中新网报道 说：纵观历年来的楼市政策，从中央到地方的各项调整政策无不盯紧住宅市场，商业地产成为开发商规避调控政策的投资洼地。但是，商业地产市场“零调控”的状态在年后被打破，日前，苏州针对商业地产的“限售令”发布并执行，商业地产从此被纳入政策调控范围。据了解，近几年里以万科为代表，保利、绿地、远洋等品牌房企纷纷加大商业地产的开发力度。不仅如此，非房地产开发企业如娃哈哈、金威啤酒等外行企业也想在商业地产市场分一杯羹，纷纷涉足商业地产。商业地产市场是否已经出现局部饱和？未来调控政策对商业地产是否有加码的可能？房企涌入商业地产市场存在哪些机会和风险？未来市场新格局如何建立？为此，中国商业地产联盟秘书长王永平、北京盈石副总裁周睿将做客中新网视频访谈，对以上问题进行分析解答。

主持人 说：各位网友大家上午好，您正在收看的是中新网为您直播的《新闻大家谈》，我是国宏。近日，苏州出台政策加强对商业地产的管理，至此，多年来一直脱离调控中心的商业地产首次被地方政府纳入调控范畴。不同于住宅市场，由于不受楼市调控政策限制，近些年，商业地产发展势头迅猛，很多购物中心和写字楼拔地而起。很多开发商，甚至是“非涉房企业”都进入到商业地产的开发中来，众多房企加入商业地产阵营，导致市场出现供需不平衡、产品同质化现象。 (2014-3-6 10:23)
主持人 说：与此同时，商业地产泡沫隐现，部分城市出现较大空置率，而北京上海等热点城市的租金却持续上涨，市场形成分化之势，随着苏州“商业地产政策”的出台，商业地产市场是否将迎来一次转变？未来调控政策对商业地产是否有加码的可能？房企涌入商业地产市场存在哪些机会和风险？未来市场新格局又将如何建立？针对以上网友们关注的话题，我们为大家邀请到了“中国商业地产联盟秘书长王永平、北京盈石副总裁周睿”来为大家来做详细的解读。好，欢迎二位，请和我们中新网的网友们打声招呼。

王永平 说：各位网友，大家好，我是中国商业地产联盟的王永平。

周睿 说：大家好，我是北京盈石的周睿。

主持人 说：好，欢迎二位，我们知道近些年来，商品房市场屡遭政策调控，而商业地产始终未受政策影响，此次苏州发布政策对商业地产加强管理，这对商业地产市场所处的政策环境释带来哪些信号？也有人说商业地产市场是已走到十字路口，将迎来一个转折，二位对这样的看法持什么样的态度呢？ (2014-3-6 10:24)
王永平 说：这一次苏州出台对商业地产的调控政策，我觉得还是很值得业内关注的，因为售后反租的一些遗留问题，过去实际上已经比较突出了，主要表现在一些开发商在××反租过程当中是采取一些欺诈的办法，通常的做法是开发商在销售的时候，给一个承诺，说我将来可以以很高的回报来反租给你，但是实际的运行过程当中，是换了一个金蝉脱壳的办法，用另外一个公司进行××反租合同的签署，一旦出了问题，真正的承担责任的是另外一个小公司，对开发商获取的利润是不会有影响的。

王永平 说：这样一种做法明显地损害了很多投资人的利益，而且苏州市出台这样的相关管理办法，我觉得至少对投资者也是一个警示，让他们意识到售后反租过程当中是有风险的，另外对开发商来讲，也能起到震慑的作用，政府可能看到了里边的一些不规矩的行为，还有我们称之为，这些叫范跑跑，如果那些项目都不卖了，完全是持有的，我们叫猪坚强，我想这个政策的出台对一些范跑跑来讲也是一个警示。

周睿 说：王秘书长的语言非常幽默，不知道周总您认同吗？
周睿 说：应该说这一次苏州政府对于苏州商业地产的调控，确实会对业界产生很大的影响，就像秘书长刚才说的，其实在商业地产分散出售，同时未来去借一个壳做售后反租的情况，其实大多是一个甩包袱的做法，对于商业地产的开发商来说，如果大家没有商业经营的经验，它的售后反租的承诺其实就是给投资者吹了一个很大的泡泡，投资者很多人的利益都是在这个时候受到损害的。因为我们这么多年来，主要还是专注持有型的商业物业，也是因为我们看到吹泡泡的过程当中，对于行业来说，对于开发商本身的信用来说，对于市场都是很难过的状况，对，是一种伤害。

周睿 说：近两年，我们也在看，如果可能像一些有商业经营经验的这样的一些团队来去在商业未来销售之后，他能够对这个承诺负后期的责任，可能也是有好处的。其实苏州的政策是对那些欺诈性质的商业的售后反租提到了一个，应该说把它展现在公众面前，下一步投资者就会更多地去规避这样的销售的一些项目，可能未来会有更多更理性的投资选择。

主持人 说：苏州商业地产“限售令”内容提到，“对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结。”此举对开发商资金管理有哪些影响？该措施是否会进一步加剧商业地产过剩问题？

