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中国楼市崩盘可能性不大

中国楼市最近负面消息不断:浙江奉化兴润置业房地产公司倒闭、杭州部分楼盘降价、房企海外融资成本由于人民币最近贬值而升高。中国统计局公布的数据显示,今年首二月住房销售面积较去年同期下降37%,是2006年9月以来最差的单月数据。住房销售额同比下降5%,是2012年8月以来首次负增长。此外,新开工住房面积同比下降近30%。
伴随着这些负面消息,唱空中国楼市的声音又尘嚣而起。那么,中国楼市在未来三五年内真的面临崩盘的危险吗?答案是否定的。无须否认的是,中国房地产行业暴利的时代已经过去。房价在未来几年可能步入调整期,区域之间的分化会进一步加剧。
做出这一判断的主要依据在于,楼市整体供需情况在过去几年出现了重大的转变,即由以往的供小于求变为供略大于求的局面,在部分地区供给过剩现象明显。2013年底,全国住房在建面积达到48.6亿平方米,相当于全年住房销售面积的4.2倍。根据世邦魏理仕的分析,在部分三四线城市,消化目前住房供应的时间需要7-10年。这意味者过去房价全面上涨的局面很难再现。
但是,未来三五年内楼市崩盘的可能性很小。从基本面而言,支持房价稳定的因素仍然很强。
首先,城镇化的过程在未来几年仍将持续。无论从官方的城镇化比率(2013年为54%),或者是户籍人口所占比例(目前为37%左右),中国的城镇化进程离最终目标都还有相当大的距离。根据国际经验显示,在城镇化比率达到65-70%之前,城镇化的速度几乎是线性的。因此,未来几年中国新增城镇化人口仍将以每年两千万左右的规模递增。而最近李总理提出的三个一亿人(一亿农业转移人口在城镇落户、一亿人脱离棚户区、一亿人在中西部就近城镇化)的目标,是对这种趋势的一种政策肯定,也有助于消化中西部部分城市住房供应过剩的问题。 …… [阅读全文]

中国市政债能遏制影子银行?

像美国那样拥有过度发达的资本市场不是什么好事,像中国那样拥有不发达的资本市场同样也不是好主意。不过,起码解决前一个问题比解决后一个问题要容易一些。
为此,在经过多年讨论之后,中国政府终于要加快推进有关发展国内市政债券市场的计划。当中国财政部宣布将启动市政债券市场作为其年度目标之一时,许多人不以为然。但是,在新的紧迫性之下,中国官员们不得不加快了行动的步伐。
这种紧迫性与遏制影子银行体系发展所面临的挑战有关。影子银行贷款已占到中国新增信贷总量的一半。发展市政债券市场有助于使贷款走出“阴影”,同时尽可能地减少不利于金融体系稳定的违约事件发生。
法国兴业银行(Société Générale)数据显示,这一非正规市场的许多发行主体是地方政府融资平台,这些平台的借款规模多达5万亿元人民币。摩根大通(JPMorgan)中国经济学家朱海斌表示,监管机构正指示银行,除了极个别情况外,不得向这些平台提供新贷款,但对已有贷款可以进行展期。
但在其他情况下,这些平台所重视的一些项目,比如房地产开发项目,监管层如今不准许银行向它们放款。不妙的是,影子银行贷款平均期限不到两年,而此类项目的期限通常要长得多。
债务重组
据法国兴业银行估计,中国大约有1万个地方政府融资平台。假定此类平台融资建设的项目具有可行性(这么假设并非总是很保险),那么它们存在的是流动性问题,而不是偿付能力问题。这就是说,它们不太可能在那么短期限内偿还债务。 …… [阅读全文]

中国公务员热降温?

