一直说“房市”就是“政策市”，“十年九调控”，一旦新政出台，很多房企很容易变成为“惊弓之鸟”，降价甩货、转型变卖地产股。但就近10年的地产发展情况来看，房市不仅仅是政策市，城市的级别更多地与房企能否盈利有着莫大的关系。
人 口总量大、经济发展迅猛、人口流动频率高、住房需求旺盛、行业反弹能力强的大城市，是很多一线大房企的坚守地，也是企业的利润增长的宝地。当然，大城市的 高地价、容量承载也有限，这也让房企不得不向次一级城市进行扩张。这样的策略实施如何？一晃眼，几年间地产企业次级城市战略扩张的计划与实践，似乎已经到 了收成期。
从近期的房企动态来看，房企返城似乎正在成为一种必然战略。不仅是昆明的官房、中产及一些中小型房企在积极筹谋返城；全国性布局的万科、保利、花样年等实力房企，也同样在加强核心城市的地块储备，一二线城市的“地王”也屡屡频现。
拓展州市或郊县房企 杀回昆明
7月16日，官房地产云秀康园2号院、3号院正式获得“建设工程规划许可证”规划公示，而这也是开拓州市多年后的官房地产，2013在昆明的首个亮相项目，而该项目也在今年的春季房交会上亮相，获得了不少购房者的亲睐。
云南老牌本土房企——官房回来了？这样疑问带出的是：人们对于那些早年在昆明楼市叱咤风云的云南本土房企的关注，他们这些年都到哪去了，回到昆明又将如何？
据报道显示，在2007至2012年5年时间，云南众多本土实力地产企业扩展郊县或云南州市，并进行了大面积的攻城略地，开发项目涉及旅游地产、精品住宅、单体酒店项目，甚至是郊县或州市核心区域的旧城改造项目。
扩 展郊县或州市是机遇，还是因为低地价，或是企业的战略布局，各家原因各有不同。但沉寂几年后，再次惊艳亮相昆明，原因何在？“或是一个战略的检测周期已经 到了，一个项目的成败已经基本可以明确，而开发企业不可能停断项目，所以只能继续开发，而再开发自然要寻找优质地块”芒果智库行业研究员王詠雪这样认为。
而 在云南州市和郊县有地产开发经验的某国行投资负责人李先生透露，开发体量已经积累到了一定程度，毕竟云南众多州市、昆明郊县的需求量有限，已经不能再做过 多的项目等因素，也是很多企业开始撤出一个区域，转战另一个新区域的主要原因，而重新回到自己熟悉的城市进行项目开发，也不失为一个好选择。
但想要回来昆明主城区域，似乎并不容易。某地产企业的土地前期开发部的项目负责人表示，公司战略从州市、郊县转入昆明的这1年多时间，相中的3批地块均未果。主要是参与竞拍的地块均与实力地产企业或上市房企较量，优势并不明显，尤其是在资金方面，差
一线房企先在郊县州市扎营 后再来昆发展
在返城的中小房企抱怨拿地难，优质地块更是难上加难时，另外一个现状似乎也正在逐步加强：那些逐步进驻昆明的一线地产大佬们，似乎给昆明本土房企的压力越来越大。
并且，那些早已入驻云南州市及郊县的一线品牌房企，也纷纷在昆明主城区域内夺地建项目，并涉足昆明城中村改造项目。从保利到万科，再到龙湖、协信、万达等实力地产企业，昆明主城区域再次成为了他们的主战场。就如龙湖地产，其实该房企早在2010年已经进驻云南，拿地区域在玉溪抚仙湖畔，项目为仙湖锦绣，也在今年上半年面市；不仅如此，今年1月龙湖，直入昆明主城，拿下位于云南民族大学（教场中路校区）旧址地块。据了解目前项目案名暂定为“水晶郦城”，预计将在今年面市。
同样，来自重庆的协信地产企业，也在云南的郊县富民亦有大盘项目。但在云南首个面市的项目却也位于昆明主城区域内，即学府·协信天地。而未来协信在云南的战略将主要布局“大昆明”，商业项目将是企业的重要开发业态。
不仅如此，为了拿到更好的地块，一线品牌房企开始介入昆明的城中村改造项目。一线品牌房企万科亦十分明显。在开发万科系列的城郊结合部项目——万科·白沙 润园的同时，近2年时间，万科开始操盘万科·学府、万科·金域国际等昆明主城区域项目。同样，保利置业，早在2007年保利置业就已经进驻昆明，而首个项 目选在了昆明安宁，开发的项目为保利·宁湖峰境。但在2012年美城国际摘牌宣告保利正式进驻昆明主城区，开发项目保利·六合，也为城中村改造项目。
