【主持人】下面我们进入本次论坛的最精彩环节——对话环节。有请著名经济学家陈淮先生，搜狐焦点总经理曾伏虎先生，山东财经大学区域经济研究院院长、金融学院常务副院长张志元先生，齐鲁置业有限公司董事长马莹博士，济南中海地产有限公司董事总经理庄青峰先生，济南明湖天地建设发展有限公司董事长张大学先生。

　　有请各位嘉宾上台就坐。

　　（嘉宾就坐）

　　当前形势下降息频繁，成交回暖，楼市在这个夏天逐渐火热，我们依稀看到了长达两年的调控出现了转机的希望。希望总是美好的，但是真相却往往掩盖在多重表象之下。因此，我们需要倾听各方声音，接收更多的信息，才能更清晰地看到行业的未来形势。

　　今天我们非常有幸邀请到了房地产业内学者专家、品牌房地产商业、权威媒体等各路地产英雄集聚一堂共话当前中国房地产市场形势与趋势。

　　当前房地产市场的回暖是否是一种真实的回暖，还是一种假象，或者说是暂时稳定的现象。请在座的各位做出您的判断。首先请陈先生。

　　【陈淮】我说有点不好意思，为什么？这是稳定期，降息和房地产有关系吗？又没关系。没关系时降息与否与房地产无关。他依据的是经济增速，他本来就是天冷多穿一件，天热脱掉一件，但是他客观上会对房地产有影响。这是第一层意思。

　　第二层意思，成交回暖就是政策始终放不放的问题，成交回暖不回暖其实并没有多大意义，短期交易量说明不了什么问题，我们千万别从股市上学俩词再用到楼市上。股市的确和预期联系比较密切，楼市不一定。股市上延续的熊市人们都不交易，成交量极度低迷。明天牛市大家都入市参与交易，今天的少交易和明天的多交易没有关系，没有人因为我这三个月没买卖股票了，手痒痒，牛市了我赶紧多买几支，有这事吗。楼市不是，济南市在未来8-10年内一共要卖掉多少房？人口增长规模相对确定的情况下是个常数，今天没交易，那一定是昨天多交易了，或者推迟到明天交易。今天交易了，明天一定少交易，一定是这样的。8-10年济南的小伙子一共娶多少姑娘是个常数，既不是因为调控少娶，也不会因为调控多娶，这就是房地产市场，我们千万别把规律当成主观形式上的东西。

　　第三个意思，什么火热不火热，也没有多大的意义。到今天为止的政策抑制那些投机性、投资性需求重新入市的政策仍然是坚定不移。当然，我还再重申一下，最近媒体不包括搜狐焦点，又在说还要从严，什么时候说过不从严？说过不从严的话吗？抑制投机性需求重新入市从来是个坚定不移的政策。如果这个市场不管他成交量大还是小，有投机性大量入市了，不合理的外部需求跑到东区买房子了，或者老百姓在恶化的价格下恐慌性的入市，或者是由不宽松的金融杠杆导致投资性入市，这个市场就不正常了。只要没有他多火热与回暖不回暖没有关系，不过是今天买明天不买，人们不会因为今天火热明天多买，我们千万要把房地产市场的交易和需求与吃馒头、买电视机以及股市分开。你吃馒头是每天重复的需求，房地产不会，人们买房子和娶媳妇儿一样，今年多娶了，明年就会少娶，不会有人重复的娶媳妇儿，就像没有人重复的买房子。你买一套房子就少一套。是这么一个道理，所以我们别拿短期内交易的上升或者下降判断市场的冷热，我以为这是不科学的说法。

　　第四个意思，我们得明白影响价格异动的比如说100个需求只是最后的10个需求，这在经济学上叫边际需求，那90个本来就是正常的。影响比如是排队买火车票，可能火车就有100个人，但是有110个需求，最后10个人导致买的。这个叫边际需求，当我们排挤出投机性的需求之后，剩下的需求都是合理的需求，政策的需求从来没有让老百姓不买房子。相反，政府抑制投机性的目标不是搞垮房地产业，也不是让老百姓不买房子，是让老百姓更好、更快的买房子。

