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地产商业 行业动态
去库存压力下 房企怎么玩才能做好营销这件事

房地产库存已经惊动了大领导,刚刚结束的中央经济工作会议,已经明确提出要开始刺激市场。不然一线城市这么高企的房价,而三四线城市这么高企的库存,冰火两重天,再加上这么脆弱的实体经济,实在是危机四伏,老板们辗转反侧,领导们寝食难安。
为什么会有库存?
答案容易找到——首先是经济增长乏力,市场需求萎缩,这是整体大环境的问题。另一方面是企业个体性问题,当年拿地的盲目乐观,做项目定位产品策划时的草率粗放,定价的不精准,从而造成产品与市场需求出现脱节和偏差。第三个是销售不努力,老板徒伤悲。
然而,以上仅仅是基于过去和现在的分析判断。但不难看出,相比于其他行业——如家电制造业,房地产还是比较粗放的行业。很多制造型的企业,比如联想,对物流链供应链库存情况,有着非常精细数据化管理,“零库存”既是精细化管理的重要思想,也是生产管理水平的最高境界。
低迷的经济,高企的库存已经是客观的事实,无法逃避,唯有去面对。各自锻炼内功只为抢到更多的市场蛋糕。但对于未来,开发商又该如何制定竞争策略?
一、看清楚房地产行业转型的大趋势
目前看来,房地产转型有三大特征:
1、由金融资本逐渐取代产业资本,成为推动行业前行的重要力量。
从万达转型轻资产为明显标志,房地产行业进入由金融资本取代产业资本主导的时代。“房地产+金融资本”正成为重新构筑企业竞争力体系的重要模式。平安保险宣布进军房地产,打造“平安好房”的“互联网+房地产+金融”的平台模式;泰康人寿进军养老地产,计划在未来5-8年,投资1000亿,打造10-15个养老社区,服务超过5万高端客户。前海人寿化身万科的“门口的野蛮人”,在二级市场强势扫货,一举成为万科第一大股东。资本的胃口和欲望,已经昭然若揭,而房地产行业目前正面临转型,正是这些大鳄们渔猎的对象。 …… [阅读全文]
 
地产商业 行业精英
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旭辉董事长林中:大型房企的终极模型是地产+金控
“随着未来的发展,地产公司和金融的结合越来越紧密,这是一个大趋势。”面对保险公司与房企越来越多频繁地互相参股等行业现象,旭辉董事长林中认为,这种趋势要求企业更具有金融的思维,更具有驾驭金融工具的能力,能够搭建金融平台,这将让开发商未来由间接融资为主转向以直接融资为主。
面对房地产和保险企业日趋密切地相互渗透,林中认为,两者相互渗透,未必一定意味着房企的融资成本会快速下降,但却一定会对房企在战略层面有很大影响。
“房地产行业未来要发展得好,其中很重要的能力,第一是要具备金融思维,第二要驾驭金融工具,第三是有适度的金融平台。”
林中预言,未来上市房企,开发贷的比重会少很多,已经不是靠银行的间接融资,而是发债等直接融资为主。不上市将非常麻烦。
除了上市平台之外,开发商拥有金融思维,也非常关键。
林中觉得,无论是金融延伸业务还是金融衍生业务,都对提升房地产主业的盈利能力会有很大帮助。
“目前来看,经营能力和金融能力这块急需提高。这种能力提高上去之后,在市场没有相应的金融工具配合之前,这种模式也很难带来一个大的转变。”
在林中眼里,相比金融平台和金融思维,目前难度最大的是驾驭金融工具,而目前境内房企可以驾驭的金融工具并不多。
“小股操盘说白了就是轻资产的地产基金模式。对旭辉来说,现在还是坚持控股操盘为主,小股操盘为辅。”林中说,这主要因为国内还是没有这种金融的工具可使用。
金融工具的缺乏还影响旭辉的战略选择。林中说,旭辉大规模持有经营性物业的一大前提是金融的配合。但因为现在开发商业没有退出通道,特别是通过资产证券化等退出的通道,这阻碍商业地产的投资和发展。 …… [阅读全文]
 