这样的战略转移，尽管没有得到企业方面的直接证实，但从各家上市房企的年报表中，也不难看出，其销售业绩的大涨。
距甚远。
品牌房企战略收缩 坚守一二线城市
战略、战术是好是坏，不好评判，但好的战略一定能够让企业资源得到最优整合。
此前花样年总裁潘军接受媒体采访时表示，花样年在2012年的战略调整内容之一就是，将在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩，并最终从三四线城市撤离，未来花样年将向一线核心城市进军。
果 然，在花样年战略调整后，一向谨慎的花样年就在2012年的年末在土地市场出手了。当年11月13日，花样年发布公告称，公司全资附属公司深圳市花样年及 独立第三方上海誉星与至卓香港订立框架协议，最终以2.1亿元收至卓香港61%股权，从而获得深圳蛇口一地块，总建筑面积约为40101.35平方米。同 时，花样年还以股权收购方式来获得一线城市优质土地进行城市综合体项目的开发。不仅是花样年，进攻一线城市的上市房企还有很多，排得上名号的上市房企基本 都在一线城市忙拿地，在一线市场出现短暂系统性下跌的情况下，也同样如此。
实力房企，恋战一线或二线城市，原因何在？其三四线城市的地块储备无法满足企业的开发需求？还是三线城市的项目对于企业托了后腿。“三四线市场供过于求了！很多地块储备并没有为地产大佬们创造出现实、眼下的利润，战略收缩也就很容易显现。”业内人士如是说。
而 这与极速扩展三四线城市后，次级城市的需求有过度释放的迹象，而在2013年这些城市的发展延续性明显减弱，交易量增长趋势放缓，相比一二线城市其增量并 不明显；同时，部分热点三四线城市风险系数又较高，一旦出现下跌快速反弹没有支持点等，都让以半年报、年报表为利润体现的企业，开始重视一线城市项目的延 续开发。
一线城市再掀“地王”风潮
重回一线，这样的话。并没有说得那么明了，但实践的结果却很明显，频频曝光的地王就是最好的证明。而这些地王，又将由谁来买单呢？
7月22日消息称，上海市规土局以总价175.26亿元天价挂出的徐汇区“徐家汇中心项目”地块，而这个地块似乎又成为了实实在在的上海“准地王”。尽管地块价格如此之高，但并不缺乏买家。据同策咨询研究中心总监张宏伟向记者提供的消息来看，包括新鸿基地产、香港怡和、恒基兆业、香港置业等已经开始了地块项目的商洽。而另有最新的报道显示，九龙仓已准备筹集数百亿元资金，以投标该项目。
事 实上，从准地王，到真地王，并没有太多的差异。他们都出自一线核心城市，拿地企业基本为上市房企或实力地产企业，坚守一线城市哪怕“血光四溅”也在所不 惜。而地王战火似乎正在向二线城市蔓延。房企返城，似乎已经不只是为了拿到优质地块，更关系到企业的年报能否漂亮、利润能否得到保障，下一个品质项目能否 开工。
其实，房企返城的苗头，并不是在今年才引起市场的关注。这一现象也早有媒体关注过，尤其是在2012年。有权威媒体报道显示：2012 年来，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比 最高。由于三四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一二线城市的策略。
同时，最新的报道也显示：开发商在三四线城市土地市场上的参与热情自然随之降低。而世联地产统计数据显示，从2012年至今年上半年，品牌房企购置土地支出金额的79%用于一二线城市，仅21%用于三四线城市。其中，品牌房企在长三角拿地最多，用于该区域的土地购置金额占比高达40%。
来源：中国地产网
