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   时报讯 房地产传统的“金九银十”销售旺季即将来临，不少开发商将原计划在二季度开售的楼盘推迟至9、10月份，以期做今年的“最后一搏”。然而，今年的“金九银十”能否如期而至，却是一个悬念。

　　

　　从明天起，做一个幸福的人，喂马、劈柴，周游世界。从明天起，关心粮食和蔬菜，我有一所房子，面朝大海，春暖花开。 家周刊微博：@杭州楼市

　　

　　今年成交量已超去年

　　

　　2009年，杭州主城区商品房共成交66319套，比2007年和2008年成交总和多出3911套。成交量同比2008年涨186%，翻新了2007年创下的39206套的成交纪录。

　　2010年，“国十一条”、“国十条”相继出台，5—7月成交量大幅萎缩。同年9月，限购、限贷政策出台，市场调控加码。2010年杭州主城区共成交商品房30209套，同比2009年下跌55%。

　　2011年，杭州多个楼盘、多个板块，数十个楼盘低开、降价，平均降价幅度达15%到20%，部分楼盘最高降价幅度达到30%。全年杭州市主城区商品房成交21395套，同比2010年再次下跌30%，为前4年来主城区新房成交最低量。

　　时间行进至2012年，据透明售房网数据统计，今年上半年全市成交商品房21928套，已经超过2011年全年交易量。6月份单月就以突破6000套成交量的超高业绩为上半年楼市画下圆满句号。

　　然而，就杭州楼市在经历了连续3年下跌之后的首轮上扬之后，7月行情就难以延续5月上涨6月火爆的态势了。成交涨幅趋缓初显端倪，甚至部分微跌。

　　

　　7月后楼市热度渐减

　　

　　根据透明售房网数据统计，7月份全市商品房交易量为4410套，相比6月份的6684套锐减2274套，跌幅超过34%。尽管8月份的全月数据还有待月底才能统计，但按照上周杭州楼市商品房共成交1715套来看，这已经是8月楼市的连续第三周下降，环比前一周降幅超过5%，较前两月更是明显减少。

　　不仅杭州楼市，全国楼市都遇到了类似的下滑问题。根据数据显示，8月前两周多数城市成交环比连续下滑，在8月第二周，40个重点城市成交面积为517.88万平方米，环比下降约7%。

　　在这样的情况下，房企销售额也难保增长。据7月环比6月的数据显示，万科下滑22%，华润置地下滑34.3%，保利地产下滑41%……在20多家已经公布7月销售业绩的房地产企业中，除了佳兆业、碧桂园、越秀地产和6月持平或者略有上涨之外，大部分企业7月几乎是清一色的销售下滑，有些下降幅度甚至非常大。

　　对此，双赢机构总经理章惠芳指出，今年上半年，尤其是第二季度的楼市呈现明显回暖态势，所以不少购房者都因预期发生变化而把置业计划提前。但随后楼市价格同步出现回升，同时政策从紧之风频吹，恐慌性购房的情绪得到缓解。这些都致使7月以及8月前三周成交量都在回落。

　　然而，即便市场连续数周交易下滑，但开发商的推盘节奏却明显加快，上周末，杭州共有12个楼盘领取了预售证，环比前一周的开盘量增长达5倍以上，但当天的预定量却差强人意，较之5、6月份普遍7成以上的预定量，有了明显萎缩。

　　

　　存量高企，供应剧增

　　

　　尽管前几个月去库存的速度有了一定的提升，但是目前来看，存量房依旧高企。截至8月22日，透明售房网上统计的杭州市主城区存量商品房高达37538套，相较于7月份曾经回落到23064的年内最低点相比，又有明显涨幅。

　　根据合创地产机构提供的数据显示，由于2011年上市未去化的大量存量房遗留到2012年，2011年大量推迟开工的楼盘选择在2012年上市，2010年获取的土地将在2012年转化为新增供应上市，造成未来2-3年，杭州主城区(不包括余杭、萧山)总体可预计住宅供应量约1670万平方米，若以平均每套120平方米计算，可预计住宅供应套数约为136800多套，市场常态下，需要4-5年时间去化。

　　再看各大企业的库存情况：截至8月13日，包括万科、中海等龙头房企在内的34家房企发布的半年报显示，其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长8.1%，净增395亿元。所以，在杭州乃至全国库存压力都比较大的情况下，后期开发商的策略还是会以加大推盘和增加供应为主。强化销售去库存依然是开发商第四季度最主要任务。若今年“金九银十”再不出现，不排除房价延续去年走势，三季度末或会成为房企以价换量拐点。

　　

　　市场需求已现疲态

　　

　　远洋·大河宸章销售员告诉记者，即便此前销售业绩非常火爆，但最近也因为天气等原因致使来访量锐减。“需求量就那么多，不可能源源不断。”

　　上周末，记者走访了西溪板块几家售楼处后发现，除了立即要推盘或者宣传做得很频繁的楼盘还有可观的人气之外，没有销售动作的楼盘还是和淡季一样门可罗雀，甚至没有一组客户。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前在接受媒体采访时表示，由于宏观调控手段的介入，淡季、旺季之说早已被打破，才会出现前两个月常规淡季的高成交。由于需求量已经被大幅度消耗，进一步加速销售的动力不足，“金九银十”并不会出现井喷。顾云昌预测，随着前几个月长期抑制后的集中释放，未来购房需求将进入温和释放期。

　　

　　政策仍有趋紧可能

　　

　　上个月国务院8个督查组分别奔赴16个省市开展了近年来规模最大、规格最高的一次督查。杭城不少开发商认为，虽然新一轮的宏观调控还没有明确走向，但经过这次大范围督查，楼市新政将会推出的消息也甚嚣尘上，悬而未出的结论也已经开始影响8月楼市。

　　除了行情波动之外，诸如近几日才出现的各家银行首套房贷分化，也是基于政策敏感期及前段时间楼市出现成交井喷后发生的变化之一。目前，光大银行取消首套房贷利率8.5折优惠的政策，统一恢复到基准利率；中国银行同时收回原有承诺的8.5折优惠。有业内人士预测，假如大面积取消首套房房贷的优惠利率政策，肯定会抑制购房贷款的需求，同时也贯彻了国家对房地产调控政策的执行。

　　对于后期房地产调控政策，章惠芳认为，若市场过度松动、房价反弹倾向增加的话，必将招致政策的进一步从紧。且从目前的情况来看，政府仍握有足够的政策储备，如调整二套房首付比例及利率等。