中国地产格局动态：4大千亿地产贵族俱乐部紧逼万科
　　第二梯队重构秩序金地掉队

　　地产白银十年，仍是要拼规模的十年，等到包括三四线在内的刚性需求消化完后，才会走进另一个故事

　　理财周报记者 吴爱粧 实习记者 骆轶琪/深圳报道

　　“地产的白银时代应该已经说开始了。”资深地产分析师认为接下来地产会有一些减速，“但也不可能突然就直线下滑，它更像一个圆弧顶。”

　　这是一个有着将近152家A股公司，15000亿存货和10315亿市值的市场。

　　“白银嘛，相对难吃一点。” 前述地产人士在电话那头笑道，“弯道超车的机会可能就少了。市场好的时候我去卖房子，市场不好的时候我去买地，这种做波段高抛低吸的粗放式生存，可能也不是办法了。”

　　当然，在多数分析师眼里，白银十年，仍是要拼规模的十年。等到包括三四线在内的刚性需求消化完，才会走进另一个故事。

　　海通证券(9.43,0.15,1.62%)在2013年的策略报告中抛出了“新君王论”，提醒这个市场正在发生的深刻的变化。“从现在看，有些公司确实有潜质。但不好下定论去说哪些公司。”

　　挤进千亿兵团的追兵

　　万科率先破千亿，保利、绿地、中海、恒大冲刺追赶

　　2012年12月11日正午。深圳坪山新区。在离万科楼盘营销中心3个公车站处，“万科金域缇香”的广告牌已挂满道路两侧。

　　工作日中的售楼处略显冷清，看房表稀疏地登记着8个来访者的姓名。售楼小姐推介道，“年底有任务要冲刺，现在定价不会太高。20号马上要推出的另一个盘，一套要贵4-5万块。”

　　华东某券商研究员提醒记者，“现在万科在上海也只推别墅了，年度任务已基本完成，压力不大，推盘动力也不是很足。”

　　这一年，万科给自己定下的销售目标是1400亿，在11月末已完成1271.5亿。

　　如果把时间拨回2005年，彼时的万科才刚突破“百亿”大关。到2010年12月2日，万科的2万多名员工已收到总裁郁亮发来的邮件，宣告万科成为首家销售过千亿的地产商，同年中海地产(0688.HK)率先在国内房企中实现百亿利润。

　　从百亿到千亿，万科用了5年。而从千亿到两千亿，万科将时间设定在2014年。

　　“万科的体量很大，按现在的发展速度看，有些困难。我的看法是最终能实现，但不会那么快。”一名深圳券商地产分析师说。

　　在地产的黄金十年，百亿是一条神秘的界线，销售破百亿后往往将迎来爆发式增长。同时也绕不开另一条千亿定律，即破千亿后成长速度会慢下来。

　　万科也逃不出这个圈。2010年的销售增速为70.55%，2011年减至12.37%，2012年(前11月)仅9.88%。在资深地产分析师看来，“这与今年以来标杆企业意气风发的姿态格格不入。”

　　今年开始，千亿俱乐部将迎来新成员。保利地产[微博](12.75,-0.16,-1.24%)(600048.SH)前11个月销售了920.32亿，最接近千亿；绿地集团同期约900亿；中海地产同期销售了848.36亿元(港币折算)；恒大地产(3333.HK)同期约846.3亿。尤其是保利，在分析师的测算中，“它12月份不用加快推盘也能达到千亿。”

　　若实现，恒大只用了4年就从百亿迈向千亿；保利5年；中海5年；绿地8年。

　　随之尖锐的问题被抛出来，迈入白银时代后，地产神话万科是否会被这群身后的对手超越？

　　“这完全有可能。”前述华东地产研究员平静地说道，“不过错过了最好的黄金期，要从体量上超越万科，难度还是挺大的。”