王永平 说：对开发商资金的影响，对有的项目会有，有的项目不一定会有，因为不是每一个商业项目都有办法完全想卖干净的，有的项目本意想卖光，但是市场表现不好，有的开发商也会被动地持有一些项目，但是这个政策更大程度上是向市场，包括投资人和开发商传达了这样一种信息，就是政府或者社会已经意识到了商业发展投资当中的这些问题，这样的一个信息本身，可能比对开发商实际产生的资金影响更重要，因为这样的传达，苏州出台这样的政策，会不会传导到其他的地方，其他的地方会不会出台更加严苛的政策，这是会对市场带来的后期不确定性影响。我觉得对于市场的泡沫是不是有一些过剩的行为，或者对房价的高企是不是能够产生立竿见影的效果，倒不见得。目前来看，可能还起不到这么大的作用。

主持人 说：周总，您认同王会长的说法吗？

周睿 说：其实关于比如说在这一次苏州的限购令另的条款当中，会限制10万平米以上的项目，至少要有30%，三万平米，不能分割出售，这样的情况在实际操作的案例当中，已经存在了，其实不仅仅是像苏州公布了完整的限购令，在浙江的绍兴、温州，其实政府在土地拍卖的过程当中，招拍挂的限制条件上，挂出来要求在综合体项目当中，需要对不能分割的面积做规定。这个举措在全国各个城市，尤其在过往商铺投资，可能相对比较活跃的华东地区的影响可能会更多一些，其实很多开发商在这个时候，都会去，实际上资金的压力应该说是一直存在的，只是现在有更明确的一个规定，在很多业主拿住之前，其实对于拿地门槛的考量就要跟自身的资金能力做评估了，其实可能有的时候我的资金不匹配的时候，我就不会去拿地，这个可能是从开发商的角度来说的。

周睿 说：另外我觉得政府的这种做法，大家最近网上也在热议，是否是一刀切的做法，可能未来会不会带来更多的问题，其实我觉得如果是从大的城市功能配置的角度上来看，其实还是会有一些问题的，也就是说，其实对于一个区域，政府的这个商业总体比例的规划，其实应该会有一定方向性的引导，但是是否需要在每一块地上，都要拿出30%的比例来去限制它商业不可以销售，有一些麻烦，未来你逼着没有商业运营能力的开发商在他的项目当中必须要做持有，其实会带来后续的很多经营和招商上面的问题。

王永平 说：我觉得从根上来讲，还是很多应该可以都归结于地方政府对商业地产缺乏有效的规划，或者科学的规划，一个总量失控，总量失控以后，或多商业项目经营有困难，开发商出于商业利益考虑，他一定要想办法跑掉，甩包袱的。第二个，我们在土地的招拍过程当中，过分看重于地价，而不是说看重于这个公司的专业经验，一块好的地，一块地拍卖的过程当中，谁价高者得，出的地价高谁能拿，往往就容易导入一些什么呢？有钱，但是并不一定有专业经验，并不一定有商业运营的品牌资源这样的公司进入，即使你让他持有，实际上对这个城市来讲，对这个项目来讲，也不一定能够做到成功。

王永平 说：所以我们对商业地产的规制应该要有一个系统的考虑，不能简单地通过限制它卖或者不卖，我觉得卖与不卖的限制，对开发商来讲，能起到一些约束作用，但是它并不一定能够做成，并不一定能够保证这个项目的成功，我们有没有好的项目，是不是消费者欢迎的，是不是开发商也可以挣到钱的，如果这个城市里面有很多的限制，让他们不去散卖，强制性持有，结果这些公司都不挣钱，最后投资者都不进来，这也说不上是繁荣的。 (2014-3-6 10:34)
周睿 说：基本上可以这样说，对一个区域做商业规划的时候，我们都会规划几个层级的商业板块，比如说在一个半径5公里、10公里的范围之内，可能我们需要一个区域性的商业中心。大概在10万平米以上。还有2、3公里的，可能只需要3、5万平米以上的。但是如果政府一刀切，那就会出现一条路上，3公里的范围内，都有10万平米的购物中心，那将来这样一定会出现同质化。

王永平 说：商业地产的规划过程当中，要考虑几个协调发展，一个要跟城市的人口协调发展，一个城市，我们要搞商业，人口是一个基础，这个地方没有人商业很难发展，像我们的城市化率，全国来讲，才只有一个点多一点点，但是我们很多城市里面的商业地产的投资规模，这些年都是在30%左右的增长，完全是没有协调发展。第二个，要跟城市的经济增长相协调，你这个人口数量有了，但是这些人有没有足够的购买力，这个很关键，我们一些城市的经济增长也就7%、8%的GDP，人均可支配收入这些年看，也就在10%以下，我们的这个收入增长并不快，但是我们的投资规模的增长非常地快。

