，它的第一房屋来源不是很足值的，银行在当时发放贷款的时候，已经把第二房屋来源的价值给考虑进去了，如果这部分下降的话，相应的贷款也会带来很大的潜在风险。所以总体来看，在总体风险可控的情况下，还存在几个结构性的不确定性带来的风险。这是我们对总体的房地产贷款与风险相关的看法。

　　另外对明年房地产调控本身，我们也觉得，包括国十条出台之后，包括王先生说今年的房价调控，其实跟CPI管理不是很大的，更多的可能是出于整个决策层对于房地产是不是有一个根本性的属性和定位上的重新思考。我们之前也一直在说，房地产行业是国民经济的支柱地位，它的上下游关系非常多，这确实是一个事实，到目前为止还找不到第二个像房地产项目带动这么大的，比如说高铁，去年达到6000亿的高铁投资，拉动的相关行业，比如水泥、钢铁，可能跟房地产拉动的比例相比，只能是小巫见大巫，差得非常远。现在在房地产发展了十年之后，在经济中的支柱地位，它当了十年的支柱定位，我们也觉得是该动一动的时候了。也有很多人在说房地产未来还有很大的需求，城镇化也好，基础设施建设也好，还有很大的空间，但毕竟它的存量已经非常大了，在这样非常大的前提下，未来的增长空间肯定不如过去十年那么大。这是其一。其二就是我们现在的房价，以前我们单纯强调它对国民经济的拉动作用、促进作用、带动作用，但是对另外一个更重要的问题一直没有放在太重要的地位，就是它是关系国计民生的，它跟民生是直接相关的。不管怎么说，中国有居者有其屋的传统文化，后来中央的政策提到叫住有所居，这个住有所居也得有啊，比如要租房子，他也得能租得来。现在不仅仅是买房子买不起，很多地方租房的时候觉得压力也不小。

　　主持人：不久前我配几个同事去单位附近找房屋出租，发现很多房子，比如二居住80平米的房子，被中介隔成五六个单间，真是蜗居的感觉，比如一个客厅20平米，要隔成三个单间。

　　付兵涛：我们说住有所居，不能说住有蜗居吧。所以今年我们的保障性住房特别强烈，今年是580万套，明年是1000万套，保障性住房很大一部分就是公租房。在这个政策背景下，我们怎么考虑这个问题，明年整个的房地产投资，这个投资涨了，从这个背景下去思考明年的房地产政策走向。过去几年大家说对房地产不敢施以特别大的重手，就是担心房地产投资下滑导致整个经济下滑，但是我们做了一个测算，如果考虑到明年1000万套的保障性住房的建设计划，加上我们对其他几个重要行业，包括交通运输行、基础设施建设，我们做了一个测算，我们认为假设明年的商品房投资增速10%，这个数据已经非常保守了。

　　主持人：今年是多少?

　　付兵涛：总数大概是25%。我们假设明年商品房是10%，然后再考虑1000万套的保障性住房，我们认为明年房地产投资还能达到23%左右。在这个背景下，我们再假设其他几个重要的投资领域，我们认为明年总的城镇投资增速大概是23.7%，这个数据跟过去十年相比也大概是一个比较快的增速。从这个角度看，明年应该不会因为对房地产的投资担心下降，从这个角度来讲，明年房地产调控政策应该还是会保持这个力度，方向应该不会变。大的方向我们可能会重新思考它的支柱地位，小的方向看就是它不会对经济有很大的冲击。同样的拉，商品房对钢铁、水泥有拉动，保障性住房也是一样的。

　　主持人：只是说结构发生了变化，但是原材料的需求不会发生太大的变化。

　　付兵涛：我们也一直在思考，明年国内的房地产市场的价格可能会怎么走，我们觉得房价预测是很难预测的。

　　主持人：关于房价咱们稍后再讨论。我帮大家简单回顾一下刚才付先生的观点。我觉得特别出乎我的意料之外，对爱尔兰危机的分析，这是我想知道的，实际上是说目前它的贷款总量在整个爱尔兰金融体系中的比例比较高，35%左右，另外它的金融杠杆用得也比较高，90%的贷款可以提供给消费者。目前3成、5成，相对而言我们的房地产贷款就金融行业而言要健康得多。爱尔兰的危机是因为房价持续增长将近20年，房价回潮过程中，金融杠杆由于过大，造成了连锁反应。这样的危机在中国身上重演，我们不希望，即使不调控也还需要一段时间的。

