记者：今天很荣幸请到了百世金谷总经理刘文军先生，为我们房天下651个城市的网友分享自己在产业园区方面的一些研究经验。首先，我们想了解一下您认为产业园区怎么做？怎么才能做好？

刘总：产业地产首先是产业，你必须要有产业作为支撑，第二就是选址的问题，实际上很简单，就是政策的问题，是国家经济布局结构的问题，我们看的话发现国家十三五整个城市发展两横三纵投资结构带，都是产业发展的核心位置，一个包括东部沿海，一个是西部成都等等这些地方，选址不是我们头疼的问题，在具体操作中存在产业是不是已经饱和，或者产业地产开发是不是已经饱和，这个是产业地产商需要去判断的，比方说上海，它的产业园区或者产业结构升级很早就已经做了，所以它的产业园区基本上满足它现在产业的需求。它选的位置是非常好的，经济活跃度、GDP、货币量，产业基础，都好，但它需求已经基本饱和了，因为产业地产是服务于实体企业的，实体企业对于产业地产的需求是企业实际的需求为基础的，就是更看重它的净资产，它不会拿钱去买大量闲置的厂房。

记者：实际上订单多就多开生产线，多租几个厂房，订单少，马上就要裁员。

刘总：是这样。产业地产反映一定要迅速，就是必须得是小步快跑，需要的时候要快上，不需要的时候要快停，否则就会形成烂尾。为什么呢，这就是我们之前说的，那么高的资金成本怎么能够背的住，如果15%的资金成本一年上涨15%，第二年就变成了1.15*15%。

记者：资金成本把企业就压垮了。

刘总：用不了3年就已经50%以上了，这个时候产业园区就没法再经营了。除非是土地的溢价逐步提高，这个时候才能够冲抵，那么百世金谷在产业地产中的规律和经验基本上是，首先一定要跟当地的产业基础去相连接，当地的产业基础如果还处在1.0时代，就是普通工业生产阶段，我们的产业园区建设顶多能向上一步，也就是我们说的产业结构产业调整升级，使产业结构能往上提一步，我们不能指望一个还处在制造业为主的城市变成研发为主的产业城市，这两者之间是存在产业断代的，如果产业做低了你还有什么活，产业如果做高了你就一定会死，没什么需求，而且还一定要符合当地市场的人的主流想法，比方说我们到有的地区会发现，一层的厂房，是普遍的，如果做到两层结构，还有可能有需求，如果你做到三层结构，那就必然没有任何需求。这个就产生了产品结构不对应，我们看到上海周边有个园区建的非常漂亮，整个楼十几层高，全部石材贴面，给谁用？说要做写字楼经济，写字楼经济一定是资源密集的区域，在北京能够做写字经济的也就是国贸、金融街、望京CBD，这样的一些地方，其他的地方做写字楼经济，没有办法做，不能自己异想天开。

记者：产业的集聚一个是国家扶持，一个是自然形成，他的培育有一个周期，不是切进去就有这个需求。

刘总：而且任何事物的生长都是要有一个渐进的过程，我们所谓能加速它的生长也只是在某一个阶段，而不可能实现完全颠覆性的，如果有可能出现，除非是产业中重要的核心的资源垄断者进入，把整个产业上下游全部颠覆。很多企业的发展，实际上我们出了看到企业自身的努力，我们还要看到他对企业核心资源的占有，比方说华为，华为的手机业务能突飞猛进，主要是因为华为在芯片领域优先了一步三星和苹果拿到了同样的芯片，所以使它在这个阶段实现了一个很好的发展，实际上计算机也和它的CPU有关，跟它的操作系统有关，这些核心资源如果到了某一个区域，比如到了成都，假设INTEL到了成都，它自然可以带动上下游企业发展。

记者：自然就会聚集起来

刘总：对，但这个完全是偶发的吗？不是，实际上和它本身的资源控制有关，环境、劳动力、院校，在产业选址中还要特别注意一点就是不能一厢情愿，一定要看到其中活跃的因素就是人，其中有价值的就是产业技术工人，知识分子，或者是我们说的高技术人才，我们国家在这一轮应该说产业到了一个好的发展阶段，统计数字表明从2015年到2020年，每年将有2000万高素质的大学生毕业，包括高职高专，包括本科研究生等等这些。

记者：得益于高校的多年扩招。

刘总：快速发展，很多人讲高校扩招怎么样，其实他们没有看到这里面的意义，全世界现在人才密集的、生产力强的国家是美国，因为它有1亿以上的高知识人才，中国这几年就能超越。

记者：中国也是全产业链的，全世界来说也是很少的。

刘总：因为我们有各方面的人才。

记者：全产业链的知识人才，全都有

刘总：所以在产业选址过程中，首先，它是不是国家产业发展的重要节点，第二，国家的产业政策在各地区包括未来十三五新的这些政策，在这些区域是不是有产业基础，第三就是，当地是不是有大量的高技术人才，这个和它的人口吸纳能力有关，跟其高校及其他的一些配备有关，重要的就是该地区本身的GDP，我们经常会看到一个地区GDP特别小。