王永平 说：第三个，要跟城市的一些规划，资源相协调，比如发展商业，我们交通是很重要的因素，在商业集中的地方，或者在大型商业出现的地方，有没有便捷的交通支持，有没有地铁，有没有城铁，有没有比较多的公共汽车的线路，这些都会影响一个商业项目成功与否，还有一个就是商业规划当中要遵循商业的发展规律，比如说我们对大型商业项目来讲，他要么是高度集中，形成一个商圈，围在十字路口，马路几个角都有，上面有天桥相连，地下有过道挖通，要么高度相对来讲要有一定的分散，每个项目，各有各自己的商圈，各有各的辐射人群，但是我们实际在市场过程当中。

王永平 说：很多城市是不考虑这些商业的特点的，只要有一块地，谁来盖都行，盖多大都行，只要能够引进投资，结果是很多城市出现的商业项目叫公共汽车的布点，最典型的像沈阳这样的城市，这对商业经营来讲是很大的麻烦，如果我没有去看过周边的几个商业项目，他可能很难下决心，因为他不清楚那个地方有没有更好的品质，有没有更好的品牌，有没有更优的价钱，但是一公里以后的那两个项目，我怎么去？我走路过去，有点远，我要开车过去，这是很麻烦的问题。

周睿 说：效率非常低。

主持人 说：其实咱们的王秘书长是对政府前期规划，他觉得做得不太够，我们的周总是对政府的一刀切的做法是有一定的看法。那二位对于怎么来解决商业地产项目存在的一些问题，有没有自己的一些内心的想法？或者是觉得什么样的想法能够真正地做到解决这个商业地产存在的项目，又可以让我们的商业地产良性地发展。

王永平 说：一个还是讲刚才的问题很多是出在政府的规划里面有问题，解铃仍须系铃人，我们首先应该把规划做得更加科学，更加严谨，更加尊重商业的规律，更加专业。一个是要总量进行调控，不能五截至地增长商业，一个城市10年、8年都开不出一个新的商场，我们是一年建10个、8个商场，我们的人口、购买力就这么多，不可能每一个商业项目都火，所以很多人都把商业项目的经营不好，归结于电商的冲击，这个我个人认为不是第一位的，是实体项目过多造成的市场大饼的摊薄，第二位是电商的冲击，第三位是自己缺乏经营管理方面的创新。

主持人 说：您是站在商业投资者的角度考虑问题，但是如果反过来，我们站在消费者的角度考虑问题，那商店开得越多，竞争越大，对消费者来说肯定是更加获利。

王永平 说：不是完全这么一个关系，第一个，如果商业项目都不挣钱，谁都吃不饱，那这些项目有可能，有的项目就退出去了，也不一定后面有这么多供你选择。第二个，这些品牌，商业项目过多了以后，品牌是有限的，造成项目对品牌之间是一种恶性竞争，通过很低的商务条件把你引进来，那这些品牌也不是说怎么为服务消费者方面下工夫，怎么提供更优更丰富更好的服务，而是盘剥这些开发商就可以获利。

周睿 说：对于消费者来说，现在在中国，中国的消费者不像发达国家那么成熟，其实消费者通常都是被引导的，现在就像王秘书长刚才说到的，如果大家都在用急功近利的方式做商业的话，其实真正用心琢磨消费者需求的开发商会越来越少，大家会觉得我把房子盖出来，开业就开业了，但是商业地产并不是一个以开业结点就作为结束的事情，他跟销售是不一样，销售是一锤子的买卖，但是现在大部分的开发商，在这样政府的压力之下，他基本上都在采取我以开业为最终目标，开完了以后让商户自生自灭。对于消费者来讲，对于去哪一个的选择就变得很茫然，最后就以就近消费，这样就会形成恶性循环，人越不去，商户的经营越糟糕，会拉低整个市场的投资预期。

主持人 说：我知道周总在商业地产实操方面很有经验，接下来这个问题想请教您。据了解，苏州当地商业地产市场出现供应过剩、“售后包租”承诺难以实现等现象，这些情况在其他城市是否普遍？哪些城市面临相同或类似的市场行情？

周睿 说：应该说这种情况还是很普遍的，尤其是在二三线城市，像北京、上海其实基本上这样操作的项目已经少很多了，但是在一些华东地区的，像刚才讲到的苏州等等，包括像南京，其实非常有名的案例，南京新街口原来有一个商贸广场，在他开业的前8年的时间是经营得非常好的，到第8年，他的售后包租到期的时候，大量的小业主回来收回自己的铺面，他跟租户之间的价格谈不拢，就造成整个商场瞬间关门，基本上一夜之间这个项目就停掉了，它的位置是非常好的黄金地段，支撑前8年的，就是大家统一经营的方式。

周睿 说：在到期以后，业主的期望值和实际的市场租金不能够匹配的情况下，就会带来很糟糕的崩盘的现象。其实商业地产发展这10年，咱们这10年都在谈只租不售，这个其实是从经营角度的根本规律，但是由于中国现在市场的实际，很多开发商都有资金压力，我没有这个能力去持有可能5、6万平米的大型的商业项目，他就只能采取这样的方式，所以我们认为其实市场的阵痛，在现在这个结点，可能对我们要回头重新考虑这个问题，不是说售后反租走不通，只是说由谁来做。