　　黄瑜女士，您是做政策的研究，您也给大家分享一下您的一些观察。

　　黄瑜：从我们一直以来对这个市场的研究来看，我觉得有几点。

　　第一，从今年市场的供应和价格来看，供应的话，无论是新开工还是施工，这些主要的指标的增长率都处于一个历史的高位水平，今年新开工差不多50%-60%基本上持续在这个状况，施工也是属于历史高位的。

　　主持人：百分之五六十的统计期限是到什么时候?

　　黄瑜：1-7月份。去年整个市场比较好，市场好了以后大量的项目都是在去年的下半年或者第三季度以后陆续进行开工，今年一直持续地包括这种势头，而且今年新政之前市场也是不错的，大家手上也有一些钱，就持续地做一些开发。所以我觉得从供应链的指标上来说，应该还是处于比较高位的水平。从需求链的水平来说，也是在增长的，是在去年高位的绝对值基础上，它还是在增长，但是是一个低位的增长水平。从整体的价格来说，特别是新政之后，我们做了一百个城市总体价格的对比分析来看，从6月份开始，一直把100个城市所有在售楼盘的价格做一个对比分析，从这种环比的对比情况来看，一百个城市有些月份上涨的城市多一点，有些月份上涨的城市少一点，但是总体的数值上来说，都是在一定的范围内波动。

　　特别是今年下半年以来，整个房价大幅上涨的趋势还是得到了一定控制。同比对比来说的话，由于去年的房价上涨是在去年下半年，特别是第四季度以及今年新政之前的那段时间，所以同比上涨来看相对大一点，但是从环比的趋势来看，我觉得还是得到了一定的限制。

　　就房地产开发投资来看，今年也是一个高位的水平，这还是与市场中的钱多、开发商手中的资金比较充足有很大关系。从未来一年，比如2011年，刚才农行的这位人士也说了一下，是否能够保持这种状态，就是比较好的投资增长，如果真的要调结构的话，有一定程度限制商品房的开发或者投资，靠保障性住房的开发投资来进行弥补，前提是什么?是保障性住房投资一定要到位，就是说你做计划是一方面，但是实际上真正是不是能够到位，这是很重要的。

　　主持人：明年1000万套的保障性住房，是开工1000万套还是完成1000万套。

　　王浩：是两个1000万套。

　　黄瑜：对于这个数字，包括开工多少套，或者完工多少万套，你去看看过去的无论从建设部也好，或者从哪个地方的口径上来说，大家一直是含糊的，其中最主要的原因我认为在落实上还是有一些问题的。我们前一段时间也到有些城市做过一些相关调查，在有些城市保障性住房，因为现在是问责制，要建设多少套保障性住房，但是实际上报了开工，但是东西在哪呢，是看不见的，所以这个落实是很大的问题。谈到这一点，我们今年新政之后，也为了加大市场的供给，调整市场的结构，使得宏观调控的效果能够发挥出来，实际上今年在国土资源部也公布了18万公顷的用地计划。用地计划实际上到现在为止，各个城市的计划完成情况也不是非常好，完成的这些城市我们做了105个城市的统计，完成的城市不到5个。中央政府给了计划，但是地方政府真正落实的时候，落差还是比较大的。所以我认为明年关键在于落实，包括所有的明年对这个市场当中来说，房地产这块的政策影响还是比较大的。从政策来说，我们今天早上也在说，我们在做一年的市场总结，说明年还能出什么政策，除了一个房产税给大家一个预期，但是什么时候出，我估计像重庆和上海已经确定试行了，确定试行的话，也许明年一季度就要试行，这种试行是否是一个普遍性的东西，我还不这么认为，但是这个东西到底对市场有多大影响，我认为这个政策一旦实行，对市场的影响也不会那么大。所以这个政策一旦实行，该给大家的房地产调控的政策也就基本上出得差不多了。某种程度上来说，真的要下狠招的话，那肯定就是在执行层面了，是否真的能执行到位，今年出了一系列政策，关键要发挥作用的是几个限制，是限外，是限贷，限购。限购只有十几个层次，限外是一个基本普遍的东西，限贷我们认为是影响最大的一个政策，现在这个限贷是银行怎么去把握，如果银行严格执行，它会发生比较大的作用，但是如果不是执行很完全的话，也不一定会在市场中发挥很大的作用。