　　【主持人】感谢陈先生的发言。那马博士请做出您的判断。

　　【马莹】刚才陈淮老师讲的我收获非常大，在座各位可能也经历过好几次房地产所谓的冷暖。今天我跟陈老师学了应该以平常心面对，不管市场好坏，对于房地产商来说应该是苦练内功，做好自己的产品和服务。刚才说热的市场或者说冷的市场对于开发商来说都不完全是好事，2009年涨的时候涨的我们心里都慌。所以不管在冷或者热的时候都把自己的基本功做好，做好自己的产品和服务。

　　【主持人】感谢马总，我们的开发商更加的理性。张总，您如何看待这个问题？

　　【张大学】我觉得市场回暖不回暖直接说不好判断，刚才陈主任也谈了自己的观点。什么意思呢？我感觉还是用事实说话。济南今年上半年整体的成交量和去年同比应该是一种增长，这是刚需。因为目前调控还是非常严厉，一点没有放松。

　　第二个意思，开发商要有一个合理的产品和价格定位，拿明湖·白鹭郡来说，我们在价格上合理的话，整个销量还是（可以的）。

　　【主持人】谢谢张总，庄总您如何判断目前的市场形势？

　　【庄青峰】这很难判断，一般看量和价。一年四季确实有冷暖，这是存在的现象。但是从长期来看，房地产开发商既不希望过热，也不希望过冷，平平淡淡最好。这是企业最希望看到的。但是调控也是常态化的，市场发展过冷或者过热，这个时候需要产生调控的需要。为了这种调控，慢慢的金融、税收方面的调控会取代针对性的调控手段，振动性的调控手段往往具有时间性，目标是很正确的，大家保证首次置业、刚需，这个目标很正确，压制投机。但是过程性的手法慢慢的会成为更加市场化的手段。这样的话，市场就会有平稳的发展。

　　当然说市场的逆转，实际上不能说逆转，将来的市场应该是平稳的。长期来看，就会达到陈老师的目标，比如说今年冷、明年热、三年冷、三年热最后看可能只是一件事，如果冷热能够一直不懂不是很大的时候对于市场来说相对来说不会见涨，对于购房者来说起伏也不会太大，不会说今天买房子花6000，明天买房子花7000，心里不舒服。如果平稳的话，今天7000，明年7100，后年7200最终均价还是这个将，这个大家庭比较和谐。

　　【主持人】作为资深的媒体人士，曾总您如何看待目前的市场局势，你谈一下未来的市场您认为回暖了吗？

　　【曾伏虎】先说回暖的事，我认为是回暖的。陈老师是我的老师，我还没上人大的时候陈老师已经成为年轻的副教授了，所以老师说我们媒体不靠谱，搞不懂政策瞎说，搞不懂什么叫投机、投资，搞不明白。但是老师讲的是宏观经济，宏观经济可以说今年没买到房子明年怎么样买，这是常数。但是我们是企业，这些开发商是企业，这一个项目要是一年没卖出去，成本要增加多少，可能这一个项目的人就失业了，不知道赔多少钱，可能这个公司就因此而完蛋的，就这几年的调控政策让多少项目、多少公司都出现这个问题。所以我们对于冷暖这个问题还是很关注的，像庄总，他不是一年都是18度，稍微冷点我们真的可能受不了。但是陈老师也表扬开发商了，说这次的调控政策表现什么呢？抗打击能力提高了，更加趋于稳定了，确实是，你折腾我们几次还不老实点吗。

　　其实我对回暖这件事情还是蛮看好的，因为从二手房的市场来讲确实形势比较好，从开发商的心态来讲其实在最近几个月有非常明显的变化，因为我在北京采访一个大开发商的老总，我说你们今年的战略是什么，他说我今年一个叫量，一个叫价，我上半年玩命的卖货，价钱低到多少都无所谓，只要回点钱就行，下半年再涨价。在座的各位也是这样的心理，下半年我可不可以涨价。涨价需要条件，涨价会有一些影响，我们想要点利益不为过，政府别因为涨价再给我们进行更狠的政策，比如说你想报假条不批，比如你想涨价我们不批，我们控制你的规划和设计，我们开发商挺怕这个的。所以我在这样的场合说市场确实是趋于好的，而且政府的调控还是不错的。我们企业盼望着一个正常的运转的准备，我们的预期希望得到哪怕一点点的实现。

　　【主持人】感谢曾总带来的客观、公正的媒体立场。张教授，您如何看待？

　　【张志元】他们几位都是业界人士，我是局外人。但是我有观察，特别是最近中央的“国八条”和“国十六条”。现在来讲开发商纠结于下一步政策怎么走，这一点大家有考虑。最近虽然我不买房子，我也了解了一些情况，到了一些二手房的中介了解情况，确实购房的人比原来多了，从这一点来说有点回暖。

