经过20年的成长，远洋地产从一家依托于央企的地方小公司脱胎成长为全国性的上市大房企。最新财务数据显示，今年上半年，远洋地产协议销售额达到178亿元，同比增长30%。如今，以住宅和投资为主业的基础上，远洋地产又拓展了养老地产和房地产金融这两项新业务，为下一阶段的发展确立了方向。作为远洋地产掌门人，李明对此做出了解析。

未来将深耕养老地产

“远洋的决心有多大呢？如果不是想做养老，就不会引进中国人寿作为远洋的第一大股东。”

李明认为，养老地产名不副实，很多都是打着养老的旗号做地产，没有真正地去研究养老产业，或者说养老产业里面的运营模式。但纯做养老的没有什么前途，通俗一点就是一定要做盈利的养老机构，因为企业没有盈利作为驱动，就没有办法提高效率，就没有办法提高质量。“无利不起早，这是规律”，李明用商人的逻辑提出做盈利性养老机构的重要性。

对于养老机构，李明作为个人研究了六、七年，作为集团，远洋则研究了三、四年，从2012年开始筹备，2013年7月，远洋地产首个养老地产项目椿萱茂凯健在远洋天著正式亮相。

而在养老地产的盈利模式上，李明认为一种是做半护理的养老服务机构，规模适度，靠网点布局扩张，主要在一线城市复制，远洋椿萱茂凯健这就是这种模式。还有一种是带有产权和交易模式，远洋还在研究。

李明说，远洋对于养老是严肃认真对待的，而远洋的决心有多大呢？如果不是想做养老，就不会引进中国人寿作为远洋的第一大股东。未来两三年以后，远洋的养老产业可成规模。

携手太古进军商业地产

“我们现在是50：50，大家都是平等的，同时利益绑在一起。这是一种双赢的模式。”

2013年，远洋将提供超过25万平米的商业地产进入市场，投资物业开始进入收获期。

远洋地产进入商业地产并不盲目，而是选择国际商业巨头太古地产作为合作伙伴。目前，双方共有两个合作项目，北京将台路颐堤港项目已经开业，成都大慈寺项目已命名为“睿东中心”，将于2014年分阶段开业。

“远洋虽然此前有过开发商业地产的经验，但依然专注于住宅地产，而太古则是成熟的商业地产开发商，同时他们也有进军内地的计划，只是不熟悉内地市场。”谈及双方合作，李明认为这是双赢的局面。

而对于双方合作的比例，李明表示：“51:49的模式，有时会出现僵局。我们现在是50：50，大家都是平等的，同时利益绑在一起。这是一种双赢的模式。”

此外，远洋未来广场是远洋地产在京的首个独立开发运营的购物中心，远洋商业地产已在全国拥有近20个处于在建阶段的商业地产项目，预计2015年之前，北京、天津、成都等地将有10个左右购物中心相继亮相，远洋商业地产进入了发展快车道。

在京拿地趋于谨慎

“我们在北京也在等机会，我觉得北京的土地价格总有下来的那一天。”

2010年、2011年远洋地产两夺北京地王，而拿地王后政府严厉地调控，市场环境突变，也严重影响了这两大项目的利润率，至此远洋在北京土地市场沉寂了两年半。李明对此解释道：“很多人很奇怪，远洋账上一百七八十个亿，为什么不买地？远洋都经历过两次金融危机了，完整的经历了行业的复苏、衰退的过程，但只能告诫自己，必须忍得住，必须坚持投资标准，必须坚持单个项目规模适度，必须坚持把资源配给有能力、本地化的团队，这是远洋四项投资标准。”

“我们在北京也在等机会，我觉得未来一年北京的土地总有下来的那一天。另外远洋也在做一些并购和其他方式来拿地”，对于拿地，李明是目前少有的谨慎派。

在北京谨慎拿地，还有一个原因是不想降低刚需产品的品质。李明认为，“我真的很难想，在北京市场上拿到一万七八，甚至两万的地价，还要配上一些保障性住房，然后还限价，我觉得这种情况下交付出来的东西，可能会背上一个长久的包袱。”

■对话

将逐渐减少中端产品

新京报：从近两年的产品结构来看，远洋地产的高端产品有明显增加，远洋真如外界猜测的那样要转型做高端住宅开发商吗？

李明：预售额或者结转收入当中高端产品占的比重确实比以往高了，一方面是阶段性的原因，因为最近刚需产品推出节奏有变化，不是我们的战略布局转变了。另外远洋地产在住宅方面还是以两大块为主，一块是刚需，一块是豪宅，将逐渐减少中端供应。

新京报：除养老地产之外，我们知道远洋还有一项新业务是房地产金融，2011年远洋与美国私募机构KKR共同建立基金平台，专门投资中国房地产市场。现在进展怎么样？

李明：这支基金目前在东北运行一个项目，一个周期还没有完全结束。因为这是金融和项目的结合，只有一期运行完了以后，把问题的解决和再完善以后，才有可能会有第二期、第三期，那时候才谈到扩大这支基金规模的问题。房地产金融将是远洋重点培育的方向。