　　所以下一步怎么走，我觉得明年关键是政策的执行，是否能执行到位，并且能始终如一的到位，这是非常关键的。

　　主持人：您刚才说到限贷政策，我知道很多银行采用的是以价补量的方式，等于提高首付比例之后，贷款额度放下去，规模就小了，通过提高贷款利率的方式来补这个利润。目前以价补量的方式，对于购房者的购房行为有没有什么大的影响，从您观察到的银行增量这块有影响吗?

　　付兵涛：银行这块，我特别同意黄院长的几个观点，一个是明年的情况主要是政策的执行，另外真正的房地产走势可能对银行信贷的政策，对它的下一步走势，特别是商业银行的执行力度，是一个比较重要的影响因素。从目前来看，银行这方面的执行是比较严的，关键就是银行经历了09年下半年到今年上半年房贷利率的下降，从今年下半年到目前它的利率是上升的势头，有政策的大方向，另外确实是供给在减少。我们看到一个最典型的就是，我们看到政策执行的尺度是紧还是松，就是看转按揭。2009年很多贷款人都把按揭转了，就是找利率更低的、条件更好的，甚至有些人说转按揭就是单纯获得一次性的奖励金。今年特别在三季度以来，我观察到所有银行都停止了转按揭，转按揭的话，基本上很难享受到原来的一些优惠。除非你是银行的VIP，他可能给你一定的优惠，否则的话是绝对不可能的。现在转按揭这个业务基本上就停了，总体来看基本上是停的，所以银行是特别紧的。

　　主持人：刚才黄老师提到了一个判断，从目前来看整个房地产过快上涨的势头基本上遏制住了，虽然也有价量齐升这样的反弹，但是如果是按照官方的白纸黑字我们看到的这种表述，它的调控之初就是为了遏制房地产市场过快上涨，这个目标似乎达到了。但是从更多的市场反映来看，比如说持币待购的人来看，他们当时希望房地产调控是想把房地产的价格向下调，所以目前所谓价量的回升，招致了很多人对调控政策的不满，特别是现在相关的政策，他们认为你限制了我们目前的购房，但是房价不一定能控制得住，以后我买房子就会更高了，那你调控的究竟是谁呢?现在很多人对于房地产政策调控的预期是非常之高的，但是政府的相关表态是非常模糊的，没有任何一个官方部门说，房地产调控是为了把房价打压下去，从来没有这么说过。但是现在中国经济确实在面临转型，很多学者专家都认为，如果不让房地产目前带来的低投入、高回报的态势转变，就很难吸引社会资金向创新去转型。王先生作为业内人士，是不是感受到国家目前的调整，对新兴产业一定的转型方向，是不是给传统行业包括房地产行业造成了这样一种压力。

　　王浩：借刚才王所长那句话，你这个说完之后得接着往下问，比如新能源或者新技术的应用，它应用到哪，实际上很多应用还是在房地产上。为什么刚才胡总说房地产是一个综合能力最强的，涉及上下游产业最多的，其实根本就是这个问题。刚才胡总说包括对明年的调控，1000万套的保障性住房，回到根本，就是有政策性用房在这儿，保证了我们GDP的发展，拉动需求，另外可以保持高压政策对待商品房，这就涉及到对房地产市场的认可，到底是不是双合论，是不是保障性用房，要按现在这个模式发展，商品房一定要打压。我们行业里的人讨论，这本身是一个悖论。为什么?保障性用房既然是保障了，它保障的就是消费人群，是中低收入人群，或者低收入人群，然后它的投入建设可能国家要贴一部分资金，或者银行有贴息的资金，才有开发商去做，但是开发商做这种低利润的产品一定是持保留态度。第三是这些保障性用房会不会带来房地产业的结构性调整，这是一个根本的问题。

　　主持人：现在保障性用房平均利润率大概是什么?

