BWCHINESE中文网讯，美国2008年遭遇次贷危机引发金融危机后，两房差点倒闭，幸亏美联储挽救，现在好了伤疤忘了痛。

征对联邦房屋署为低收入者提供担保，允许购房者用最低3.5%的首付比例贷款买房，但是房屋价格和申请者的收入根据各地的水平受到一定的限制，但是保费太高，导致通过联邦房屋署的首次购房者在2010年有56%，2014年下降到35%。

为了刺激房地产销售， 美国房利美、房地美去年12月9日联合宣布，允许购房者的首付比例是3%，据两房主管机构联邦房屋贷款局主任沃特对媒体说：“有很多信用良好、有足够工资 支付房贷的人因为没有足够的首付而无法获得贷款。首付比例的高低不能代表还贷能力，我们需要看信贷历史、收入等，全方位地评估贷款人的还贷水平。”

3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。虽然现在两房对3%能够获得贷款的人进行一些审核，与次贷危机之前的不严格审核判若两人。

但是，笔者还是认为美国次贷二次危机正在发酵，依据如下。

1、次贷危机之前，美联储主席为了迎合总统竞选的选票，拼命降低利息，促进经济发展，结果是大量老百姓进入贷款买房。

可是当美国大量老百姓买进房后，格林斯潘就一路加息，把老百姓买房者一网打尽，这是要没有还款能力的老百姓走上破产。

所以，美国爆发了次贷危机。

很明显，现在美国底息贷款，如果大量老百姓买进房之后，美联储加息，那么就会继续演绎美国次贷危机下半场。

问题是，美国会不会加息？美国房地产经济学家对美国加息与房地产看法是如何的？

据全美房地产经纪联盟首席经济学家劳伦斯.尹在一份报告里面指出“880万个在经济危机时期流失的工作岗位将全部恢复。我们看到更多的人愿意主动辞 职追求更高薪的工作。更高的工资和房租将促使美联储在2015年上半年加息。但是只要不断有新的工作岗位产生， 我们就不必担心加息对房屋可承担性的冲击。”

从劳伦斯的报告来看，对美国经济没有丝毫地担心，正是这种肆无忌惮地给老百姓贷款买房，才是笔者担忧的地方，也是笔者所说的美国次贷二次危机正在发酵的依据。

2、两房松绑主要是美国千禧一代享受，由于美国的首次购房者征对的是个人而非家庭，而中国的首套房原来的认定标准是以家庭为单位，后来以家庭是否还清贷款为单位，不是以个人为单位。

所以，中美房贷标准是不一样的。

但是，千禧一代的标准是与上一代不同的，不喜欢撞衫的衣服，不喜欢喝碳酸饮料，突出个性，他们购房者的平均年龄是31岁，收入中位数是68300美 元，主要购买平均价格16900美元、平均面积145平方米的房子，平均一套房的价格是245.05万美元，他们上一代婴儿潮的父辈拥有40万亿美元的资 产，按15万亿美元被千禧一代继承来看，这些是支持千禧一代购房的主要力量。

如果没有父辈的支持，他们每年节约3万美元，夫妻双职工一年最多节约6万美元，还清房贷需要40年。很明显，千禧一代是啃老族。

如果父辈资产在接下来的美国股市、楼市中大亏，那么，就会引发千禧一代的还贷能力了，那么，美国就会发生次贷二次危机了。

美国目前的股市太高，一旦美联储加息周期启动，美国股市就会暴跌走熊，而楼市也会下跌，如此就是双层打击战后婴儿潮一代的财富资产。

很明显，只要美联储加息启动，就是二次次贷危机的发酵。

3、由于房屋库存少于6个月，就定义为待售住房库存紧张，实际上这并非销售火爆的结果，而是房地产开发商没有信心不肯投资的结果。

2014年年底美国待售的成屋总共209万栋，同比上升5%，按当下月度销售需要5.1个月销售完毕。而上年同期该数据是4.8个月。

劳伦斯认为今年销售150万套房，去年建设100万套房，今年建设130万套房，如此来看，今年底的待售成屋总量将从去年底的209万栋下降到189万栋。

问题是，很多房子并非是千禧一代的购房标准。因为大型房太多，而千禧一代需要的是小型房。一个很明显的现象是，房屋总量是饱和的，只是千禧一代的个性化房还是缺的。

但是，总量过剩是会拉动房价的，因为，美国一旦发生新的金融危机，千禧一代有可能弃房，与父辈住在一起。

此前的次贷危机就是这样。

美国房地产开发商就是看到这一点，不敢盲目扩展，就是怕金融危机千禧一代与父辈住在一起而卖不掉房子，所以，现在是小心谨慎，这才造成建设不积极。

由此可见，美国房地产开发商的谨慎是正确的，但是，美国开发商被房地产销售商推着走，被迫提升建设房地产数量，这是有风险的。

笔者认为，销售商推着房地产开发商扩展，这是美国次贷二次危机正在发酵的原因。

综上所述，笔者认为，美国肆无忌惮地给千禧一代买房贷款、美联储加息周期即将启动、销售商推着房地产开发商扩展，这三个将是美国次贷二次危机正在发酵的原因。