　　2011年年末，保利和万科还有478亿的销售差距，到今年11月底，这一数字已缩减为351亿。绿地去年同期与其的差距为434亿，今年只剩372亿。而中海与万科的距离，也从490亿拉近到423亿。

　　深圳资深地产人士则换个角度描绘出远景，“以前还可以说万科模式，现在这些大地产商其实已经到了一个很相似的地步了，基本上都嫁接了万科模式，快周转加高融资。未来竞争会更激烈，你会看到分化。”

　　那么这些追兵，拿什么来跟万科竞争呢？

　　12日下午，记者从深圳龙岗爱联地铁站附近的保利上城售楼中心了解到，“今年的任务已经完成了，所以楼盘就涨价了。”

　　这是2012年地产圈奔跑得最快的公司，以2011年732亿到2012年破千亿的速度。前11个月保利累计销售920亿，同比增长36.10%。

　　今年，保利很有望取代去年崛起的恒大，重新回到第二的位置。

　　“保利的扩张明显快于万科。”在分析师看来，市场低迷时保利的弹性很强，“央企背景拿地便利，风格激进，杠杆放得很大，2009年做过增发，刚需盘占比较大。”

　　而中海是最赚钱的地产商。从2011年的净利润率来看，中海为31%，而同期万科只有13.4%。

　　恒大则是土地储备最多布局最广的地产商，触角遍布200多个城市，以三四线居多。“低价走量也是杀手锏，毛利只有20%多，比万科还低。”据了解，目前恒大仍在为千亿做最后冲刺。“12月还加大销售力度，第一周就推出了5个新盘，单周就卖了快50亿。”

　　第二梯队的秩序重构

　　龙湖、碧桂园脚步放慢，华润、世茂、招商加速，金地掉队

　　地产业的重构，如果说在第一军团是翻云覆雨，在以港股为首的第二梯队也是瞬息万变。

　　这使得长期专注于A股上市房企研究的某分析师打算，“把港股也纳入研究范畴。”

　　2012年，位列第二军团的港股和A股地产公司发生了一系列裂变。

　　2011年，迅速崛起的龙湖地产(0960.HK)以381亿的销售规模，击败了华润置地(366亿)、世茂房地产(315亿)、雅居乐(310亿)、金地(290亿)、富力地产(287亿)、招商(210亿)，座次仅在碧桂园(430亿)之后，却在2012年慢了下来。

　　今年前11个月，华润置地(1109.HK)和世茂房地产(00813.HK)以“新龙湖”的黑马形象闯进视野，表现仅次于刚复苏的绿城中国(484亿)。

　　华润置地已完成了460.1亿销售，世茂房地产422.86亿，分别从2011年的第9、10名跻身第7和第8，甚至甩开了梯队龙头碧桂园(421亿)。

　　而龙湖地产同期的销售只有358.6亿元，座次从第8滑落到第10。前述华东地产研究员提醒记者，“龙湖主要做高端产品，今年市场的主流是刚需项目，这块它的占比稍微少一点，所以会受一些拖累。”

　　遭遇类似境地的还有雅居乐。全年销售目标为315亿，前11个月仅完成270.7亿。瑞信、里昂证券以及瑞银的研报均透露出对其“目标难以达成”的担忧。

　　A股上市房企也在悄然生变。一向被指发展缓慢的招商地产[微博](26.61,-0.25,-0.93%)(000024.SZ)今年加快了步伐。这在熟悉地产业的人士眼里被视为，“招商地产正在向快周转战略转变。”

