杭州可能不缺乏商业综合体
但一定缺乏优质的商业综合体
应该说,世邦魏理仕的这个调查报告,与我们的日常感受大相径庭,而在此之前,杭州市政府就刚刚出台有关在城东、城北暂停商业综合体布局的规定。那么是什么原因造成两者间如此反差的结果呈现。世邦魏理仕方面给出的答案是:杭州可能不缺乏商业综合体,但杭州一定缺乏优质的商业综合体。
在统计学中,供应与有效供应是两个概念。那些低能级的,不符合市场需求的综合体,终究是要被调整的。而那些优质的综合体,一定是欠缺的。这个欠缺,从节假日杭州万象城找不到一个车位的火爆中可以得到印证,也可以从传统百货业持续下滑,而区域性优质综合体的营业额却连番上涨中得到印证。
国际快时尚品牌开店意愿强烈
在世邦魏理仕看来,杭州的购买力与杭州目前优质商业综合体有效供量方面,有着明显的不对等。而这,与一系列国内城市的对比中可以得到印证。在全国主要城市居民家庭可支配收入中,杭州以39310元的收入,排名国内各主要城市的第7名;以24833元的人均消费排名第8。在世邦魏理仕看来,杭州是一个在二线城市中兼具领先消费能力和较大消费容量的市场,众多的国际品牌对杭州的关注度在二线城市中首屈一指,以目前最为市场接纳的国际快时尚品牌(优衣库、ZARA、H&M等)在国内市场的渗透力为例,杭州的平均值为0.40,仅次于上海、北京、深圳、武汉、成都等城市,但这些品牌在杭州的开店数量仅位居中游。
看中杭州人的消费能力,包括国际快时尚品牌的众多品牌,事实上都有着强烈的在杭州开店,或增加门店的需求,但杭州目前优质商业综合体的供量却远远不能满足他们的需求。在全国各主要城市优质零售物业的存量中,截至今年第二季度,杭州以100万平方米的量排名最后,排名靠前的北京、上海、沈阳、成都等城市的存量,都在450万平方米以上。而把眼光放远点,即便到2016年,杭州的优质零售物业的存量,也不到200万平方米,排名仍然偏后。
优质零售物业一铺难求
与此同时,全国主要城市10万平方米以上的零售项目个数排名表上,截至今年二季度,杭州以2个项目排名所有城市倒数第二,仅高于1个项目的南京,远落后于北京的19个、沈阳的18个、上海的16个和武汉、成都的12个,甚至不及宁波的5个。即便到2016年底,杭州也仅以6个10万平方米的零售物业,排名全国各主要城市的倒数第三,而那时,上海已有31个,成都甚至超越北京,达到28个,沈阳和武汉各有23个和21个,宁波也有8个。
供应量的偏少,使得杭州的优质零售物业,长期处于一种一铺难求的局面,长年的优质零售物业的空置率处于1.1%左右,今年第二季度,因为湖滨银泰和万象城有少量店铺空出调整,这个季度的空置率才略微上升0.6%,达到1.7%。而就是这个升高了的空置率,在全国各主要城市中,仍排名最后。像无锡和沈阳,空置率都接近20%,北京、深圳和南京等,都在10%左右。
正是这种供应与需求的不平衡性,直接导致一个后果,那就是杭州优质零售物业的租金一直在涨,截至第二季度,杭州的租金报价为37.2元/天/平方米,在全国各主要城市中位列第4,仅低于上海、北京和广州,甚至高于经济总量远在自己之上的深圳。而在过去三年中,杭州也以20.9%的累计实际增长率,排名全国各主要城市的第3名,仅次于北京和苏州,甚至高于上海。这也是为什么,一边是众多品牌削尖脑袋要来杭州布局,一边又高喊“真贵”的原因所在。
根据这份基于大数据的分析报告,如果有足够的资金,同时又有着良好的运营团队,以杭州的消费能力,杭州的优质零售物业,在未来的发展中还有长足的空间。正像一些朋友所说的那样,如果有机会去逛过上海的IFC、APM等商业综合体,再来逛杭州的商业综合体,有种索然寡味的感觉,而这就是差距。而在另一些零售业人士看来,零售业目前在电商面前如此不堪,一个重要的原因是自己并没有做好体验感,或者说,自己的品牌与档次都还不够,以至于在相对低端的消费层级,被电商彻底蚕食。
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