通缩风险正在加剧：

　　2015年1月CPI同比上涨0.8%，自2009年11月以来首次跌破1%，创5年来新低；

　　春节黄金周喜气洋洋，但消费增幅同比去年春节黄金周下降2.3个百分点。

　　今年春节旅游收入增幅13%，也略低于去年的16%。

　　关于通缩时代，有机构一言以蔽之：一切资产价格都会下跌，包括房地产。

　　在大多数普通家庭的资产中，房产占比最大。通缩风险下房产如何打理？买，还是卖？

　　本报记者　汪敏华

　　买房，该出手时就出手

　　对于人口导入型的一线城市来说，刚需族任何时候都可以买房，春节前后两三个月是买房的最好时机，预计最迟在第三季度，房地产市场可能量价上翘。

　　如果是买房投资，首选住宅，应该更注重地段、房屋品质、开发商品牌和物业服务等几个因素。而旅游地产和商业地产的投资则应谨慎出手。

　　一二线城市房价将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降；　房价以软着陆为主，不会出现整体崩盘；　各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出；　商品房库存积压销售困难，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。因此，未来房价面临下跌的可能性更大些，目前并不适合出手，比较好的方式是等待观望。

　　这是　《住房绿皮书：中国住房发展报告（2014-2015）》　对2015年中国楼市的总体判断。这份住房绿皮书是由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社发布的。

　　但房价并未明显下滑。记者采访了浦东新区、黄浦、虹口、静安、长宁、徐汇、闵行、奉贤等区的部分中介机构，得到的信息是，在中环内，二手房价并未出现明显下行趋势，相比于2013年和2014年，内环内的二手房价报价还在走高。例如虹口区一个已有十六七年房龄的小区，楼宇呈蝶形，不少房型或是西北朝向，或是暗卫。在2013年春季，朝南房型每平方米房价尚未超过3万元，但如今，同样房型同样面积楼层也差不多的二手房总价至少上涨60万元。杨浦区大连路上的上海大花园，建筑面积107平方米的二房二厅总价已达450万元左右，比2014年春季上涨30多万元。

　　在奉贤等远郊区域，二手房价格有下降态势。奉贤海湾地区一家著名房产商开发的楼盘，小区内无论别墅还是小高层公寓，在中介机构的挂牌价都与买进价基本相当。一个中介人员介绍，很多业主是亏本卖，实际成交价都低于买进价。

　　2015年的房地产市场有几多悬念？CFP上海地区会员组织名誉理事、香港注册金融工程师赵志敏认为：在中国经济新常态背景下，房地产行业的新常态是：既不会处处受到压制捆绑，也不会鸡犬升天式地高歌猛进，从中长周期看，这是一轮结构化的行业回暖与复苏。但其中也有结构化差异。比如一二线城市相对于三四线城市来说，项目融资更方便、融资成本更低、房价更加坚挺、成交更加活跃、去库存更加迅速。

　　当过多年房地产报刊资深记者、研究房市已经十多年的宋先生认为，北京、上海、广州和深圳等一线城市房价抗跌易涨，　“全国46个城市已经有41个放弃限购政策，目前只剩4个一线城市依然实施限购，这说明这些城市的房价稳定和上涨趋势持续。”宋先生认为。

　　中国的房市和股市一样，都是政策市，相比之下，房市的政策效应更强烈，政府救市的招数很多。经济下行压力越大，房地产地位就越彰显。宋先生认为，一线城市从长远来看，房地产依然具有保值和升值的特性，房地产黄金期虽已经结束，但稳中有升的白银时期预计还有多年。

　　卖房，数房看地方

　　卖不卖房，一要看是什么地方的房子，二是看你手里有几套房。一线城市房子不急卖，三四线城市房子宜脱手。

　　有人担心，既然通缩时代一切资产价格都会下跌，那房价一下跌，家庭资产不是大大缩水了？赶紧把房子卖了吧。

　　上海、北京、广州、深圳这些一线城市是人口集聚地，刚需始终存在，因此房价下跌空间很小。对于持房人来说，房子在手有几个好处，一是房产打理相对比较方便和省力，如果找到一个好的租客，房租可以一年一签，平时基本不用再费时费力。相比之下，如果投资股市、贵金属和理财产品，则需要时时关注相关信息并进行研究，要投入相当大的心力和时间。二是房子可用于养老，每月出租有固定的现金流进入，可以弥补退休后收入的减少。据了解，市中心建筑面积100多平方米的二房二厅，每月租金基本都在五六千元以上，对于退休者而言，有这样一套房养老，等于多了一份养老金，日子可以过得相当惬意。

　　“既然房价已经不可能像过去那样一年涨10%以上，不如卖房炒股或者买信托产品。”一些持房者这样打算，对此，赵志敏认为，应该把目光放长远。目前来看信托理财收益还不错，但三五年后信托理财年化收益率还能保持目前的8%以上吗？难说。同时，虽然目前尚有刚性兑付的行业自律，但信托产品井喷，良莠不齐，已经显示这个行业的道德风险在提高，这也是投资者不能不考虑到的。除非出台非常大的利空政策，如高额的房产税，税率之高超过租金收入，否则一线城市的投资者不要急于卖房。否则卖出房子，又没有合适的投资渠道，手里拿着上百万元甚至数百万元的现金，如果找不到好的投资渠道，则资金有贬值的风险。

