截至2012年底,远洋地产与太古地产联合开发的颐堤港一座(办公楼)可租用面积(新签约或已续约)为24,194平方米,目前最新租金为200~250元人民币/平方米,出租率达95%,购物商场的出租率实现84%——这是远洋地产最新的商业地产数据。
自2007年转战商业地产以来,远洋不仅成立了商业地产事业部,还把商业地产作为远洋地产另外一个重要战场。按照远洋地产总裁李明的规划,从2013年开始未来5年时间,远洋每年都会保持2~3个购物中心投入运营的开发速度。“预计未来商业地产在集团中的占比收入可达到1/4,盈利也将占到1/3,原来住宅供给商业的现金流将发生逆转,商业利润或可反哺住宅市场。”
商业蓝图
“预计2013年将有超过30万平方米的商业地产投入市场,对于现在的远洋来说,高负债时代已经过去。”远洋地产总裁李明告诉《中国经营报》记者。
2月1日,北京远洋·未来广场正式投入运营,它是远洋地产在购物中心领域开发的首次尝试。远洋地产集团副总裁、商业地产事业部总经理王福顺在接受采访时表示,远洋地产的商业地产首先变革的就是购物中心“无大户则不稳,无小户则不活”的生存状况。
记者了解到,2013年远洋地产将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目,“即使只持有少量股份远洋也愿意与对方合作,这是远洋目前发展商业地产的一个策略。”远洋地产内部人士表示。
作为一种融资方式,远洋地产在商业地产项目层面更多借助外力,引入合作者。
2012年9月,远洋联合太古共同投资打造颐堤港项目。其中颐堤港项目为太古地产与远洋地产各持股50%,远洋负责拿地开发,太古地产则深耕商业招商运营等部分。
太古地产行政总裁郭鹏透露,此次与远洋合作颐堤港项目,经历了4年的时间,双方各自发挥优势,“远洋负责前期开发,太古负责后期运营,这种综合开发的模式有利于项目快速入市。”
目前颐堤港出租率达到80%以上,未来双方还将在上海、成都等地延续此商业地产开发合作模式,预计太古地产在内地投资将超300亿元。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为,房企转型商业地产,一是规避当前调控政策对于住宅现金流的影响,二是因为商业地产是长现金流的产品,通过进军商业地产,企业融资能力可以得到提高。“特别是其他企业合作开发项目,不仅能为企业获得现金流,出现新的利润增长点,也可以丰富产品线,实现轻资产”。
战略转移
据悉,在远洋现有2300万平方米的土地储备中,商业物业用地约占16%,达370万平方米,预计五年以后,远洋将会有近200万平方米的持有商业投资物业。
转型之路似乎并不轻松,其长期现金流压力成为前进动力的掣肘。
李明告诉记者,商业物业的高现金投入,也一度成为压在远洋头上的“一座大山”。远洋从2007年开始转型商业地产,但实际上却一直处于不断投入状态,“基本上从头到尾干了6年,投了40亿元,而且6年都是只花钱不挣钱,更不要说对集团的利润贡献。”
远洋商业地产之所以能走到现在,很大程度上依赖其住宅市场销售额。
2012年业绩报告显示,远洋地产270亿元的销售额,主要来自环渤海区域的秦皇岛、青岛和东北区域的长春、沈阳等二三线城市的中端刚需产品销售贡献。
李明表示,商业地产将是远洋的长期战略业务。对于远洋来说,发展商业地产除了可以在现金流动性、收入稳定性方面改善企业的资本结构外,还有自身的战略需求。
根据远洋第三步发展战略,传统住宅、商业地产和房地产金融,是支撑远洋发展的“三驾马车”。“商业地产可以与金融、资本运作,在未来与基金、信托等都可以结合。它成为远洋对接金融业务最为有效的优势来源。”王福顺坦言。
以商业地产的回报率计算,从目前内地商业地产的现状来看,一线城市的优质物业投资回报率为6%~8%,二三线城市稍低,基本维持在3%~5%的水平。
按此计算,远洋2013年30万平方米商业物业入市后开始实现正运转,按照此前商业地产平均收益计算,一个20万平方米的商业综合体,一年的租金收入约为1.2亿元,扣去其他管理费用,最后收入约为8000万元。粗略计算,未来5年,远洋200万平方米商业地产可以达到约50亿元的贡献,远超现在住宅开发进度。
不过易居研究院分析师严跃进提醒,“房企投资商业地产,因为缺乏成熟的商业运营模式,导致企业处于亏损状态的案例并不少见,重要的是房企要有较好的招商运营能力。”
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