当“豪宅元年”的说法在2015年被一再提起时，伴随而来的是一组让人瞠目结舌的数据：深圳相继出现单价20万元/平方米以上楼盘，北京成交房屋最贵总价1.2亿元/间，上海楼王最高单价将达到38万元/平方米……

在“元年”背景之下，彰显的其实是一座城市购房观念的变化，个人财富的变化，市政风貌的变化！

相对于诸多变化，沈阳的豪宅市场是否也发生了变化？同时还存在着哪些隐忧？

本报记者历时半月，从分析、调查、反思的三维角度，对沈阳豪宅进行起底，借此打造沈阳豪宅市场的风向标。

一种说法是：2015年是中国的“豪宅元年”，也是高端楼盘的“大考”之年。

那么，沈阳豪宅市场的现实情况到底如何？“元年”的说法是房企们营销炒作，还是市场刚性需求？

沈阳4月份别墅销售套数

同比增长超200%

相对于深圳最贵楼盘突破20万元/平方米，北京楼王价格达到1.2亿元/间，沈阳豪宅是以成交数量持续增长为2015年“元年”说法做注解的。

2015年1月到4月，沈阳别墅成交套数435套，成交面积103547.97平方米，其中，4月份成交套数同比增长222.54%、成交面积同比增长166.98%。

事实上，这种增长只是之前数年沈阳别墅市场持续增长的延续，按照中原地产2013年调研报告显示：“从2006年到2013年间，沈阳别墅市场一直保持高速上涨状态，未受经济危机及几次政策调整影响，抗跌性强，是一个稳定发展的市场。”

那么，到底是什么催生了这种增长。

辽宁大学商学院管理科学与工程系主任曲赜胜认为，高端人群的居住观念的改变也在一定程度影响了高端项目的销售。过去，人们对老城区的生活依赖很高。而随 着新城区的不断开发、建设，占据了生态资源优势的新城区因其环境佳等诸多优势，成为人们居住的“新宠”。社会资源与生态资源的完美结合，带来了需求资源的 进一步提升。环境好了、配套好了，居住的人自然就多了，好地段也因此形成了。而随之而来的便是价格的提升。

此外，4月份沈阳春季房交会的召开，让部分别墅项目网签集中、个别房企以价换量、高端人群适时出手等多重因素都是形成4月份沈阳别墅市场销量出现上涨主要原因；同时今年3月份之后一系列楼市新政的出台，沈阳楼市新政落地实行也对市场回暖也起到了一定的助推作用。

新政利好助力豪宅市场

事实上，楼市新政的落地也成为沈阳豪宅市场发力的助推器。

3月30日，央行调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例由六成降至四成。同一日，财政部营业税“5改2”政策落地，个人购买2年以上(含)对外销售的普通住房免收营业税，普通住房按税收与购房屋款的差额征收营业税。

对此香港联祥集团董事总经理杜宏鹏分析称，这是历史最宽松的政策，尽管这一轮政策主要是针对刚需和改善型需求，而且新政对改善型的刺激作用更大。同时， 一系列新政的出台，给房地产业内提振市场信心起到了积极作用。针对高端项目的购买人群也具有积极影响，特别是这些高净值人士对政策走势更敏感，相对 2014年对市场的观望情绪，今年在情绪上更加乐观，这在一定程度上也能刺激高端市场的向好，进一步刺激高端住宅市场的成交。

据了 解，330新政后，在沈阳一些高端项目立即产生实际效果。听雨观澜项目就是其中一家，所售产品为听雨观澜320平宽景流水别墅。据项目相关负责人介绍， “这位客户3月29日的时候曾经来到项目了解详细情况，当时就比较满意，加上是朋友推荐过来的，对项目的品质和口碑也比较认可。但是还是内心有点犹豫…… 没想到30日晚上，政策发布后，这位购房者第二天就赶过来签订了合同。”

实际上，对于沈阳的购房者，新政之后的利好消息还不止这些。根据规定，辽宁省调整普通商品住房认定标准。容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、单套总价200万元以下的普通商品住房可享受税收优惠政策。

按照这个比例计算，单价在13889元/平方米以上的才能算是豪宅。与沈阳去年刚刚调整的普通商品房住房认定标准11230元/平方米再次调高了2659元/平方米。

“也就是说，曾经很多可望而不可即的豪宅变成了普通住宅。相应的，购买标准内的‘豪宅’也能享受普通住宅的政策。这在一定程度上也能刺激豪宅市场的回暖。”一位业内人士表示。

“资产安全值”越高的豪宅

就越具备投资价值

沈阳豪宅市场近几年的发展有目共睹，但豪宅品质却是良莠不齐。杜宏鹏表示，投资豪宅，最先看的就是开发商的品牌实力，豪宅是值得推敲的作品，所以开发商更要有丰富的开发经验。

众所周知，豪宅作为一种资源性产品，投资价值可见一斑。据了解，豪宅始终是危机中最安全的投资产品。曾经，纽约曼哈顿的豪宅市场在金融危机的笼罩下，是 全美跌幅最小的；香港楼市在1997年遭遇金融危机后，豪宅市场是整个楼市中恢复最快的，可见，豪宅的价值更显坚挺。在上海，豪华别墅、高层的顶层复式 房、市中心花园老洋房是三大主要的投资回报率高的产品，属中长期投资；在北京，豪华四合院和高层的顶层复式房也具有较好的投资保值功能。

杜宏鹏认为，从豪宅的抗跌性或保值的角度来讲，豪宅市场的抗跌性还是比较强的。在市场高涨期，豪宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要 的作用；而在市场低迷或市场平稳期，豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，投资 客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资，并且豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义 上讲，市场过渡期，对豪宅投资者来说也是赢得了投资豪宅物业的时间。

可以说，豪宅作为房地产中的高端产品，必然要求投资者具有投资的头脑和直觉，同样也要有一定的战略远见。目前，豪宅的建筑价值已开始被挖掘，但其他附加值还远远未得到充分体现。因此，豪宅就有一个“资产安全值”，“资产安全值”越高的豪宅就越具备投资的价值。

豪宅市场向阳是否推动整个行业利好？

豪宅毕竟是房地产企业产品序列中的顶端产品，而且豪宅与普通住宅相比，承载了更多的价值和资源。

高端市场的向好在一定程度上对提振整个房地产市场具有几何倍数增长的效应，其价值也是成倍的增长。

正像金地东北区域公司副总经理王强说过的：任何住宅都和我们每个人的生活息息相关，而豪宅则是和我们的梦想相关。

诚然，2015年，沈阳豪宅市场还存在许多变数，沈阳豪宅市场能否进入“豪宅元年”还未置可否。

但可以预见的，只要沈阳的房地产开发企业对沈阳的城市发展充满信心、对沈阳高净值人群更加了解、在产品定位上更加贴近目标客群需求，沈阳的豪宅市场就一定能迎来春天。