　　招商地产2011年完成了210亿的销售额，这个数字是同期万科销售额的17%，保利的29%，金地的72%。这一年，调控下的招商地产，扩张态度开始变得积极。

　　而在今年，仅前11个月招商就销售了300亿，同比增长46.85%。这时招商的销售规模已经相当于同期万科的24%，保利的33%，金地的100%。

　　同时招商地产拿地的态势凌厉了不少。2011年招商地产共斥资近90亿新增土地近300万平。而今年仅前10个月就投入了157亿元拿地合计391万平。

　　按前11月的数据统计，招商地产的座次从去年的第17名向前进位到第12。

　　而横向比较下，曾经和万科、保利、招商齐名的金地集团(6.13,-0.10,-1.61%)(600383.SH)只能算差强人意。

　　今年前11月份金地完成298.9亿元的销售，与去年309.24亿销售水平大致持平。按照中金研报预计的10%增幅推算，金地在12月份仍需销售41.3亿元。

　　在长期跟踪金地的分析师看来，金地的销售情况较预期已经好很多。“金地在2010做出了往高端化转型的战略并不合时宜，所以到了11年遇到调控业绩就不太好看。”

　　“现在它的产品调整过来了，但是它卖得比较好的主要都是低端项目，像自在城，高端项目它剩不少，天境、天艺的销售不甚理想。一开始定位错了，后面再怎么转，也比较困难。”

　　12月11日，在深圳福田地铁站内，出现了红色抢眼的“金地·名峰”楼盘推介摊位，“抢峰了”三字宣传语尤为耀眼。这是金地在华南的首个“名仕”系列产品，也在高端之列。

　　三四线新贵

　　“城镇化”概念地产商崛起，荣盛发展(12.10,0.11,0.92%)成“新保利”

　　2012年，地产行业冒出来一家三四线小体量的“快字诀”公司，圈内人士的点评几乎都是“跟保利很类似，风格也非常激进，高周转高负债高杠杆”。

　　“它制定了自己的标准，要求从拿地到开工100天，从开工到开盘100天。”有分析透露细节。

　　这就是“新保利”荣盛发展(002146.SZ)。它的市值216亿，在A股里仅次于万科(1088亿)、保利(888亿)、华侨城A(6.36,-0.10,-1.55%)(460亿)、招商(437亿)、金地(262亿)和新湖中宝(3.78,0.00,0.00%)(228亿)。

　　在多数券商策略报告中，已将与荣盛发展相似的“城镇化”概念公司，如金科股份(12.95,0.24,1.89%)、华夏幸福(24.92,0.58,2.38%)和中南建设(12.43,-0.35,-2.74%)作为亮点推出。

　　有一串数据具体描绘了其中的空间：全国的城镇化率是50%，大城市是60%，而中西部的小城市基本上在30%左右。

　　未来的白银十年，地产行业还会继续分化。

　　中南建设(000961.SZ)依托江苏省，专攻地方大型公建设施或地标建筑。而华夏幸福(600340.SH)则是依托北京市的地缘。目前中南建设的销售已逼近百亿，而华夏幸福正在向200亿销售额迈进。

      在分析师眼里，荣盛发展自2007年上市以来“成长非常快”。它走的是在三四线城镇快速增长的路径，顺着长三角、环渤海下来的高铁沿线扩张。

　　据统计，荣盛发展切入的城市数量只有17个，包括南京、沈阳，以及河北、山东到江苏这一带的城市，如常州、廊坊等。

　　这家扎根于河北的地产商，2010年销售71.84亿，2011年118亿，今年前三季度120亿，有望完成150亿的销售目标。

　　金科股份(000656.SZ)同样是高周转公司。2008年-2012年8月，金科股份通过挂牌方式累计拿地约1169万平米。2011年在建38个项目，2012年43个。

　　这家大本营设在重庆的地产商，2011年销售突破百亿达138.8亿，今年前11个月销售了136亿，全年销售目标为167亿。

　　熟悉金科股份的分析师告诉记者，“重庆的城镇化率只有50%左右，重庆下面贫困县如果有人要进城打工，那肯定去重庆，当下需求的运行比较强，所以每个月的楼市成交量远远大于其他地方。金科最近拿的很多地基本上都集中在重庆，据说它已经超越了龙湖成为重庆地区销售第一的地产商。”

　　据相关统计资料，2011年金科股份在重庆区域的销售面积达120.5万平，超过龙湖地产夺得了头牌。