　　王浩：你们可以看所有的房地产报表，正规的商品房、纯住宅，基本上净利润在10%-15%，但是要做保障性用房的话，可能会回到5%以下。

　　主持人：既然保障性住房相对而言利润率比较低，为什么政府不用另外的什么体系自己去做，而让开发商去做，这样很难调动他们的积极性。

　　王浩：因为本身房地产是一个综合的行业，有很多的学者骂房地产商，房地产商的口碑也不好，但是为什么到目前为止取代不了房地产商呢，因为它还是一个高资金、偏高智力的一个投入。因为所有的这些，你做出来的东西要适于人居住，而且对人的居住理解是不一样的，如果你没有经验和行业背景的话，你做出来的东西很难是市场能接受的，哪怕是保障性住房。

　　主持人：像目前整个这个市场，应该是供不应求的情况下，实际上对于房地产品质的追求是次要的。

　　王浩：你说的问题就是我接下来要说的。这个双核论一定是保障性用房可能会做得很次，就像前一阵子规委员把所有保障性用房的规划做了一下展示，结果全部被砍掉了，什么样的投入决定什么样的收益，什么样的收益决定什么样的投入。如果你的收益低，可能设计费就不会很高，最后会不会带来这个产品能适宜居住，这是一个问题。

　　另外，商品房是真正能够形成在市场环境下的竞争，是能够选择的，你是愿意买万科的房子还是原则买绿城的房子，还是愿意买其他小开发商的房子，这个是市场决定了你的产品的好坏。所以我们现在最担心的不是房地产行业对GDP的绑架，或者对银行的绑架，这是行业链条的问题，这也不是谁能决定得了的，我们最担心的是，国家投了钱之后，每年一千万、一千万盖出来的房子，结果在10年之内再一千万、一千万地拆掉。这是我们最担心的。

　　主持人：我自己的观点是，我觉得不管多少人从现在开始骂房地产高，还是从五年前骂房地产价格高，实际上我们每个人都是房地产市场的受益者，因为它确实是拉动了中国经济的发展，解决了很多就业的问题。我们无论买不买房，其实都直接或间接从中受益，包括社会保障水平的适度提高，等等都是受益的。

　　但是目前来看，房地产价格目前这个水平，在层次给中国经济提供红利的阶段，好像是越来越少了，更多地把负面的影响，包括一些社会的因素也包括进来。在房地产从开发到最后销售的这么多环节中，在哪个环节中采取措施对房价的打压是能够立竿见影的。随便举个例子，比如我是个开发商，房子建好之后，是卖给中介机构，他来包销，他肯定要加利润，用各种各样的手段炒房。哪个环节是可以适度地让房价有所下调，而不影响房地产市场的健康发展。

　　王浩：这个比较难说。

　　黄瑜：土地。

　　王浩：我们曾经说过，面粉和面包。

　　主持人：这是开发商经常举的例子。

　　王浩：有两个改变的，所有的开发商愿意做的事就是，我愿意我这个项目旁边的土地被拍卖，我能够看到我这个项目还没有开盘的时候，我旁边的土地已经比我拿在手上的时候高了很多。然后我在定价的时候，我不是按照我取得土地时的价值定的，而是按旁边的参照价值定的，所以这个土地的预期肯定是最大的一个预期，这个可能涉及到方方面面了。因为房子涉及到的东西，一说房子就到人，一到人就涉及到整个政府和整个的制度问题，所以涉及的面就比较多。

　　还有一个，可能更多需要的是消费者的理性。比如你说的这种状况，可能会有代理公司去包销，还有其他的过度炒作和包装，但是其实真正在地产里面，你要买房一定要有自己的识别力，这个可能是除了房子以外放之四海皆准的道理，我觉得房地产的过度包装远远没有月饼和元宵重，但不能说在哪个环节能够让月饼的价格降下来，可能某种程度上两者有类似的处。

　　主持人：刚才王老师提到土地价格，我还真是看过相关数据，最早的宏观调控是2004年，短期来看，土地价格只有在08年的时候有微调，其他时候基本上是一路上升。

　　观众提问：对于王国刚老师讲的无通道论你有什么看法?

