北京12月22日电 （余燕明）“我反感别人喊我开发商，我一直特别强烈地要和地产业划清界限。”大悦城地产副总经理周鹏说。

周鹏是在2016首届中国房地产资产管理生态链大会分论坛上作出这一表述的。他说，虽然自己是工程出身，大悦城也是从中粮地产原始地产板块中分离出来，但它的成长与地产开发没有任何关系，“我没有把大悦城看成地产业，商业地产依托商业空间创造服务，所以它不是传统地产业，我们从拿地、规划设计、建设、招商运营、物业管理、资本运作，都是用服务业的本质重构产业链。”

服务业的产业链，是从对消费者的洞察、接触、体验、关系营造、价值再挖掘、以及消费者变革。服务业的初衷是满足一些生活服务需求，同时进行关系营造之后，再做价值深度的挖掘，还要承载消费者教育和消费者变革，洞察新一轮消费需求。

周鹏总结就是首先要满足消费者需求，其次重新再造消费者的价值理念，引起消费者行为变革，通过这一过程的循环往复，创造消费价值的再升级。

他介绍，每一个大悦城开业以后的压力都要远远大于建设期。项目在建设期利用的是开发贷款，只要工期按步推进，资金就会到位。但是开业以后，每天都会产生运营费用、银行利息，还要找到运营贷款来替代开发贷款。

“开业运营以后的商业项目，每一个行为都会让资产负债产生巨大的剪刀差，但这些全部取决于运营管理质量。很多商业项目建成但很难开业，从这个角度也说明商业地产的开发与运营其实是割裂的。”周鹏说。

开始有越来越多的人觉得实体商业在走下坡路，电商的冲击在增强。周鹏认为对实体商业销售经营额影响最大的因素，并非电商冲击，“这属于职业经理人在推卸责任”，实体商业供应量增加才是根本原因。

“实体商业原有的生态十分脆弱，实体商业的核心竞争力是地缘辐射优势，要通过精细化运营来增强。”周鹏说，很多实体商业抱怨招商很难，但其实招商是水到渠成的过程，实体商业是在一个开放空间里经营客群，同时围绕客户和商家，“这是商业地产价值链非常重要的一点。”

商业地产是大资产管理，其成功取决于物业获取、物业运营、资本运作三个核心要素的相得益彰，要兼顾投资和运营、短期和长期、亮点和均好。单纯从项目角度分析，在选择投资的时候，要考察产品线和产品力锁定的客群、品牌核心价值、完整的资产逻辑、核心资产的梳理、城市布局及战略、当下的盈利能力及未来成长的可能性。

同时，要以资本的视角审视商业地产的开发和运营，以产业的视角审视投资和管理。“对投资方而言，商业地产在每一个阶段都要选择合适的资本，商业地产是持续运营，不能通过机会主义，商业地产很难短期变现，流动性也没有想象的那么好。一定要特别谨慎，资金的特征与性质，必须要和商业地产的长周期和回报匹配，项目的开发期、投资期、培育期和成熟期，集团和项目层面的融资都要适合。”周鹏说。

商业地产的物业开发，最敏感的因素仍然是土地价格。周鹏称，建安成本上，不同企业之间每平方米至多相差2000块，未来城市里最重要的就是盘活资产，进行投资的时候，如果企业的拓展模式是从非公开市场获取土地，比如盘活集体建设用地，这是非常有潜力的，也会是未来商业地产的一个重要方向。

资方对商业地产进行投资的时候，应该关注的是物业管理的可控成本。很多投资方进入到一个商业项目以后，首先要求的就是控成本，“但在物业经营管理过程中，水电以及推广费用，这些基本成本都是为了满足客户满意度，或是培育新客群的重要资源。”

周鹏介绍，大悦城每年的销售额都呈两位数增长，但同时资方抱怨人均管理面积低，推广费每年都是两、三千万元，“但背后是销售额增幅很高，回报也很好。资方不应该简单地要求控成本，每家企业都有不同的运营逻辑，要吃透物业运营管理，关注商业项目的每一分钱是否都花在了核心竞争力上。”

商业项目的核心竞争力是客流经营能力，周鹏发现是时候对实体商业的会员进行改革，他认为未来应该关注会员到店的频次，而不是一次性消费者，因为频次反映他们是否属于目标客群，从会员等待变成了会员猎取。与此同时，还要关注商业项目的长尾客群，周鹏发现低频客群消费占比一半以上，因此这种情况下要做推广和新的活动，植入热点IP。

周鹏说，现阶段商业地产做轻资产扩张还任重道远，他与许多资本方有过接触，他们都有很强的合作意愿，但却吃不动大悦城这样的重型商业。主要原因是当前资本市场链条不健全，“我们是通过运营租金对项目用收益现值法估值，也就是现金流量折现，但与金融机构最小的估值差距也有174%，这意味着即便6、7折拿到商业项目股权，相对银行而言仍然吃不动。”周鹏说。

他说现在商业地产在估值上越来越偏离，比如，政府按照商业项目的租金收入征收房产税，而原来是按照账面价值，“这加速了行业的不健康性。应该按照周边基准地价作为税基，这会促进资产的流动性，有益于估值。因为租金收入的提升要大量投入，这种情况下企业还不如选择盘活资产。”

周鹏也介绍，大悦城也在探索小股操盘，但前提是有举重若轻的能力，也就是运营能力，但他不认可无股操盘，这种纯粹的轻资产输出管理，合作双方很难达到信任，“资产是团队的稳定器，资产管理如果放弃掉资产，也就不会有资产的管理和运营。”

“只有好的资产才具备融资的可能性，所以核心是把商业资产运营好。我觉得轻资产应该是降低资金成本，让资金能够允许运营方更从容地运营商业项目。”周鹏最后说，未来商业项目还是要继续保持商业运营的基因，借助资本的基因强化运营的基因，如果资本进来以后转变运营基因，那么就成了玩钱、玩资本，商业项目也会被玩坏。