刚刚过去的2012年是实施调控的第二个年头，北京住宅市场一扫调控第一年的阴霾，不少月份中成交量有所攀升，随之而来的年底交易“翘尾”，也令购房人真实感受到了一些位置好、价格优的项目的热销。预计2013年，北京楼市将在延续去年楼市部分特征的基础上，衍生更多新趋势。

　　趋势一：市场热点继续向远郊转移

　　在2012年推出的房源中，五环外的发展新城提供了相当充足的量，其房价稳中有降，加之近几年轨道交通的快速发展和市政条件的不断改善，有效满足了首次置业型的刚性自住需求。

　　亚豪研究机构的统计数据表明，2012年北京住宅市场中，大兴区和通州区表现活跃，其成交量的明显回升，正是得益于区域内在售项目价格普遍大幅度的下调。从年度数据中可以看出，大兴区2012年商品住宅成交均价为17235元/平方米，同比下降了1000元/平方米左右。通州区更为明显，2012年商品住宅成交均价为16794元/平方米，同比下降了14%。一些项目的价格调整，直接吸引了自调控之后积聚起的资格购买人群，使得2012年的楼市成交量自5月份开始出现不断上扬，并在8月份达到一个高位水平。

　　随着住宅市场的不断发展，近郊区域逐渐饱和，市场热点向远郊区域转移的现象开始明显起来，区域轨道交通及配套设施的跟进成为关键。具体到各区域内部分布可以看出，郊区外延的趋势同样非常明显。以大兴区为例，其成交热点区域已经由原来的黄村板块南延至生物医药基地板块。预计2013年，通州区的热点区域也将由原本的八通线沿线转移至台湖区域。

　　趋势二：“翘尾”效应逐渐减弱

　　针对去年10月下旬以来显现的楼市“翘尾”现象，北京房地产业协会秘书长陈志表示，“翘尾”行情是建立在前期大幅降价或低价入市基础上的。

　　去年年初，市场观望情绪浓厚，一季度的成交量甚至创近十年来的低位水平，房企开始实施“以价换量”策略；二季度以后，长期积压的刚需开始释放，宏观货币政策的适度宽松，央行两次降准、两次降息，进一步刺激了楼市成交放量，一些区域房价开始触底回升，但实际上，其回涨空间仍然有限。如通州的京贸国际城、朝阳的远洋一方、大兴的顺驰领海、顺义的香悦四季、昌平的北街家园等项目，价格依然低于本轮调控前的水平，还有一些项目由调控之前的毛坯房改为精装修，价格上升的同时，品质也有所提升。

　　市场翘尾是多重利好因素集中体现。在外部因素影响下，市场预期有所改变，居民一方面对未来收入增长的信心增强了，另一方面对未来一年的信贷政策宽松度和房地产调控政策的稳定度也持乐观态度，由此促使改善性需求和刚性需求加快了入市节奏。陈志认为，年末翘尾的上升行情具有阶段性，且幅度有限，在经历了年末的透支后，随着时间的推移，这一效应将逐步减弱。

　　趋势三：

　　楼市供应仍较充足

　　早在去年年末，业界就曾有过这样的忧虑：2013年的楼市供应量是否将导致2013年房价上行？但北京房地产业协会日前澄清，今年的市场供应仍然比较充足。根据其对市场上在途项目的跟踪监测，目前全市已实现开工尚未上市的商品住房项目面积大约为1200万平方米，预计可形成新增供应10万至12万套，这明显高于2012年的新增供应量。加之二手房房源在不断扩大供应量，因此商品住房的总体供应应该是不存在问题的。此外保障房建设也将进一步缓解商品住宅价格上行压力。

　　近期，中央多次表示要坚持房地产调控政策不放松，住建委也表示今年将保持房价的基本稳定。北京对限购的执行机制不断地收紧和完善，使得2013年的商品住房市场仍将“稳”字当头。因此，专家建议，房企不宜盲目跟风涨价，购房人也没必要恐慌。