富有的炒房客如今越来越心仪新推出的“购房换护照”政策，他们依据各国提供的投资移民政策套餐，从中选择条件最优厚者以做出自己的置业决定。

莱坊(Knight Frank)最近发布的财富报告(Wealth Report)专门报道越来越多的国家争相吸引国际炒房客，从30年前的公民投资计划始作俑者、加勒比海岛国圣基茨和尼维斯(St Kitts and Nevis)、最近的安提瓜和巴布达(Antiguaand Barbuda)到西班牙、葡萄牙、马耳他以及希腊等欧洲国家，不一而足。

对于英美等国来说，推出“投资签证”(investor visas)的动因是满足“希冀保全自身资产国际投资者的需求”，莱坊合伙人汤姆•比尔(Tom Bill)说。“对于资金短缺的国家来说，这是快速获取资金的捷径，”德国泰乐信律师事务所(Taylor Wessing)合伙人尼克•沃尔(Nick Warr)如是说。

各国移民方案的优劣以及规定条件大相径庭，从圣基茨和尼维斯规定的40万美元最低房产投资到塞浦路斯设定的5百万欧元（意味着俄罗斯及中东富豪买家在该地中海岛国置业后，就可获得含金量很高的欧洲通行护照），不一而足。

葡萄牙不但要求投资价值50万欧元的房产，而且设定了最低语言门槛，一切就绪六年后，方能申请入籍。“获取葡国护照颇费周折，因此我们的建议是：通过流露出学习葡语的浓厚兴趣以及通过加入本地商会以巩固商贸关系，从而与当地社区建立文化联系，”安德鲁•库茨(Andrew Coutts)说，他是亨氏顾问公司(Henley & Partners)执行合伙人，该公司曾就马耳他、圣基茨以及安提瓜等国的投资移民政策提供咨询意见。

作为Henley Estates 葡萄牙分部负责人，库茨说中国买家对投资移民葡国表露出了浓厚兴趣。“中国买家占到了全球投资移民数的70%，葡萄牙也从中分得了很大一杯羹，尤以1998年里斯本世博园周围新建的住宅区为甚，该住宅区是里斯本仿效伦敦码头区(Docklands)的结果，”他说。

西班牙最近也公布了针对非欧洲居民的“黄金签证”(golden visa)政策，它规定最低不少于50万欧元的投资额；但与葡萄牙不同的是，它要求投资者每年必须在本国住够183天。库茨视这项政策为拦路虎。“多数高资产净值人士(High Net Worth Individual)不喜欢局限于一国生活，他们喜欢自由居住，青睐免(申办)签证旅行，作为回报，他们乐于投资房地产，以使自己的资产投资多样化。”

与此同时，马耳他仍毫无章法地修改本国的投资移民方案，它要求申请方在该国住够12个月，而且可以家庭为单位，投资125万欧元（其中35万欧元必须投资房产）后，方能赋予欧盟公民身份。

许多投资者对随心所欲居住及出行（以应对全球化之需）的渴求，是投资移民的动因，投资移民咨询公司CS Global Partners总经理米莎•艾米特(Micha Emmett)说，过去短短五年中，“购房换护照”的投资者人数翻了一倍。

“假设你是俄国富商，在法国南部或伦敦有好几百万美元的生意，那么肯定不希望每次长时间排队等候去该国的签证，”她说。“圣基茨已经证明这种移民政策行得通，因为该国经济支柱、具有400年历史的制糖业凋敝后，政府找到了新的财源。投资移民程序简单明了，并对申请者进行严格审核，此举向大家保证该政策正当合法。”

安提瓜的经济因全球金融危机以及被判入狱的诈骗犯艾伦•斯坦福（Allen Stanford，也是安提瓜公民）的金融帝国轰然倒塌而遭到重创后，效仿了圣基茨的投资移民政策。艾伦•斯坦福的庞氏大骗局(Ponzi scheme)把很多银行卷了进去，很多储户一生的积蓄血本无归。安提瓜的投资移民计划规定：任何人只要在政府批准兴建的住宅区投资购买一套不低于40万美元的房屋，就可获得131个国家（其中包括26个欧洲国家）的免签证旅行待遇。安提瓜自去年10月推出该项政策后，海外房地产开发商对该国的兴趣空前高涨。山姆•戴森(Sam Dyson)是第一太平戴维斯安提瓜分部副代理兼豪宅部(Luxury Locations)负责人，他说公司对安提瓜的各种投资总额高达1亿美元。

“对投资移民政策兴趣日浓，与过去6个月豪宅市场的复苏紧密关联。通常说来，在安提瓜置业者，多数来自美国及西欧，但如今由于推出了投资移民政策，中国人、俄罗斯人以及南美人到安提瓜购房的兴趣更浓，”戴森说。“几年前，安提瓜压根不入这些富豪的法眼，但如今已今非昔比。”

各国投资移民的动因各不相同。“中国与俄罗斯买家看重的是自由出行以及获取优质教育资源，因为他们据此可在欧盟申根区(Schengen)获得立足点。对于欧洲买家来说，主要动因则是避税，尽管没人公开承认这一点。在安提瓜设立离岸公司以及把公司股权转移过来，就能减少税负，”戴森说，他负责销售安提瓜Tamarind Hills的房屋，那儿一套临海三卧住房的售价为115万美元，但专门针对投资移民、售价约为40万美元的新房如今正在兴建之中。

戴森同时还推销Pearns Point地段，它位于安提瓜西海岸的半岛地区，这儿拥有白色的沙滩以及郁郁葱葱的山坡，买家可在起价250万美元的临海地块上建造售价高达2000万美元的别墅。对于那些刚够移民投资门槛者，戴森将为他们提供一些起价40万美元的二（三）卧住房。投资移民还需另外支付约7.5万-10万美元的签证办理费用。

这些投资移民政策自然会遭遇本国人的反对。“这是一种‘你不能出卖我的国籍’的情结，但一切归根到底还是钱的问题，”戴森说。不久前，英国拍卖100份所谓“富豪”签证的提议引发了愤怒的批评。这是为渴求获得英国护照的投资客量身打造的政策，公众还担心此举可能会造成“鬼城”小区。

“安提瓜非常幸运，因为它已是主要旅游目的地以及重要的航空枢纽。投资移民计划将会为游客提供更多的出租屋源，如今一座新的机场候机楼正在兴建之中，它增加了旅客接待量以及便捷度。”

那么，以房换护照（居留权）究竟是精明的生财之道、还是有些国家努力引进外资的穷途末招？“两年前，欧洲多数国家身陷绝境，所以借鉴效仿美国及圣基茨行之有效的投资移民政策也就不足为奇了，”安德鲁•库茨说。“姑且不提道德方面的争论，这是明摆着的生财之道。拿马耳他来说，它每年发放最多1800个签证，此举就可筹措20亿欧元资金，对于马耳他的经济规模而言，这是相当一大笔钱。”

不管全球不动产投资环境如何变化，黄金地段的全景房总是炙手可热的抢手货，但如今还有一样东西供不应求————那就是护照。