刚刚结束不久的中央城镇化工作会议，对城镇化做出了总体布局，会议提出了四化同步，即城镇化要与工业化、信息化、农业现代化同步推进；五位一体，坚持生态文明，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，节约集约利用资源，实行经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设“五位一体”。新型城镇化发展目标日渐明晰。
实际上，中国早就在进行城镇化的探索与实践，然而更多的是粗放式、大跃进式发展，导致农民没有真正变为市民，城镇产业空心化，重复低水平高能耗投资，环境遭到巨大破坏等现象层出不穷。而新型城镇化的目标，则给企业、政府联手进行城镇化建设指明了方向。当然，四化其实给我们指出了明路，城镇化离不开产业与地产的融合互动，而产业园区则将成为新型城镇化的雏形。
10年产业与地产分离之路 过去的10年，是中国发展的黄金10年，GDP平均增长10%以上，住宅地产、商业地产、产业园区都搞得红红火火。对于大城市而言，本身就具有产业聚集能力，然而，对于很多城镇而言，则更多的只有住宅与商业，产业园区基本与其割裂，其需要的人又很难从城镇中获得，产业与地产成为城镇化发展的两张皮，并没有真正形成合力。产业园区的产业是否领先，是否能提供有竞争力的薪酬与福利，是否能就近提供高端、环保的一体化生活环境，决定了其发展的可持续性。
同时，在产业园区规划过程中，政府与园区开发商没有更好的考虑居住、环保等因素，让整个园区成为工业垃圾的聚集地、污染的源头，无论如何是无法吸引人们在此居住的，也造成了生活的不便，更不能吸引高端人才前来。按照人均40平方米计算，如果一个园区有2.5万人，住宅市场需求则达到近100万平方米；另一方面，即使最发达的北京，其通州区也被调侃为“睡城”—人们白天长途跋涉去另外一个区上班，夜里回来睡觉，整个区主要承担了住宅功能，商业氛围不浓厚，无法支撑整个地区产业升级和生活可持续发展。
底特律、鄂尔多斯、温州等城市面临的危机，让我们看到产业空心化、产业单一、产业跟不上社会潮流等造成的巨大陷阱，一个城市、一个新型城镇，如果没有充满活力的、领先的产业，则无法维持其持久的繁荣。本质问题是，即使再发达的商业、再高端的住宅，也要依靠居民持续的收入拉动消费，才能得以支撑。
所以，很多地方政府会看到，国际企业及国内一流企业，在产业布局时，会有相对更大的流动性，即在综合考虑成本、物流、产业政策等基础上，最后选择入驻，可能时间不长又移情别恋。因为在人才吸引、消费市场、投资与发展环境等方面，这一园区不能适应企业的长期发展。没有长久的合作，没有真正跟随企业成长的配套服务，没有推动相关产业升级的核心价值观，不理解企业所在产业本质等，企业就无法投入更多资源或者与当地政府长相厮守，无法形成一个具有凝聚力、吸引力的产业园和生活园。这里面存在一个问题，即开发企业及政府，在产业园区规划、建设、配套政策、招商引资、后期服务等整个链条上，并没有“产业地产”的整体概念，这与中医的五行很相似，即我们不具备人们工作、生活、发展的大环境，就难有满足企业、人欲望的真正砝码。着眼于人的需求和发展，让产业与地产真正融合，成为摆在中国新型城镇化面前的巨大难题。
产业新城或成新型城镇化战略抉择
2012年，被中国地产行业定义为产业地产元年。之前，缺乏更多大企业参与，没有标准和模式，住宅地产还具有充分的掘金价值和短线现金流等，是制约其发展的三大瓶颈。
中国大多数地产企业专注于住宅地产，所以出现了万科、碧桂园、恒大等；有部分专注于商业地产，如万达、凯德置地、和记黄埔等；而在产业地产领域，在社会上有知名度的企业却不多。专家指出，如果说住宅地产已经成为泡沫经济的话，产业地产将成为其解决泡沫破灭的有力武器。但是，产业地产这一领域并非简单即可为之。
因为地产与产业是两个概念，如要将两者连起来，则需要非同一般的功力，你要懂地产，更要懂产业，而遇到懂两者的政府，实现新型城镇化，可能性才比较大。同时，这又是众多地产企业、产业园等不得不面对的战略抉择。
“十二五”期间，地区间产业竞争加剧，工业用地稀缺，必须承载更大产值并推动更多就业，所以工业地产正从园区走向集约化、产业化、综合化、社区化等方向发展—拥有科研、办公、会展、会议、酒店、居住、休闲、购物、教育、医疗、养老、交通、投融资等全方位城市空间。这其中涵盖了从“盖物业”到“造平台”，从“做产品”向“创服务”，从“单一功能”向“综合功能”三大转变。据笔者了解，目前全国做产业地产的知名企业不多，而做成功的更少，大家都在摸索阶段。究竟是何原因？
有地产专家指出，一流地产企业专注于一线城市，住宅地产、商业地产已经能让他们达到千亿规模，且驾轻就熟，他们并不愿意涉足不熟悉、投资巨大、回报周期长的产业地产；而三、四线地产企业则没有巨大的品牌影响力，在现金流、巨大体量项目经验、综合运营及服务能力、眼光、谈判能力方面，都有所欠缺，所以也无法承担产业地产探索的巨大任务。而二线城市及靠近巨大城市的地产企业及产业运营商则成为产业地产的最佳人选。
据了解，靠近北京的河北，成为诞生产业地产巨头的宝地，如卓达地产，早在10年前卓达就提出了“产业地产”的概念，还探索出“一、二、三产联动，新生产力造城”的产业地产模式，并从产业地产逐步演化为产业新城：以威海卓达香水海新城为例，总规划2000万平米，30万吨级卓达张家埠新港、卓达蓝岛新型材料产业园和卓达香水海新城，三大板块联动开发，世界500强公司及中国500强等上百家大型企业纷纷入驻园区，容纳50万人安居乐业，设立“五湖四海”、“十大公园”格局，打造符合联合国人居标准的低碳绿色滨海产业新城。卓达集团总裁杨卓舒说：“房子是要造好、造美，景观要造得漂亮，但更重要的是房子以外最有附加值的这部分—有产业、有配套。”
实际上，卓达集团的产业地产，已经走在了中国前列，一是新产业，二是产业新城。卓达新产业包括新材料、养老产业、文化产业，其中每个项目中都有文化产业，包括哈尔滨乐安新城项目文化产业园、河北卓达太阳城燕赵文化产业园等。所谓文化产业，也就是创意产业，让人发挥想象力，卖创意、卖技术。美国是一个全民创新的国家，每年的专利申请是最多的。而中国传统产业严重产能过剩，要进行新城镇化，传统产业必须做出让步，逐步退出历史舞台。在中国地产业，文化产业做的比较好的有万达，而她更多的属于商业地产，还缺乏产业地产和产业造城概念。海尔集团则在地产领域注入温泉、酒店、健康管理、新农村建设等产业，为客户提供完美生活的解决方案。或许卓达、万达、海尔等企业的探索，也给了中央城镇化工作会议些许启示。
权威资料显示，新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征，核心在注重农业生态化、环境保护，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。实际上，这是一个产业为核心，以人需求发展为主线的新型城镇化蓝图。而这意味着并非一蹴而就，新型城镇化之路，才刚刚开始。
来源：中安在线
