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从最会玩财务的泰禾那里挖走CFO 中梁现规模野心

《职业经理人周刊》

2016年把总部搬到上海,今年7月提出“3000亿”小目标的中梁,在大举扩张的路上引入了一员新的战将——前泰禾CFO罗俊。

界面新闻记者获悉,罗俊正在泰禾办理离职及处理交接工作,同时已经开始在中梁上班,接任已离职的副总裁、CFO游德锋。

中梁不仅在学习规模扩张最快的碧桂园,这个温州起家的房企还明显复刻了闽系房企的路径。从迁入上海、开启全国化、疯狂扩张,直至通过玩转资金来迅速提升量级。

现年45岁的罗俊此前在泰禾待的时间也不算太长,他于2016年9月6日加入,原本任期是到2019年9月5日,但可能中梁以吸引力更强的年薪中途挖走了罗俊。毕竟提出5年实现3000亿目标的同时,中梁还提出:“帮助高层财务自由,收入过亿;帮助中高层实现富裕之家,收入过千万。”

在加入泰禾前,罗俊曾历任国内会计师事务所审计部高级经理、首创置业股份有限公司财务部总经理、财务总监、副总裁等职务。

他在泰禾的一年多时间里,泰禾的销售额正好经历了大幅增长。据克而瑞统计,2016年泰禾全年销售额为400亿元;而2017年泰禾的上半年销售额就达到405亿元,超过去年全年;截至今年10月,泰禾流量销售额为578.2亿元。

泰禾正是闽系房企的典型代表,在过去的两年中,它们通过高杠杆策略大举拿地冲击规模。今年前9个月,泰禾已花了323亿元拿地。大规模的土地支出,也导致泰禾的负债数额还在继续攀升。据泰禾集团公告,截至2017年10月31日,泰禾借款余额为1263.69亿元,当年累积新增借款510.43亿元,包括银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等。这其中大部分是作为财务总监的罗俊牵头完成。

作为后来者,中梁地产过去一年的增长甚至比泰禾更为迅猛,俨然有“后来者居上”的态势。2016年,中梁336.8亿元的销售额还曾大幅落后于泰禾,但今年前10个月,中梁已经超越泰禾,流量销售额为590.6亿元,在全国房企销售额榜单上排名第24,泰禾正巧排第25,而中梁的权益销售额则领先更多。不过中梁目前还落后于同属闽系的阳光城、正荣、旭辉等。

展现了规模野心后,中梁在买地方面也是积极支出,前10月它们共计花掉了294亿元。

进击的中梁这时候恰好缺少一名财务总监,前任游德锋干了几个月就离职了。今年6月,游辞任绿地香港首席财务官后进入中梁;今年8月,他陪着中梁地产董事长杨剑一起牵手中信信托开拓融资渠道。但据说,今年10月他就已离开了中梁,十几天前中梁与中信信托签署战略合作协议时,已没有了游德锋的身影。

面对3000亿元的扩张目标,中梁急需一个符合其扩张路线且熟悉其财务风格的CFO,泰禾正好在过去两年展现了依靠高杠杆快速扩张的基因,罗俊也参与了这个激进的过程。

与那些突进的闽系房企相比,中梁还缺少一个公开的融资平台,这让它们的扩张面临一个瓶颈——在排名迅速提升后,现在它成了前30房企中“唯二”没有上市平台的地产商。另一家是正荣,但今年9月正荣已在香港联交所递交招股书。

缺少一个重要的融资渠道,中梁的扩张就需要付出比其他地产公司更高的代价。在达到了上市所必要的规模后,中梁很可能在合适的时机寻求上市。

目前中梁的买地资金较为依赖信托,在各地的分公司项目中,出现了安信信托、万向信托、上海爱建信托、四川信托、中航信托和陆家嘴信托等多家信托机构的身影。在地产行业,信托资金被认为是一个成本较高的资金渠道,但对中梁这类企业来说,短期内还必须更多依靠信托的支撑来实现它们的规模野心。

尽管中梁一直声称一二线城市竞争激烈,因此重点在三四线发展,但实际上的原因可能不仅于此,去一二线城市拿地对于中梁来说绝非易事。

今年年初,新华社发文指近年来信托、基金子公司等发行了大量信托产品、私募资管产品,募集资金购买地产项目,然后又通过地产商的运作回笼资金兑付收益,导致“三高”地块频现,造成地价泡沫。因此中国证券投资基金业协会发布了备案管理规范第4号文,要求在16个一二线热点城市进行重点监控。

以中梁总部所在的上海为例,上海目前采用招挂复合制,不仅严格约束房企拿地资金,而且要求房企提供财务报表以评价经济实力,财务数据不公开、不透明的非上市公司则会因得不到高分而直接失去拿地机会。

在这个阶段,三四线城市的土地市场并没有如此严格的监管,中梁才能继续攻城略地。

已经迈入房企前30强的中梁,如果想要实现它们的规模目标,就得攻克以上短板,其中最重要的就是寻找更多成本较低的融资渠道,新CFO罗俊的担子,可能真的不轻。

来源:界面
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