主持人 说：日前，有媒体引用国家统计局数据称，从2009年开始，全国每年商业营业用房投资完成额累计以同比超过20%的速度增长，2010年和2011年的同比增速甚至超过30%，高于同期住宅投资完成额累计的增速。商业地产投入逐年增加，原因何在？主要基于哪些因素的影响？

王永平 说：商业地产这些年增长速度之快，是住宅不能比的，10年前人们问什么是商业地产，万达第一个商业广场是2002年才开业，距今10多年的时间，那个时候商业地产的概念什么都没有，5年前，人们问谁在做商业地产？但10年后的今天，人们问的是谁没有做商业地产，今后所有的大公司都卷入进来了，这里面的动机可以说，我概括起来讲，有主动转型，有被动转型，有盲动转型，还有心动转型，像中粮、华润他们看到了新的增长点，所以这些公司叫主动转型，他们看好了这个市场，他们有模式，他们有资金，有队伍，有人才，还有一类叫被动转型，当时以万科为代表的一些公司，他们其实无意于涉足于商业地产，没有清晰的战略，但是做的住宅体量太大，政府强制。

王永平 说：还有一种是盲动转型，有人认为说，万科董事长王健林说做商业地产成为首富，说宗庆后曾经当上首富以后，说要做商业地产，所以有人盲目跟风，这也是一种。还有一类叫心动转型，代表形象像海底捞这样的，他连住宅都没有涉足过，又回到老家四川，当地政府说给你一个20万平米的综合体，他想我卖火锅什么时候能卖出一块地来，那给我一块地，不光有没有经验，我也去做一个综合体。这还不包括一些蠢蠢欲动型的，还没有看清市场风险的，所以这么一种情况，有各种不同的动机都在做这样的一个转型。

主持人 说：那目前大量资金进入商业地产市场，随着开工面积的增加、市场供应逐年递增，为此很多城市商铺、写字楼空置情况严重。商业地产是否已经出现明显的供过于求的局面？市场出现“泡沫”的说法是否属实？主要出现在哪些城市？

周睿 说：其实确实，我们认为其实现在商业地产大家在大量的不同的主体进入这个市场以后，确实对于整个市场的泡沫化是有一个非常加剧的现象，就像我们经常谈到的，商业地产有几大重灾区，一个就是沈阳，可能在它的一条青年大街，每隔一公里，都有7、8万平米的购物中心存在。还有一个是成都，随着西南地区的开发，成都作为热点，大量的热钱都在往这个市场涌，包括也有大量的，不仅仅是房地产投资，有大量的世界500强都在这个地方纷纷设立总部，我们谈泡沫都离不开成都。

周睿 说：我们去年在成都是成功开业了一个大型的购物中心也是大家都在热议的，就是成都的新世界环球中心，它是在成都的城南，在我们整个招商的一年当中，就面临到了，在我们招商的一年周期里面，这一年当中的我们的南区，每隔两个月，就有一个购物中心开业。刚才我列举的这些项目，基本上都在10万平米，主打的购物中心的类型也都是时尚类的，它的主力店通常都是快时尚的品牌，HM等等。

周睿 说：所以整个购物中心开业出来，互相之间的差异非常少，如果一个市场高度地做细分，大家各自找到各自差异化的路径，我们认为这个泡沫还是小的，但是如果大家在市场品牌不够、消费者不够的情况下，都在整一块蛋糕，这个泡沫肯定是非常非常厉害的。包括像在武汉，也会有这样的情况，大量的项目扎堆，在15年，成都和武汉都是一些项目集中开业的一个阶段。

主持人 说：近日有报道称，去年万科、保利、龙湖、远洋等房企，也纷纷加大对二三线城市商业地产的投入。其中，万科2013年新增纯商业面积二线城市占比为29.5%，保利则为38.6%。开发商扎堆进入商业地产市场，对房企本身存在哪些考验和潜在风险呢？王秘书长。

王永平 说：我觉得这个里边很重要的一点，就是后期的招商和运营管理，因为对投资来讲，他们倒还不是太大的问题，因为这些项目刚才点到的这些公司，情况都是以住宅为主，所以这些商业项目都是附属在一个大盘里面，从住宅的收益里面都可以覆盖商业建设的成本，但问题是后面的招商和运营怎么办。

王永平 说：这些城市里面的商业项目过多，有的区位，有的都是大盘，从住宅角度来讲，这个区位还可以，如果我把景观做出来，问题也不大，但是商业来讲，尤其在这些区位偏僻的地方，要不是跟传统商业区或者不是在商业规划的未来的发展区域里面的话，它的招商就会面临比较困难的情况，像保龙，在很多城市拿大体量的地，他的住宅问题不是太大，但是商业就出现了很大的问题，有的招来了，用南京条约把人家招来了，结果人家后面还有辛丑条约等着你，你得给我说法，不给我说法我就走人。

王永平 说：曾经有一家大的开发商跟我讲，他们在安徽要拿一个项目，其中政府要求配一个商业设施，是一个马戏团，他们测算了一下，这个投资大概1.2个亿，发现这个事还能做，前面是投资部门来评估，问题不大，但是商业部门一评估，说这个马戏团，未来经营每年亏2千万很正常，而且据说5年都看不到底，又是一个亿的亏损，怎么办，这是我们在买地的时候，是没有考虑到的，一个商业项目后期还可以亏很多。像北京王府井的很有名的商业项目，4年时间里面，经营性的亏损亏了7.6亿，所以后期的风险是很多不做商业地产的公司意识不到的。

