郝继霖
深业置地有限公司董事、常务副总经理

在深圳，shoppingmall的建设热潮有增无减，近几年每年涌现大大小小的商业综合体都超过20个，而且不少商场在体量上都超过10万平方米。今年，包括来福士广场、京基滨河时代广场、华强北九方购物中心、卓悦汇、深圳中心等超过3 0个商业综合体将排队入市，这无论对深圳整体的商业环境、市民的购买能力，还是对经营者的招商模式、运营手段等都会产生重大的影响。

如何看待深圳乃至国内购物中心“先开业、后招商”的现象？商业综合体内的餐饮占比是多少最为合适？如何实现差异化经营？郝继霖对于购物中心在招商运营、业态调整、品牌引进等方面有话说。

“购物中心招商没到八成就开业的话，以后的日子会比较辛苦。”

南方都市报：你怎么看待如今购物中心“先开业、后招商”的商业新常态？

郝继霖：购物中心招不到商，很明显是供求方面的原因，这段时期可以说是供过于求，因为每个商场基本上都去找同一批的供应商或者合作方。那么客户也是会有自己的判断和选择的，所以大家会看到如今开业的购物中心很多时候是不完整的。我们业内经常说，开业开得好就是成功了一半，那么如果在开业的时候你开得不好其实会埋下很多隐患。为什么这么多商场招商出现问题？商城经营者要问问自己，为什么这个品牌又会在这个商圈再出现一次？我有个观点，为什么你建好商场就必然能招到商、就能吸引到好的商户进驻？我个人觉得面对日渐上升的压力，经营者必须在设计、招商上都要用心，不要再抄袭别人的东西，要找到自己的定位和个性，要问清楚自己究竟要吸引什么样的客群。

近来，购物中心同质化的现象开始抬头，有很多都是简单复制的。业内有种错觉就是商场越大越好，当然，在市道好的时候品牌都很愿意进驻你的商场，但在市道不好的时候，场子越大就越难招到租户。我是觉得，如果一个购物中心招商没到八成就开业的话，以后的日子会比较辛苦。

南都：近两年，购物中心的餐饮业态非常火爆，本地有的购物中心餐饮占比甚至超过40%，你对此有什么看法？

郝继霖：我个人觉得，一个运营正常的购物中心，它餐饮的占比一般不会超过40%，在25%左右就差不多了。因为餐饮通常只做午餐晚餐，吸客和接待的能力是有限的，而且餐饮相对其他业态，它的承租能力其实不强。一个商场要得到合理的投资回报率，还是要靠时尚等其他业态。

但如果说在非常时候，餐饮的比例有可能会调高一些，例如上海正大广场，它就是依靠美食成功地在业内占有一席之地，但之后我觉得它还是会调整一下业态，毕竟如果餐饮比例过高对经营者来说是非常有压力。此外，作为一个新场，我个人觉得对餐饮这块应该改变一下思路，毕竟每个人、每个家庭每天都会接触到食物，例如我构思在深业上城的商业中加入糖水铺的概念，不是一家独大，而是很多家进驻后形成一个很吸引的深圳甜品中心概念。

“针对不同的客群提供不一样的产品线，这是未来市场细分化的内在要求。

南都：国内购物中心越开越多，但是国内优质品牌的选择性相对较窄，经营者如何去面对这样的商业困惑？

郝继霖：我觉得有两种方式可以供大家参考。一是“开源”，现在日本、韩国、中国台湾和香港等国家和地区其实都有很多很好、值得引进和培养的品牌。当然这涉及到企业在背后的支持力度、运营团队的能力等问题，而且针对这些新品牌，还要懂得如何“说故事”，让它们也有进军内地的决心。而且由于情况不尽相同，新品牌进入到国内的时候还要根据具体状况进行包装，要有新的商业概念给到它们，这样才能达到共赢的效果。另外一种是打造产品新的品牌线，我举个餐饮门店的例子。当年在太古汇有个餐饮品牌想进驻，我就对商家说你能不能转个新名字、改一下菜单、换换里面的装修？品牌做好了，简单的复制对于商家来说会带来一种安全感，但对于贪新厌旧的消费者呢？

所谓的差异化经营，其实是可以从同一品牌但提供不同产品线来实现，装修、出品、服务、细节都可以不一样，万象城的LIA N尚莲、小山等门店采取的就是这种经营策略。另外我还想强调，作为购物中心运营方，你必须给你的租户一些合理的建议和必要的帮助，拓宽它们的视野以及对市场的认识。

南都：现在，在国内零售商业市场上，儿童、亲子项目非常热门，有从业者认为这有可能是未来社区型购物中心体验业态的核心，你怎么看待这样的观点？

郝继霖：我个人觉得是否要引入儿童、亲子体验项目或业态，首先要看购物中心的面积，如果小型商场的话真的不需要，这跟投资回报有直接关系。因为儿童玩的、体验的体态通常需要比较大的面积来支撑。如果我打造的购物中心真地需要引进儿童业态，那就一定会挑选业内最好的版本，有就足够了，不需要多。我想提醒业内从业者，很多时候商业是需要吸引眼球，但是投资者最看重的还是商业回报。我们购物中心其实是一个平台，和租户是利益共同体，我们所引进的业态、项目，必须对整个场内的消费起到带动的效应，而不是纯粹吸引眼球。因为唯有消费，才能帮助租客实现商业目标。