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重磅大数据:2015年商业地产租赁要这么做?!

《职业经理人周刊》

“打江山容易守江山难!”,一个商业地产建起来不难,难在其后续的经营管理,这也是商业地产的核心所在。租金策略以及运营管理把控如何才能做到位,这是作为一个专业人员必需要掌握的事情。

1租赁方式及策略

租赁方式分为:固定租金、扣点分成、保底分成三大类别。

计租面积(建筑面积/套内面积):影响客户接受度。

物业管理费:必须收取,合理避税。某项目地处尚无购物中心的四线城市,本地商户不理解管理费项、算费用总价;采取策略: 1、物业管理费不降,向商户说明成本主体; 2、前期租金打折优惠,将费用总价降低。

宣传推广费:建议向商户收取,保障持续推广。

2购物中心租赁方式利弊分析

3、租金预判

行业对比分析

1、餐饮

2、影院

经营分析

4、商业发展变化解析

1、行业发展动态

2、近年的商业整体发展变化

受近年国家政策影响,高端消费下降趋势明显;大型高端餐饮、传统百货、 KTV等高端消费行业产生较大影响;市场整体消费向大众化发展;充分利用互联网,产生各类创新型跨界整合之O2O经营模式。

3、行业创新

梅西百货案例解析

苏宁电器案例解析

优衣库案例解析

5、商业规划亮点解析

1、万象城设计理念:万象城的组成模式: HOPSCA, 是集酒店(Hotel) 、 写字楼(Office) 、生态公园(Park) 、 购物中心(Shopping) 、 会所(Convention) 、 城市超级寓所(Apartment) 为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间,即都市综合体。

2、购物中心:几乎所有购物中心都标配:拥有中国最大的以奥林匹克标准建造的真冰滑冰场——冰纷万象,体验前所未有的震撼与激情。深圳万象城冰纷万象滑冰场,中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场,下设“冰纷会”滑冰俱乐部,成立滑冰学校,倡导冰上运动文化。

3、正佳广场规划背景分析

4、武汉中央文化区规划如何打文化牌

主要文化分区:

1、电影主题公园:七个电影科技娱乐项目,含4D、 5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影院、魔幻餐厅等。

2、 汉秀剧场

3、正刚艺术画廊:画廊集香浓咖啡与高档创意油画为一体

4、 汉街大戏台:展示民俗文化、体现区域活力的重要场所

5、 杜莎夫人蜡像馆:世界最著名、水平最高的蜡像馆

6、 名人广场:以湖北历史名人为主展现地方文化

7、楚河汉街是武汉中央文化区一期项目重要组成部分

8、分五个名人广场,以湖北省历史名人为主题,以雕塑、地面浮雕等形式凸显文化

6商业动线之人流动线规划

基于第一部分购物中心各业态初步布局方案,在结合水平动线、垂直动线、中庭设

计以及物流、消防通道设计的成果得出动线方案:

1、人流动线的设计原则:通过分析购物中心人流动线的商业化属性,指导购物中心人流动线的设计,面积控制原则、最长动线原则、易达性原则、能见度和曝光度原则、均衡性原则和中庭运用原则。

2、人流动线的设计要点

长度原则:“外部模数理论”认为20-25米是人们恰好能辨认对方脸部的合适距离,每隔20-25米,设置兴趣点或休息处; 两个兴趣点之间的距离不超过200-250米。

宽度原则:开放式柜台,主通道宽度优先选择双边三人走道宽2.4m,

次通道选择单边双人走道宽1.6m,在两侧均有店铺的主动线宽度为8-10m左右;次通道动线为4-6m,主动线中间设置休息空间的宽度为13-15m;步行街宽度需考虑每侧3m的净步空间,宽度为20m。

7运营管理之数据分析

8运营管理之节能管控

1、购物中心中央空调能耗占公共能耗达80%( 7、 8、 9月高峰期)

2、 中央空调能耗管控措施成为节能工作重中之重

3、根据气温变化即时调整空调开启时段(人为操作)

4、 加装定时开关,实现智能管控

5、洗手间管理,体现一个团队管理水平管控重点

6、温度和湿度:建议分别给出标准,温度冬天在20度左右,夏天在26度左右,这是人们感觉最舒适的阶段,冬夏控制的范围不一样。舒适不舒适主要是通过湿度来表达的,相对湿度应该控制在30—70%,冬天要控制在30%以内,夏天也不要超过70%,如果超过70%,就会感觉不舒适。我们国内最大的问题就是不控制湿度,所以卫生间非常闷、控制不好。

7、健康和新风:卫生间里面的排风和其他的房间不一样,首先要实现一个负压的排风,就是卫生间里面的压力要比其他房间的风压要小,防止沿着气味找到卫生间

9运营管理之标准化工作

一个SHOPPING MALL开业1个月后,开业效应基本消失。各种问题与矛盾将逐渐暴露,现场经营管理难度加大。开业后第一年“企稳”非常关键。

1、建立经营预警机制:建立完善商户走访机制 ,全面掌握 商户经营动态。

2、完善品类/品牌配置:协助商户经营调整,同时做好各楼层品牌调整预案。

3、进行二次招商储备:招商工作不能松懈,利用商家答谢会或调研等,对符合项目定位的品牌,通过各种渠道与商家建立合作关系,以备未来及时补充。

4、加大营销推广力度,树立品牌:通过持续推广宣传,培育忠实消费群。

5、吸引客流。

6、财务目标:建立切实可行的财务目标,明确成本控制、开源节能及开源创收。

7.、运营状况评估报告:开业3-6个月内,由营运部门依据经营状况、市场调研报告、消费者调研报告等对MALL的定位和业态组合须进行全面客观地评估。 

(商业地产学院)

来源:联商资讯
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