主持人 说：其实我们也注意到，从北京、上海等热点城市来看，商业地产依然呈现相对稳定、需求不减、租金维持高位的特点，相比部分城市的“泡沫化”、“同质化”，商业地产市场呈现出市场分化现象，您如何看目前这种市场格局？

周睿 说：前一段时间我也谈到过，中国的市场是相对来说比较特别的，中国非常大，而且不同的城市发展极其不均衡，一二前城市，商业地产快速发展有10年的时间，但是二三线城市，可能最近5年左右才会出现这样的热潮，必然决定着，在一二线城市，比如北京、上海的商业项目，更早地需要去考虑，我怎么去找到自己的道路，所以其实一二线城市会出现很多跨河而止的情况，大家都在逐渐缩小自己的范围，慢慢市场是在调整，去回归理性的，但是二三线城市还在经历这样的阵痛，大家都在盲目地往前冲，冲到一半的时候，发现对手跟自己差不多，那怎么样找互相之间的差异、错位，是现在经历的比较大的问题。

周睿 说：但是一二线城市的问题不是不存在，而是进入到一个更精细化的过程，他其实已经不再去，比如说考虑招商怎么招，他更多的是要回归到本原，比如我要研究人口，我这个区域到底人口结构和5公里的客户有什么不一样，因为道路交通的关系，他有没有可能，我把他的这部分客人拉过来，或者说我只能把我的地缘性的客户维护好，大家都需要做更细化的考虑，而且一线城市的商业发展跟品牌的布局也有很大的关系，比如说像快时尚这些品牌。

周睿 说：在过往的5年，基本上受市场热捧，大家通常在一二线城市的时候，开店没有那么多的情况下，还要考虑，我怎么样把他引过来，我怎么样让客户喜欢上我这个项目，让他觉得他是属于这个地方的，而不在跟外围区域的项目做比较，要更多的做到以客为亲的概念，不是说简单来看一看，而是吸引消费者重复到访。二三线城市距离这个还有一定的距离，他还需要再努力一段时间。

主持人 说：目前，北京等热点城市涉及商业地产地块大多高溢价成交，商业金融用地依然抢手，其热度甚至超过住宅地块。二位如何看待热点城市商业土地受热捧？

王永平 说：像北京的商业用地价格过高，是有两个因素，一个是受整个住宅用地价格持续上涨所拉动，会出现了北京像门头沟地区的商业都拍出2万块的地价来，另外一个是北京的写字楼的租金，这两年飙升，所以也带动了商业地价的上涨。但是我觉得这么高的一个地价，从商业运营角度来讲，还是有很大的担心的，因为我们的租金回报，整个商业的销售增长，其实远没有地价上涨那么快，你像北京去年，南三环的大峡谷，这个商业项目是一个已经开业两年的商业项目，卖给了凯德，他的平均价格才2万5，如果把地下停车场的部分算上，好像才1万8左右，你想，一个经营性的项目，而且还不算太差的一个项目，他建成只能卖这么点价钱，而现在的地价已经涨到2万块钱，位置比他还差，所以这个地价的开发成本和未来的运营收益已经完全不对称了。

周睿 说：其实这个当中还是存在着很多风险的，我们的很多开发商的客户都会不断地谈到，商业地产越来越难做，怎么算都算不过来这笔账，大家会越来越去关注经营层面的东西，包括我相信未来，其实在租金的这个上涨这一块，也不是说普遍的，我们一二线城市都能飙升上去，其实还是会存在很多，比如说城市核心商圈的项目持续会走高，但是对于一些区域级的商业项目，其实还是会维持在一个相对来讲比较合理的水平之内，其实在他拿地的时候，开发商就需要把这些风险考虑在其中，而且也不太可能拿单纯的商业用地，如果单纯的商业用地，意味着他未来的这一盘资金账是算不过来的，需要有一些其他的物业功能来帮他做平衡。

王永平 说：我们这些年商业项目之所以这么多，很重要的一个原因是综合体这个模式闹的，综合体实际上是通过住宅里面的盈利，掩盖了很多商业的风险，如果说我们过去的几年没有这么多综合体，是单纯地纯商业项目，那我相信连现在的一半都不到。现在出现一个什么情况呢？开发商在抱怨纯商业的投资回报不好，租金收益太差，跟他的投资比。

王永平 说：入住的商家又在抱怨租金上涨过快，已经到了天花板，承受不了，所以这个你可以看到游戏规则里面，消费者可以承受的商品的价格，开发商可以承受的投资的额，还有商家可以承受的租金水平，这三个每个利益主体都能够认可的话，这个游戏才能玩得下去，现在有两个，三个人组成的游戏里面，有两个人已经感觉玩不下去了，所以这个里面市场是要出问题的，而且最终的不想玩的，最终的决定权还不在前面两个里面，消费者是最终的决定权，这是风险所在。

