中国政府希望保持房地产市场稳定，在几十个城市放松限购、小规模补贴购房者之后，住房市场出现了分化：没有放松限购的一线城市，地价房价全面上升；中小城市则萎靡不振，百城房地产价格环比、同比大部分下降。

房地产调控没有找准调，无论是抑市，还是托市，政府都没有真正尊重市场规律。

目前，中国房地产欠缺的是消费者的消费能力。过去十年，房地产主要靠城市中高收入居民支持，未来十年，主要靠城镇化过程中转移出农村的农民支撑。农民能否市民化，关键是住房、就业和子女教育。住房、就业是迫在眉睫的问题，医保是中期问题，养老是长期问题。

城镇化与庞大的人口不一定会提高房价，人多，房价就高，是个伪命题。如果高收入阶层都到境外购房消费，境内的高端房会受到严重冲击;如果境内庞大的中低收入阶层不能成为有效消费群体，不仅不能托住房价，还会成为政府补贴的分食者，拉低平均价格水位。

目前市场动力已经有所衰减，新的引擎还没有发动：第一批投资者获得高额收益、顺利抽身出市场之后，剩下的是对价格非常敏感的刚性需求群体，而最大规模的群体，从农民转为工人，从农村来到城市的人，还需要漫长的培育期，才能成为中产收入阶层，才能成为消费中坚力量。未来十年1亿农民进城，能不能顺利转化为有效消费群体，需要看产业发展是否顺利，技术培育是否到位。

中低收入阶层是价格敏感群体，对房贷利率十分敏感。行政色彩十足的限购退出市场后，9月底央行松绑限贷。此举效果好于取消限购，对于刚性需求者是极大利好。中原地产首席分析师张大伟认为，限贷松绑的效果相当于限购松绑影响的5倍以上，起码可以增加30%的可购房人群。中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）主任甘犁则认为，松绑限贷将直接刺激这部分已有的住房需求提前释放，规模为550万套左右，但这对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房来说，仍属杯水车薪。

首套房7折利率没有得到普遍执行，不是执行力不够，而是市场不同意。从商业银行层面而言，既有房贷额度限制，又有赢利与风险束缚，首套房房贷风险高于多套房，银行融资成本在上升，银行不会轻易释放低息贷款。根据融360网站的最新数据，房地产风险最小的城市北京首套房贷普遍是9折，而上海以9.5折为主，7折利率市场难以寻觅。

要稳定房地产市场，“釜底抽薪”的办法有两个。

或者，提高农民土地收益，让农民一次性变现，获得原始积累，在农民进城的同时，让农民买房上楼。此举后遗症很多，农民一次性变现后无法享受增值收益，农民大多欠缺投资专业技能，征地后获得的几十万现金有可能在20年后成为现在的2万块钱;一次性变现无法摆脱就业困境，一些地区已经出现民间小赌场跟随征地农民走的现象，挥霍很容易，生存很艰难。

日本和台湾地区的农民之所以成为富裕群体，主要是土改完成后保障农民产权，让农民依靠土地增值收益养老，相当于分享工业化进程红利。剥夺农民的土地收益权，换取低价社保，本质上是劫掠农民的工业化红利。

目前北京、武汉等城市郊区的农民已经得到了大笔收益，而贵州、云南远离城市的农民土地收益与农产品相当，只能靠工业化区域逐步扩张，让农民在各个阶段分享不同的收益。反过来说，工业化、产业化，城镇化才能找到农民的就业岗位，形成良性城镇化过程。农民单纯依靠土地收益生活，相当于一只大象盯在中国经济这只牛身上，不可能持久。

第二个办法，在城镇化的过程中培育就业机会，同时，为低收入群体建立住房银行。

房贷利率是影响房地产的首要因素，在中国只有拟议中的房产税能与之相提并论。房地产个贷是长期负债，且按复利计算，利率水平对还贷成本极为敏感，降低利率是增加需求的有效手段，而银行不可能降低利率，财政贴息又难以支撑。房地产低息贷款从何而来？

政策性银行有了形状，国开行成为首选。7月29日，银监会官方网站宣布，银监会批准国家开发银行住宅金融事业部开业，其业务范围为办理纳入全国棚户区改造规划的棚户区改 造及相关城市基础设施工程建设贷款业务等。此举意味着，通过棚改推进城镇化进程、推进经济与社会结构转型升级，已经上升为国家战略，资金主要通过政策性银行解决。

如下的悲观设想并非空穴来风：棚改无法获得实际经济收益，低效率与贪腐使基础设施投资边际效应下降为零，产业升级没有应声而起，大量没有经过专业培训的就业者寻找机会，结果可以预料，政策性银行手中积攒了大量坏账，不得不通过资产证券化等方式转移坏账，或者由财政注资。前一结果必然扰乱投资市场，造成资本货币市场信心低落； 后者更加糟糕，央行发行货币推升物价，低效的基建成本由全民买单，买单数额起码在万亿元以上。

与个贷银行不同，国开行住房政策银行主要是解决城镇化过程中的保障开发，不是针对购房个人，刚性需求的购房个体，仍然难以得到亟需的低息贷款。城镇开发贷与个贷有本质区别，风险控制、管理模式都不同，个贷行需要检视各个城市、城市区块的房地产风险，为个人进行信用评级，以及利用证券化的方式释放更多的贷款。中低收入阶层获得低息贷款购入城市住房，通过产业经济发展，让农民群体体面就业、彻底地有尊严地融入城市，转换成城市公民身份。

个贷政策银行与公积金在本质上有相似之处。公积金是帮助职工贷款的公益基金，建立初衷良善，也学习了新加坡等国的先进经验。

但目前公积金使用效率不高，各地区各自为阵。公积金很大一部分属于活期存款，白白损失200多亿，国民在转换城市时，到新城市申请公积金，比登天还难。地方政府把公积金看成自己篮子里的菜，不容他人染指。

公积金转成住房贷款银行转换成本相对较低，可以解决中低收入阶层低息房贷难题，也可解决区域分割的山头主义，公积金专业化和集中管理都可实现，实现良性循环。目前，公积金规模4万亿，加上谁也不知道帐目的维修基金1万亿，如果再发行1万亿金融债，可基本满足个贷要求。公积金缴纳者转换成为银行股东，他们的红利将高于活期存款，对缴纳者有利。

一方面公积金浪费，一方面需求者得不到低息房贷，另一方面公积金缴纳者只能得到活期存款——三输局面不应持续，也不可能再持续下去了。