　　金碚：这是有一些经济学家和一般老百姓的差别，经济学家一般强调于一个定义、一个概念，这个概念是通货膨胀，通货膨胀一定是货币发行导致的物价的普遍上涨，这叫做通货膨胀，它的中心意思是说，它不是由于货币发行而导致的，这是物价上涨，不是通货膨胀。很多经济学家，都有类似的看法。这和中文有关系，汉语有一个问题，汉语不能够造字，英文可以造字，它总是用几个汉语把它拼起来，拼起来以后很容易望文生义，通货膨胀就认为是货币的膨胀。其实在英文里面就没有这个意思，英文里面就是一个膨胀的意思，不是一定要有货币。所以这是概念、定义的问题。

　　其实更重要的一个问题是说，西方用的叫做核心CPI和我们用的CPI用哪一个，他的中心意思是说，如果用核心CPI来计算中国的通货膨胀，那中国的通货膨胀是没有的，如果用中国人理解的CPI来统计，所有中国人理解的CPI就是加上了原油和食品以后，表现出CPI的上涨。这个问题我们就是想，你用通货膨胀或者物价上涨到底要表明什么。我想如果整体从宏观调控的角度来说，讲核心CPI或者讲王国刚钢铁讲的意思，是有道理的，因为石油和粮价是波动的，大起大落，很难把握，把石油和粮食价格拿掉以后，剩下的那部分是不是稳定，对宏观经济更重要，那就是说用宏观货币政策解决不了石油价格和粮食食品价格的问题。这是从宏观经济的角度来讲。

　　但是如果从通货膨胀我们关注的是老百姓的感受，是感受到生活的话，感受到民生的话，感受到社会是不是有痛苦的话，大家知道国外有一个叫痛苦指数，就是失业率加上通货膨胀，这两个数字加起来就是这个社会的痛苦指数，实际上是个民生问题。如果考虑到痛苦问题的话，我认为我们中国现在用核心CPI的意义不是特别大。食品价格的上涨对城市生活还是很痛苦的，对西方发达国家来讲，食品消费所占的比例很小了。所以在中国用核心CPI也好，用CPI也好，还是特别关注它。我们的恩格尔系数还很好，在老百姓的生活里，食品价格占的比重是很大的，所以它的变动还是需要高度关注的问题，所以不同的国家不一样。我的看法大概就是这样，纯粹的宏观经济那当然可以剔除一些因素。

　　观众提问：中小开发商资金链出现了紧张，甚至面临断裂的局面，您的判断是什么，资金监管的政策也可能越来越严格，您认为地产企业的资金链会不会有大的问题，是不是地产企业已经进入了严冬?

　　王浩：我觉得还是这种高压政策的话，这种现象肯定会出现。因为包括股市和再融资的严控，包括重组的严控，包括存款准备金率的提高，包括银行体系对已经开发贷的严查，包括现在信托也几乎全部停掉了。如果说原来房地产是狡兔三窟的话，现在都堵死了，现在就是跟银行老老实实的再开发贷。最根本的问题就是涉及到两个，一个是供销，一个是成本和收益。如果从成本和收益来说，只要他能活下去，他可能就不会大面积降价，因为他获得钱的成本不停地在上升，他的成本也不停地在上升，这是他不降价的理由。他的降价理由是他得活着，他首先得让自己活着。

　　这个项目盖完了，我收完钱走了，这是最舒服的，但是你要是往下干，所有的企业都是越想做越大，钱就越往里堆，永远挣的钱都在货里，这个货不卖你就会有危险。所以今年年底到明年4月份，估计会是房地产有一个很大的波动的变化，这个波动不像是黄院长能监控到的，可能是很多开发商以特价房的形式推出，比如推出50套六折、七折，给特别的关系户或者特别的客户一下子的成交量。到明年的四五月份，我们估计不是夏天也可能会熬到暖冬，因为银行那时候也未必能熬得住了，现在所有的银行全是上市银行，他们需要业绩，他们的业绩怎么来，他们要增长的，跟房地产是一样的，他们是被增长，房地产商还可以不增长，所有的银行有股价支持，他们不仅要活，还得蹦跳着，到时候它手里的钱要往哪里投，这是一个问题。所有的新兴产业每年增长30%-50%，但是那个池子太小，容不下大量的投资。能容下大量投资的还是固定资产投资，回到非国有的就只能是房地产。