主持人 说：近几年来，很多开发商涉足或加大了对商业地产项目的开发，以万科为代表相继有北京、深圳的购物广场开业。您如何看万科等房企涉足商业地产领域的开发？周睿您如何解读？

周睿 说：跟万科体系的合作，我们是从09年就开始了，持续的也在包括跟万科的深圳、长春、武汉、北京、成都一直都在合作，这几个热点的城市，也是泡沫比较严重的城市。对于万科来说，它是中国房地产界的一艘大航母，对于大航母来讲，它的掉头难是它比较突出的问题，其实从最早的提出，要拿出20%的开发量做商业的话，按照万科的这个量来说，是非常庞大的数字，所以当时的一线城市的功能，万科的城市公司都在尝试做持有性的项目，每个公司都在想，怎么样把自己的商业板块做成自己的亮点，但是实际上一年的时间之内，集团没有做太多管控的情况之下，出现了17个10万平米以上的购物中心，反馈到集团层面，集团就非常紧张。

周睿 说：因为发现这17个购物中心利弊条件也好，现场项目团队，项目公司团队的商业能力也好是及其不匹配的，这个如果仅仅出现在现在开业的北京、深圳、上海，不用担心，但是当它出现在二三线城市，它就需要有很大的预警了，所以当时万科集团的战投部马上就勒紧了绳子，对于这个要去控制。他也是往前试探，出现风险的时候，及时做风险管控，这其实是大企业必须要经历的过程。13年的时候，万科我在跟他们的一次交流当中，他们也谈到，对于万科来说，他要结合自己自身的特点，万科发展商业地产不一定要像万达那样，一定都做十几、二十平米的持有性的购物中心，万科现在都是分散在各个城市的社区商业，其实社区商业的题怎么解，应该说是下一步很多房企要去解决的。

周睿 说：社区商业的部分，如果资产盘活了，就是一个非常大的量，万科突然说，在大型的购物中心方面，我只需要做重点城市的突破，对于二三线城市的一线公司，让大家控制它的发展速度，同时对于现有的资产进行考虑，去考虑比如说怎么样去有效地引导，包括他们之前也考虑过，跟一些专门持有做社区商业的一些运营体来做合作，都是他们在去做的探索。其实我相信，不管是万科也好，保利也好，绿地也好，他们其实都是大型的航母公司，这种掉头过程其实是需要自己更加清醒地看待这个过程当中的一些风险的。

主持人 说：商业地产项目进驻某个城市之前，应该从哪些方面进行调研、策划，才能立足当地市场需求，避免项目出现产品同质化甚至空置？可不可以举例。

周睿 说：其实对于商业地产的项目来说，大家都要知道，就像刚才王秘书长给我们说的，商户、消费者、开发商之间的游戏规则的三个点，其实消费者都是他最基础的一个价值的基础点，所以我们在进入任何一个商业城市做调演的时候，第一步还是要解决人的问题，这个城市的人口数量能够支撑多大的商业总量，这个是我们首先要去考虑的。

周睿 说：举一个例子，其实我记得2012年，网上有一个调侃性的文章，年底的时候做总结，说12年的悲剧的开发商，第10名是贵阳的开发商，贵州这样的一个省份，其实在商业地产的开发当中，泡沫是非常非常严重的，我相信王秘书长也去过，贵阳，基本上我们可以看到，很多超千万平米的大盘，其中的商业配置都是百万级的，即便他可以通过主题公园，或者大量的旅游开发来去推动一定的，给他赋予一定的特质，但是这个城市的人口总量是有限的，就那么一两百万的人口，他能够支撑这么多的商业量吗？其实我们拿一个简单的人均商业面积一换散就知道，人均商业面积到3、5了，他的经营未来肯定会出来问题。

周睿 说：当时我们在跟一个开发商合作，我们首先考虑的是他在这个新区，我要考虑他目前的人口数量，比如目前只有10万左右，他不能够支撑20万平米的综合项目，我就要想，怎么样把远端的客户群拉过来，我是否要结合当地城市的文化特点，来给这个项目赋予一些城市功能的东西在里面。所以大家现在越来越多地考虑，商业不是简单地餐饮、零售、娱乐、休闲这些东西，还要把很多精神层面的东西放进去，现在我们也会关注一些城市的文化资源的挖掘，来给商业地产的项目注入更多的精神能量，有限在一二线城市会是非常突出的。

主持人 说：接下来这个问题，想请教一下二位，如何看SOHO中国等房企抛售一线城市物业，房企产品结构的调整出于哪些原因？

王永平 说：他抛售售后物业，是他一贯的风格，他是商业地产里面的一种类型，他不同于万达，也不同于别的，他的特点是在一线城市，像过去就在北京，后来拓展到了上海，以办公楼为主，商业是一个配套，全部采用销售的策略，他的优势，SOHO的营销能力比较强，潘石屹个人影响能力比较大，所以他可以把这些物业卖得比较快，而且价格卖得比较高，这个里面一个是发挥了他自己的比较优势，另一方面来讲，也可以说他规避了自己的弱势，面对潘石屹来讲，对SOHO中国来讲，他没有运营管理的团队和相关的经验。

