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地产商业 行业动态
痛点分析 -商业地产的痛点 资产管理能力决定一切
   大跨步发展了近10年的中国商业地产越发进入白热化竞争状态。商业地产因天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点,大部分开发商在投资初期,就千方百计考虑与资本的结合,多渠道融资是商业地产的必修课。
无论是接触银行、信托、基金、债券等各个渠道的金融机构,从专业投资机构来看,商业地产的所有操作模式必须转化成国际通用的财务语言。金融资本的本质就是逐利,无论这个资本来自于保险机构、养老基金、对冲基金还是其他各类机构,金融行业更关注的是商业资产的回报效应。
因每个金融渠道融资的成本不同,因此各个渠道对物业的投资回报率也不尽相同。根据央行研究局的测算,当前社会加权平均融资成本为8.3%。因此,资产回报率在5%以内的项目,基本找不到资金方愿意接盘。投资回报率在5~8%的项目,只能嫁接便宜但难弄的银行资本;投资回报率8~15%的项目,基本具备了信托融资谈判的条件。投资回报率在15~20%甚至更高的项目,才具备吸引需要高回报的各类基金投资的要求。
在这样的情况下,当前投资收益和未来资产增值,都是评估投资条件的重要财务指标。
根据九洲远景机构的披露,从国际标准来看,EBITDA-U被作为投资市场对购物中心资产价值的核心KPI,它反映出一个购物中心通过持续运营所能带来的投资回报水平。现阶段, EBITDA-U达到6%是境外REITs发行的门槛。一般而言,一个成功购物中心的EBITDA-U可达到8%-12%,甚至更高。 …… [阅读全文]
 
地产商业 行业精英
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银泰陈晓东:以客为先 电商打假可借鉴实体经验
在移动互联网快速冲击实体商业的当下,线下零售企业原有的渠道优势开始逐步弱化,与此同时,一些电商们打着“低价”的口号裹挟着大量假货屡屡侵犯消费者的底线。今年两会,“打击电商售假、加强司法监管”成为商业领域代表们呼声最高的议题之一。
刚刚听到李克强总理在谈网购是否冲击实体店的话题,他认为网上网下互动创造的是活力,是更大的发展空间。站在互联网风口上顺势而为,会使中国经济飞起来。今天正好是315,不管是网上还是网下的消费,都要保证诚信和质量。
为此,在3·15临近之时,联商网特别采访到了银泰CEO陈晓东,与他畅聊线下零售业该如何在变革之中立于不败之地。
银泰CEO陈晓东
电商今日之困,实体百货20年前也曾经历
回顾中国百货业发展历史,陈晓东坦言,在90年代中期即中国现代百货业兴起之前,整个行业经历过一次阵痛。彼时,假冒伪劣商品涌入百货商店,造成了市场秩序混乱,而一味推崇“薄利多销”、“顾客至上”仅流于口号的传统百货业做法,也让全行业更加名誉扫地。
1995年,商业部出台一系列指导意见,国家开始高度重视并积极推动全行业向以正品、品质、品牌为代表的现代百货业转型;与此同时,随着国民经济的不断发展,人民群众对于品牌化消费的需求也不断提升。另外,银泰、SOGO、燕莎、赛特、华联等等不同资本背景下的选手也纷纷入场,他们百舸争流、顽强成长,从定位思维和消费者需求出发,奉行品牌化经营的联营模式,坚持提供优质产品、服务和并为顾客提供附加价值,共同造就了中国现代百货业至今20年的繁荣局面。 …… [阅读全文]
 
地产商业行业 职场观察
企业老板管理误区解决办法之人才篇

如果老板对销售和管理不够了解,只笼统去提销量的短期要求,而忽略了系统梳理销售基础和管理基础、系统提升基础、提升管理、提升销售,营销基础打造这个更具根本性的问题就会被直接忽略。销量好坏与增速快慢其实都是围绕着销售基础而言。基础牢靠只要进入市场正常启动时间就会正常放量,基础不牢或者完全没有基础不管是谁接手都要重新打地基,浪费多倍时间,损失多倍销量。
老板要授权明责经理人要独当一面
职业经理人在企业里的位置两极分化,有的即便是大牌、大腕,有时也成了摆设,任何一件小事都要老板亲自担纲,企业继续按原来的钟摆和管理路径摇摆,职业经理人成了尴尬鸡肋。与之相反,一些有明确授权的企业,销售老总有其人,却仍是老板一肩挑,因为找来的人太弱,没有经验挑不起大梁,老总实际成了老板的跟班和跑腿.当管理错位和人员经验错位时,就会频频出现在规范企业独当一面做惯了的经理人在没有授权和权限的企业就会很不自在,无法进入角色,而做惯了辅助角色的经理人来到要求独当一面的企业却又不能胜任的现象。 …… [阅读全文]
德勤首任女CEO职场建议:别固步自封
作为“四大”会计师事务所中的首位女性CEO,德勤新掌门凯西•恩格尔贝特表示,这项任命形象地展示了公司对推动女性发展的承诺。她建议职业女性要勇于冒险,敢于迎接新的责任和机遇,这样才有望晋升为公司高层。
近日,凯西•恩格尔贝特创造了历史。作为专业服务公司德勤集团的新任CEO,恩格尔贝特成为“四大”会计师事务所中首位美国女性掌门人。恩格尔贝特在1986年加入德勤,此前在德勤集团的子公司德勤会计师事务所中担任董事长和CEO。她将接管这家拥有6.5万名员工,年收入达150亿美元的公司。
日前接受《财富》专访时,她畅谈了自己的未来计划和对领导力的见解。
以下为经过编辑的访谈内容摘录: …… [阅读全文]
 
地产商业 焦点企业
好邻居便利店探索O2O 构建全渠道销售服务平台

O2O大潮之下,连锁便利店好邻居在不断探索尝试,如今其“全渠道”的布局也顺利开展并不断完善,日后将由由好邻居线下门店、网上店铺和微信服务号、App以及后台的云版ERP和O2O营销系统构成一个较完整的全渠道销售服务平台。将业务在线化,选择第三方合作伙伴,好邻居为“全渠道”场景的实现做足了准备。
好邻居连锁便利店全渠道ERP及全渠道营销系统,以及全新的微信服务号携带诸多服务功能于2014年12月正式上线。这是继与腾讯微信支付合作开通门店线下微信支付功能之后,在O2O领域的又一探索性尝试,一上线就取得了极大的成功,初步达到预期设计效果。与之配合的工具型App也将很快发布。
好邻居的全渠道应用设计思路在于“以线下业务为基础,适应顾客在线化迁移的趋势,提升顾客全方位服务水平”。
就主要创新点来说,以微信为用户身份体系和工具软件,一方面导入用户并数字化、会员化;另一方面,利用移动互联网的互动效果、随时随地和可支付特征,推广和实现围绕便利店的营销活动和本地O2O服务。应用微信的成熟功能和围绕微信进行一系列开发,实现门店营销和服务推广以及运营实现。
上线之初,好邻居开展了微信支付发放满减代金券、微信支付你购物我送钱抢霸王单的活动,以完成初步的会员导入,获取首批种子用户,2个月内会员数增长了3倍以上,达到近10万的用户数,其中90%为北京用户,75%用户到店访问。
用户通过门店内的微信支付活动可直接关注好邻居,成为微信服务号内的注册会员。顾客来好邻居门店消费,不再需要携带实体会员卡,仅需出示好邻居微信服务号应用中的绑定条码会员卡,即可享受优惠活动、积分等会员特权,并可查询身边的最近门店、获取商品现有库存等附加服务。 …… [阅读全文]
地产商业 猎头职位
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