地产商业行业 职场观察
猎头:简单粗暴的招聘信息 告诉你董秘为啥离职
董秘,到底是一个多神奇的职业?据说,一个合格的董秘,必须镇得住局面,有气场;管得了企业,有魄力;能协调一切,有分寸。两个字总结:厉害。可是为什么这样一个高大上的神奇职业,本该是受人敬仰和求之不得的,在水涨船高的今天,会遇到如此尴尬境地?
什么境地?近几年,每年约有14%的董秘选择离职。2015年以来,“董秘离职”的势头有增无减,今年前7个月离职的董秘已经超过以往的全年数量。而到9、10月份,几乎每隔两天就能看到关于上市公司董秘离职的消息。
薪水低、压力大“逼走“董秘?
LED行业似乎也没能摆脱这一波董秘离职潮,2013年、2014年关于董秘的离职情况还尚且“一枝独秀”,全年仅一位。2015年,董秘离职人数却呈倍数增长,仅8月份以来(到11月4日),就有国星光电、瑞丰光电、海洋王照明、勤上光电4企董秘离职。 …… [阅读全文]
高管猎头:三成外企女中高管40岁后欲跳槽
    20多岁闯荡、30岁后立业,40岁之后则更多地考虑稳定。记者昨天从智联招聘和上海人才市场举办的招聘活动上了解到,越来越多的外企中高层女性管理人员在40岁之后不想再在市场上冲冲杀杀,而考虑选择一份稳定的职业和收入,她们首选的职业是大中型国有企业。业内估计,想要跳槽大中型国企的外企40岁以上中高管女性约占1/3左右。
     职场遇“天花板”,外企顶层全是本土人
Z女士目前在浦东新区某世界500强企业担任业务总监,她自感工作上遇到了“天花板”,昨天她悄悄来到人才市场,想找一份更适合自己的工作。遇到记者,她慎言谨行,但是记者还是从她的言谈话语中得知她的难言之隐,她所在的外企几乎所有上层管理人员老总和副总都是从美国过来的本土人才,公司并不真正信任中国大陆人才。“公司不让我们接触、了解核心技术、资料,这让我们有一种局外人的感觉,有一种压抑感。” …… [阅读全文]
 
地产商业 焦点企业
万科职业经理人们 在险资凶猛世界里的“金色降落伞”
对于万科而言,险资来敲门的事件如今仍在发酵,且似乎远未结束。作为这家巨型房企的董事长兼精神象征,王石的心情或许是复杂的。
  这一幕和21年前的“君万之争”多有重合之处,只是君安换成了前海人寿系、安邦保险,但目的均为获得万科控制权。王石在回忆起21年前那场战役时曾不无感慨:“一群野蛮人已在万科不知不觉间守候多时,万科董事长竟浑然不觉。”
  现在王石察觉到了前海人寿系、安邦系这些不速之客,却依旧选择不动声色。从传播学角度而言,这显然不是最佳处理方式。来自市场曝光的小道消息,正在逐渐填补险资敲门事件的信息真空。
  观点地产新媒体查阅最新报道显示,据称前海人寿、钜盛华(简称前海人寿系,持股万科约20%)和安邦(持股万科5%)可能是一致行动人,均有进入万科董事会的想法。
  但仍有很多人不相信前海人寿系与安邦存在一致行动人的可能性,甚至有相反的观点认为安邦是万科、华润方面(持股约20%)拉来的盟友。目前涉事任何一方都尚未对此作出正式回应,真相尚未浮出水面,这反倒使安邦的角色显得暧昧起来。
  不过,唯一可以确信的是,历史的车轮从来不会以人的意志为转移,就像一个人终究告别青春一样,万科也终将面临来自成长过程中的挑战。这无关好坏,只关乎市场与资本。
  万科自1988年进行股改,王石打造出了房地产行业优秀的职业经理人团队,却埋下了股权分散的祸根。尽管引入华润系为曾经的大股东,设立盈安合伙人计划,仍无法抵挡不住险资的攻势。 …… [阅读全文]
地产商业 猎头职位
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