　　但赵志敏建议一线城市持有多套房甚至十几套房但现金流紧张的投资者可考虑卖房，她认为持有两三套空房已经足以应对今后的养老、医疗、旅游等重大开销了。

　　但对于三四线城市的投资者，理财师则认为可以考虑卖房。从目前的情况和数据看，人口输出型的三四线城市房子库存可能要消化多年。持有这些城市的房子，涨无望跌可能，投资价值不大。

　　抄底和逃顶，别幻想

　　本轮房地产市场的复苏是没有悬念的。唯一对房地产市场带来利空政策因素的当属　《不动产登记暂行条例》　的发布，它为房产税的推出扫除了技术障碍，但是整个实施周期料想会非常冗长，基本不会对3年以内的房地产市场带来实质性影响。

　　像股市投机一样，在房市，同样有抄底和逃顶的期盼。住房绿皮书建议目前不出手，等待和观望，问题是，你哪里就有本事买在低位，卖在高价？要想增长这方面的本事，不妨从房地产市场分析中寻找蛛丝马迹。

　　赵志敏认为，从2015年看，降息降准仍然是可以预期的政策宽松环境。统计局数据表明，2014年全国房地产开发投资9.5万亿元，同比增长10.5%；　去年四季度伴随着房地产市场政策暖风的频吹，地产商拿地热情骤然升温，全国各地都出现了不少的超级地王，但主要是集中在上海、北京、深圳这样的一线城市。一二线城市的房地产价值被广泛认可，因此，新入场资金也主要集中在这些区域。但一线城市的地块资源是有限的，在有限的强流动性区域追逐高地价项目也面临着较大的风险。通常来说，从拿地到新开工之间有半年到一年时间的滞后，一二线城市地价的飙升必然会传导到房价，但是期间还伴随着三四线城市房企艰难的去库存销售，因此两股力量的相互牵引使得整体房价的平均水平维持相对稳定。

　　数据显示，2014年商品房销售面积120649万平方米，同比下降7.6%，商品房销售额7.6万亿元，同比下降6.3%。虽然都是一系列同比下降，但实际上分解到每个月份来看，去年12月全国商品房销售面积18932万平方米，销售金额11811亿元，环比分别大涨43.2%和45.9%，均创下年内新高，销售业绩喜人，呈现出明显的谷底反弹趋势。

　　岁末年初佳兆业黑天鹅事件的发酵，一是从深圳蔓延到其他城市，二是从佳兆业蔓延到其他房企，今年1月份整个房地产市场并没有延续去年12月份的热度，市场观望情绪加重。赵志敏认为，这对于2015年的房地产市场，可能是一件好事，　“一个快速集聚热情的市场，往往透支了未来相当长一段时间的上升趋势，实际上也就蕴含了较大的下跌势能。我们首先判断佳兆业事件的本质是打击反腐，而并非打击房地产行业，在政策基本面利好逻辑不变的情况下，这样的降温大大平缓了上涨趋势线，对中长期来看反而是有益的。”

　　有专家认为，今年开始，房地产市场和企业都会加剧分化，在今后三五年内，房企强者恒强，中小房企会被迫转型，5年以后，房地产市场将是大型企业的市面。同时，三四线城市的房产将出现大量库存，卖不出去的新房将达到八成以上。因此，如果想投资购房，一定要鉴别该城市是人口导入型还是人口输出型。

　　现金为王多贷款

　　通缩风险下，现金为王。用于房产投资上，应该尽量用足三成首付和贷款政策，能借银行的钱就不用自家的钱。

　　在经济下行压力下，各地政府的救市基本围着减少首付、降低贷款利率减少交易税负等做文章，比如目前，房贷利率最低可以下降到7折，5年期以上商业房贷基准利率只有6.15%，如果打7折，只有4.305%，到银行随便买一个理财产品的收益率就超过房贷利率。对于普通百姓而言，这是银行给你送大红包呢，不要白不要。

　　通缩风险下，CPI低下，存款不再是负利率，因此，向银行贷足房贷后，自己的钱可以购买银行理财产品、信托产品、P2P产品，收益高的可以超过10%。

　　以一套350万元的房产投资为例，首付三成是105万元，贷款245万元，贷款期限为30年。为方便计算，假设买房人全部做商业贷款，采取等额还贷法，按5年以上基准贷款利率6.15%计算，每月还贷1.49万元，30年利息总额292万余元。如果一次性付款，确实省了这笔巨额利息。但如果将245万元另做投资，比如购买信托产品，或者靠谱的　P2P　产品，结果会怎样呢？按照目前信托产品或P2P　产品比较普遍的年化收益率10%计算，只需投入180万元，作为归还房贷的“老母鸡”，这个“母鸡”每月平均生“鸡蛋”1.5万元，足以支付每月房贷本息。另外的65万元同样可投资于信托或P2P，按10%年化收益计算，通过复利效应，30年后可达多少？各位不妨算算，惊得眼镜都要掉了！加上用以下蛋的“老母鸡”180万元，30年后，买房人也临近退休，这笔钱正好作为两人的养老金。

　　理财师建议，如果公积金利率低于房贷利率，房贷者在制订贷款方案时，应首先用足公积金贷款的额度，然后再选择商业贷款。

　　此外，还贷方式也很有讲究。同样100万元房款，同样还20年，有人要支付79万元利息，有人则支付65万元利息。相差这么多，则在于前者采用等额本息还贷，后者采用等额本金还贷。等额本息每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。等额本金还款方式每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低，逐月递减。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者，应选择等额本金的还款方式。

　　为了减轻将来的支出压力，很多房贷者选择提前还贷。其实，有些情况的提前还贷并不能节省利息。理财师说，等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者，提前还款并不合算。