王永平 说：但是我觉得这样的一种做法，作为公司是比较成功的，但是作为一个城市来讲，我觉得如果这样的好的地段，用这样的一些产品，对城市的区域价值来讲是破坏。我想这一点北京市的政府现在已经意识到了，在国贸对面的那一块地，中富地块的招投标过程当中，最早传出来，不让SOHO参与竞标，后来潘石屹在网上公开叫板，后来政府说让你进来了，给了他一个羞辱式的结果，倒数第一名，让你出局。确实这样的产品过多了，对CBD是一个很大的破坏，他们那些SOHO的主要客户群是什么呢？名片上入住的那些企业，投资人可能五花八门的，入住的企业要求名片上要印上，北京建国门外大街几号，看上去很核心，但是生意从来不去公司谈，都在对面的中国大饭店的咖啡店里面谈。

王永平 说：所以这样的一些小公司，不是礼品公司就是广告公司，不是广告公司就是策划公司，对整个区域的整体的价值是不大的，带不来更大的资源，比如CBD应该发展总部基地，他可以带来很多的税收，或者研发中心、创新中心，才会成为一个城市的经济的引擎，但是他现在闪烁的东西根本不去考虑客户群是谁，只要谁有钱，我就能买，这样的一种模式对于区域经济来讲，并没有太大的影响力。另外一个这个做法实际上对很多投资客来讲，也没有实现他们预期的商业回报。

主持人 说：除了这个问题以外，近几年，不断出现的高楼大厦不断刷新城市地标新高度。资料显示，全球在建摩天大楼中有87%在中国，预计2022年中国摩天大楼总数将达1318座，是美国的2.5倍，其中80%将建在经济不发达的内陆地区。高楼大厦的建设潮是否符合城市发展需求，对资源利用、环境等都会带来哪些负面影响？

周睿 说：其实确实，现在在中国的这种，不管是一个什么级别的城市，大家都在想要突破比如说300米、200米的高度，建得越来越高，大家都在比这个，其实这是一种非常不健康的现象，对于高楼大厦来说，基本上都是办公楼的一个物业，其实办公楼的市场也是要根据整个城市的经济发展水平来去做一个厘订的，我们不用去讲，相对来讲区域影响力没有那么强的二三线城市，我们就说成都，成都这几年的写字楼的放量非常非常可怕，当我们开业的环球中心楼上的写字楼，就有70万平米，因为这一个项目的出现，推升了整个成都南区的写字楼的供应，导致价格整体往下掉，它的高楼大厦林立的写字楼的情况，建得很热闹，但是去化的话，如果按现有的存量以及过往三年的增速做比较的话，基本上现在的写字楼，不管卖或者是租，要去存12年。这些都是有问题的，对于整个城市的发展来讲，面临大量的写字楼空置。

王永平 说：超高层的建设是一种，首先地方政府是一种很不健康的心态，就是典型的搞形象工程，开发商，从超高层本身的商业利益角度来看，也是没有利益可图的，甚至要亏损，但是他拿这个东西作为一个噱头，来迎合地方政府的偏好，从而换取大量的住宅用地的利益，说白了，就是这么一个东西，本质上来讲，超高层，开发商也并不愿意建，都是做一个秀，地方政府也清楚，这个超高层建出来以后，将来可能空置，维护成本很高，他如果不清楚这一点，他也不会说住宅里面给你利益，实际上双方都在很默契地玩这么一个概念式的东西，但是对一个城市的土地来讲，我觉得如果这个项目本身不成功，对城市的资源来讲就是一种浪费。

主持人 说：这种资源的浪费，泡沫现象，而且还是非常明显的。

王永平 说：而且将来化解起来也比较困难，超高层，有消防的难题，还有后期的养护成本，物业管理，全世界很多人已经过了追求超高层摩天大楼的时代，而且慢慢意识到摩天大楼会带来一些问题，人家是在反思，我们反过来是在步人家的后尘。

主持人 说：我们追求第一高、第一大。

周睿 说：但是不管第一高、第一大，早晚有人会超过你，现在大家比着往高了建，就是这样的格局，可能你规划的时候还是第一高，但是楼建起来的时候，旁边又有更高的了。

主持人 说：接下来的问题可能消费者比较关注，商品房市场受到限购政策影响，很多购房需求转向买商住楼盘。但是这里面存在一个问题，这些商住项目产权年限为40年或50年，不到70年，而且多为商业用水用电，购房者买这样的房子的时候，需要注意哪些问题？

王永平 说：这种产品实际就是公寓，公寓这个概念现在北京、杭州一些城市近两年已经取消了，原来是一种过渡性的产品，有时候会容易被开发商所利用，还有一个，他也也钻了一些限购的空子，另外这里面有的时候也暗含商业欺诈，比如买房的时候没有讲清楚，这里面用水、用地跟住宅是不一样的，甚至有的里面不通煤气，只有电等等，不清楚，所以现在一些地方已经把这个产品取消了，北京已经没有了。