　　所以开发商首先是面临资金的压力，其次可能会断臂活着，再往后可能会带动产业链的其他领域都不得不去房地产有所倾斜之后，房地产可能又会长胖。

　　主持人：王老师已经把我刚才想问的最后一个问题回答了，就是对于房价走势的看法，他说明年4月份之前可能有局部的跳水现象，大家要拭目以待。

　　黄老师，您跟大家分享一下明年您对房地产价格走势的判断。

　　黄瑜：我是这么认为的，第一我觉得任何一个价格的变动有几个方面，一个方面是企业确实需要钱，然后愿意去主动降价，如果他不需要钱，就很难有这种做法，他如果没有这种愿望，就挺着。另外是从市场的角度都希望降价，但是从目前看的市场趋势，包括这种大的经济背景来看，我觉得要房价往下降低可能性比较小，这是从我们对这个市场的总体判断来说。我觉得不排除个别项目，有些为了短期的资金需要，搞一些打折的行为，但是我觉得整体市场而言，如果要把价格调下去，让房地产大幅跳水，我觉得不太可能。我认为明年整体的市场价格方面还是稳定并且有适当程度的上升，是比较合理的上升，因为这也是跟整个经济环境相关联的。

　　还有一个是刚才提到的企业资金，我们从这些大的企业来看，这些大的企业我们都分析过，上半年肯定没有什么太大的问题，刚才说缺钱三四月份要断臂的都不是大企业，可能是个别小项目的情况。我觉得有可能是下半年，因为开发商是持续地在运作，明年下半年有些项目可能卖得不好，有一些需要资金补充的情况，但是我觉得上半年的问题不大。

　　主持人：明年可能整体走势还是向上的。

　　付兵涛：我还有一个观点想表达。我们作为银行的研究人员，作为个人来说，我是不太主张把矛头都之向开发商，因为我觉得开发商也是经济主体的一份子，他追求利益也是可以的。其二，我也不太赞成通过严厉对开发商的资金来源逼近开发商活不下去，然后让他被迫降价，因为这样的话会造成以后报复性的上涨，因为开发商没有资金来源的话，供给开发的规模就会下来，对未来房地产长期的发展是不利的。

　　怎么办呢?我们觉得银行可以适度地控制一下对开发商贷款的标准，但是应该开拓更多的给开发商其他的融资渠道。我们不应该把房地产的资金来源全部或者大部分推到银行身上。其实在国外，很多开发商的资金来源主要的不是银行，很多的信托、基金。

　　至于说明年的房价，我也基本上赞同明年两会前后，也就是三四月份的时候，房价可能会处在一个比较重要的关口。刚才王先生说，可能看资金流的情况，我们这边认为，银行跟开发商谁最后能撑得住，我觉得银行最重要的房贷领域受到了挤压之后，我们要寻找新的市场增长点。但是银行真的要实现利润增长，不一定非要依靠房地产，有一个重要的宏观经济的变化的话，我们要进入一个加息的周期，这对银行的利润有很正面的影响，除非是强烈的非对称性加息，如果是对称性加息的话，对银行是利好的。09年房地产按揭贷款的利率平均在4%左右，明年可能达到6%，这两个点的利差足够商业银行实现对股东承诺的投资增长。

　　最后一点，我想说的是，怎么判断开发商的资金来源是否紧张。我们最近也通过微观的调研，有一个现象可以做一个参考，如果你去买房子，银行告诉你首付至少50%，你去问开发商，我只有30%的首付，你愿不愿意借给我20%，凑足20%的首付，我去买房子，如果开发商说可以的话，那么说明他的资金流真的是非常紧张了。

　　主持人：关注明年两会这个节点。非常感谢各位嘉宾的精彩互动，也感谢两位主讲嘉宾的精彩演讲。希望今天的论坛大家有一些收获。这是今年最后一次论坛了，祝愿大家新年快乐。再次感谢大家。