以前我对中国公务员了解不多,直到我收养了一个孩子,她中文名字是辛科,意思是“辛苦准备科举考试”。作为一种为政府选拔官员的竞争十分激烈的考试制度,科举在中国存在了1300年之久。
我保留了她的中文名(孤儿院给她起的),作为她的中间名,不过我不太想给她取“SAT考2400分”这种名字。但我感激孤儿院阿姨们对她寄予的厚望。直到不久以前,如果子女能在中国大陆行政机关谋得一个令人艳羡的职位(连同铁饭碗),大部分家长心里都会乐开花。多年以来,在中国求职者的偏好调查中,政府职位一直居于榜首。孤儿院的阿姨们希望在这个有着悠久的读书入仕传统的国度里,小女孩能够前途光明。
但是,不久前的一个周末,当考生们坐在一年一度的公务员考试的考场上时,发现自己所面对的,是社会对政府职位态度的明显变化:根据中国媒体报道,有些省份参加公务员考试的考生人数的降幅高达三分之一,还有些地区考试缺席率达到历史顶点。公务员考试降温的原因,既有低成本医疗保险和住房补贴等福利上的削减,也有高调反腐行动切断了灰色收入这一进项。
尽管如此,参加考试者还是多达数百万人。就像去年一样,中国今年预计有七百多万大学毕业生进入职场,许多人将艰难寻找一份有保障的工作。但随着公务员职位逐渐失去光彩,加上求职者很难在民企找到一份付得起房租的工作,中国的就业危机正孕育出一些非传统的新式职业。
在网上给虚拟花园除草浇水这一兼职工作,连同虚拟植物本身都早已过时,不过大量待业人员仍开心地在淘宝(Taobao,中国版eBay)上寻找其他以小时计费的虚拟工作。他们可以下载电影(中国的互联网审查制度帮了大忙),起草抛弃女友的道歉信,帮手游积分或升级。 …… [阅读全文]
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“2020年中国将成全球最大玉米进口国”

中国成为全球最大的玉米进口国一直是一个时间(而不是是否)问题——美国农业部(USDA)近期的预测强调了这一点。
这些预测显示,已经在大豆进口量上名列榜首的中国,将在2020年超越日本,摘得玉米购买排行榜的桂冠。(这个全球人口最多的国家将在2017年超越韩国,成为第三大玉米进口国,然后在2019年超越墨西哥,成为第二大玉米进口国)。
中国的玉米进口量目前达到500万吨,根据预测,随着对肉类的需求增长推动牲畜饲料需求,这一数字将在2020年升至大约1600万吨,2023/24年升至2200万吨。
美国农业部预测,到2023/24年,中国的猪肉、禽肉和牛肉产量将达到9000万吨,比2012年水平高出大约30%。
“由于生产每公斤的肉类需要大约3公斤饲料,因此饲养一个庞大且仍在不断增长的牲畜群体将是一个越来越大的挑战,”詹姆斯•汉森(James Hansen)和弗雷德•盖尔(Fred Gale)表示。他们俩是美国农业部报告《未来10年的中国:不断上升的肉类需求和日益增长的饲料进口》(China in the Next Decade: Rising Meat Demand and Growing Imports of Feed)的作者。
大幅上升的肉类需求突显中国需要保障谷物进口,也解释了中粮集团(Cofco)近期的一些交易。这家国有集团斥资10亿至20亿美元与来宝集团(Noble Group)合资成立食糖、大豆和小麦企业,还斥资13亿美元收购了荷兰农产品贸易集团Nidera的控股股权。 …… [阅读全文]

小产权房关乎中国城镇化成败

土地供给的垄断如何打破?
对此,中共十八届三中全会给出的方案是建立统一的城乡建设用地市场,最初很多学者包括市场参与者将其理解为现有的尝试——小产权房——将要经历一个有条件合法化的过程。
但中央相关部委却多次发出紧急通知,要求坚决遏制在建、在售“小产权房”,一些地方政府也开始拆小产权房。虽然国土资源部一直说在研究的小产权房分类处理方案,仍未看到具体办法。
面对巨量的小产权房问题,政府显然处于一个尴尬的境地:一方面禁不完,但因惧怕对土地管理失控也不敢放开;但另一方面又拆不动,真正诉诸强拆就可能带来社会不稳定。如此政府和民间博弈的结果,是政府虽然不断施加高压甚至进行一些局部的强拆,但“胆子大的”村民、村集体和开发商还是在不断在集体土地上建设可以出售或者出租的小产权房。
当然,一些地方政府也开始研究采取一些解决方法,比如,北京市考虑,对于一些“已建未售”的小产权房,把其中符合规划和质量条件的小产权房纳入公共租赁住房等政策性房源序列,但即使按照这种方法给小产权房转正,产权归谁?租金是市场性定价,还是政府定价?种种问题,仍存在很大争议,河北石家庄前几年还考虑没收小产权房转为公租房,且不说这种做法很难在实践中操作,即使可以做到,从道理上讲,若小产权房是违法建筑,为什么政府没收后就可成为合法建筑?
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