王永平 说：这个产品投资的风险也是比较大的，除了刚才讲到的后期的物业的成本比住宅高之外，另外这种客群，入住的客群也是比较特定的，公寓的出现实际上都是针对那些白领的，主要是针对白领阶层，甚至白领里面的高管这样一个需求，在很多二三线城市，你可能外来的白领的人员，外来的商务人员并没有这么大的量，所以你的客户可能没有这么大的量，你去投资买这么一个东西，你的商业机会在哪里呢？过去很多人投公寓也赚钱了，但是这个赚钱更多的是因为这两年地价疯狂上涨造成的，他赚的钱不是出租的钱，而是地价上涨带来的钱，甚至把门锁着都可以赚钱，所以和公寓这个产品没有关系。

主持人 说：好的，另外我们现在所处的时代是网购的时代，像购物、定餐都可以在网上解决，请问一下周总，不断发展的电子商务业务对实体商业带来哪些冲击？未来是否能全面取代实体商业，开发商在商业地产开发中应该突破哪些思路，打造客户体验性较强的商业项目？

周睿 说：每一年的双十一过后，电商的这个问题都会成为行业内热议的问题，今年的双十一过后，我有一个朋友，半年之内，所有的实体商业都会被电商逼得无路可走，其实我是在这个赌局当中，我觉得可能性不大，因为这个跟人的根本的社会性是有关的，人其实不可能都是在宅男宅女，在家对着电脑，拿着手机就解决所有的需求，虽然现在网购的时代给我们带来很多的便利，但是大家还有社交的需求，总是需要出门走一走，这就在说，在目前这样的一个电商非常火爆的一个年代，我们的购物中心怎么样去找到让消费者走出家门的理由，我们经常都在谈，现在的购物中心要做体验式，要把消费者的体验放在第一位，我来到这里，不仅仅为了买一件衣服，或者吃一顿饭，更多的我需要跟朋友聚会，或者享受一家人一天的假日的时光，其实都会是购物中心现在越来越要关注的问题。

周睿 说：虽然电商每一年都在给实体商业出难题，但是就像马云他自己也在讲，未来所有的传统的电商都会死掉，为什么呢？因为其实现在大家都在谈的是移动互联时代的020模式，在这个年代，就看谁先整合谁的问题，如果实体商业可以打开心态，可以借助电商的平台，把消费者从线上拉到线下，他也会获得成功，就像今年双十一，我们在朝阳大悦城，就是一种非常开放的心态，它这几年跟移动互联的合作非常多，在双十一这一天，我们欢迎你来这里扫码，那一天他的营业额是逆势上涨的。

周睿 说：第一个，让大家用o2o的模式来到我的项目当中，同时我在消费体验上给大家提供你坐在家里感受不到的东西，比如我们增多现场的活动，这些活动不再是说简单的打个折，会让消费者体验更多的东西，比如像前一段时间，西单大悦城也在做，把艺术家请到现场，通过3D打印的方式，来让消费者现场可以打印一个自己的小东西，或者打印一个头像等等。在大家都在谈集成、整合的年代，电商、传统商业未来会是大家并轨，共同走在o2o的道路上。

主持人 说：好的，最后一个问题，为引导全国商业地产市场的健康有序发展，防止诸多类似苏州问题的发生，未来商业地产市场是否也将会面临一系列的政策调控？调控方向或手段与住宅市场会有哪些异同？

王永平 说：我觉得加强对商业地产的政策性的引导是很有必要的，但是目前对商业地产的调控没有看到相关的政策迹象，因为从政府角度来讲，他觉得住宅的问题还没有搞清楚，商业的问题，他觉得没有紧迫性，事实上从市场角度来讲，我们觉得商业地产的问题现在已经不比住宅轻了，但是政府的层面来讲，他觉得不是民生的问题，所以还没有意识到。我觉得商业地产实际上有必要引起政府的一些重视，然后出台一些规制性的政策，但是我想这种规制性的政策，不应该用住宅的方式来调控，不应该搞限购，限价，更多的要通过规划的手段，借助市场的力量，让它形成一个更良好的商业形态，让商业有更好的存活的市场基础，这是政府应该做的。

周睿 说：是的，我非常认同王秘书长的观点，首先还是应该从规划的层面来去对于整个城市的商业的层级做一个完整的规划，像苏州这种一刀切的模式，可能短期之内，会让很多开发商在商业地产这一块去提个醒或者稍微更谨慎一点，但是长期来讲，是会对于整个市场泡沫化的情况会有一定的不好的作用。这是一个方面。第二个方面，其实政府也应该更多地去关注商业地产主体的，开发主体的能力，如果你是有商业开发能力的，我就对于你商业部分的这个比例，我会配置得高一点，但是如果没有的话，相对来讲偏低一点的比例，对于业主来说，也更容易掌控，你让一个不会去舞剑的人舞剑，他可能不仅伤着别人，也会伤着自己。

主持人 说：好的，此次苏州率先出台新政进一步规范商业地产，对国内其他面临同样风险的城市有一定的启示意义，我们也期望有更多的地方政府能重新审视过去几年商业地产发展政策，全面评估地方商业地产风险，以更加务实的态度预测未来土地需求。好，今天的节目就是这样，感谢您的收看，