　　但是我也同意陈淮老师的观点，现在的市场的冷热、涨跌是有自身的规律，也不用太关注，周期性的变化肯定是有。刚才陈老师提到了我们国家的情况比较特殊，你比方说股市和房市，我一直认为咱们国家不光是股市，还有一个是房市，股市是间接反映宏观经济面、实体经济体，房市是直接反映。国外的美国股市和房市密切联系，股市涨了房市跌了，房市涨了股市跌了。但是咱们国家不是这样，为什么这么复杂呢？这些需要调查，特别是这次中央密集的调研以后会逐渐走向理性。

　　【主持人】感谢张教授。下面这个问题我想请问陈先生，调控新政已经延续了两个年头，以后将如何演变，房产税的扩大能否让调控退出？

　　【陈淮】还是刚才庄总说的话更值得品味。你指望三年长期平稳，也不要三年冷、三年热，你基本死了这条心。中国现在这个市场还是一个长期的供不应求的市场，尚且有冷热。越是到了相对平衡的阶段，像刚才说的城市人口已经相对稳定了，城市人口分布已经稳定下来了，没有人往城里搬了。而且城里家庭的总量和住房总量相对平衡了，波动反而越大。因为这个波动影响因素反而非常单纯，就是刚才大家所说到的宏观经济。

　　对于宏观经济我稍微讲这么几点，刚才曾总说了这个，我不研究宏观经济。宏观经济经济涨跌、高低、冷热，这个短期内穿皮袄还是穿裤衩的事是宏观经济。短期内老百姓怎么住房的问题都和宏观经济概念没有关系。为什么美国的房地产市场是晴雨表，因为他短期内高度密集，他的城市化早就完成了，如同汽车早就普及了一样。只要当年经济景气人们就提前更新汽车、大量的人提前购房。今年房地产市场需求大了，2009年金融危机了，人们推迟更新汽车和购房，这一年房地产是小年。2004-2006年美国房地产市场经济火热，高涨繁荣，那一年连续17次升息，提高利率，都没有抑制住美国房地产市长的高峰。2006年美国卖了1600万辆汽车，2009年世界金融危机美国只卖了850万辆汽车，大小年差了将近一倍。所以越是到了城市化接近完成之后的阶段，越是供和求相对平衡以后房地产市场的波动反而会越大。

　　为什么叫反而呢？因为现在不管你政策调控也好、经济景气也好，人们总之走到了从衣食到住行的阶段了，总是吃够了饭买完了衣服要攒钱买房子的阶段了。有这个需求了，对景气的敏感度要比宏观经济的敏感度要小得多。你比方说，今年下半年宏观经济的状态，我指就是经济的增速，景气状态，啊的确不要低估自己的问题，今年下半年的房地产市场的确不要高估他面对的困难，他的相关性反而小。就像今年地震灾害也没妨碍人家5年前娶媳妇儿，这是刚性需求，他最刚性需求。战争也没妨碍给年轻人谈恋爱的道理是一样的。美国不是，发达国家反而是晴雨表，特别敏感，你股市敏感的都不可想象。汽车还8年一更新，所以每年汽车的保有量1/5-1/8。住房理论上说住宅50年一寿命，每50年更新。什么时候大年小年？就是当年的经济，我们现在未来长达20年仍然是绝对短缺的状态。刚才我说我们还有20%的老百姓住房严重困难，他们依靠开发商是解决不了住房的，是政府给他们建房，20%是多少呢？4500-4800万户。

　　另外，现在城市中有2.4亿农民工还没房，2.4亿，济南城门口包括济南在内还站着两亿人要在未来10年搬到济南来。我刚才说现有的济南居民有了房子住的还刚刚处在改善期，向改善期转变的过程中。另外，如同我们东区的建设一样，刚才专家都画了好多的圈，我们的老旧危房改造、城市规划优化布局，也有一个负数，去老的，建新的。你现在有两套房，不是说再盖一套房是三套房，不是，你要拆一套，盖两套房才有三套房，我们还有这个任务。就是四个需求叠加起来才能走到像美国那种单纯因素下的景气状态。

　　这个变化、区别可能在未来表现的还比较明显。我最后再重复一下，别对今年整个的宏观经济估计的太乐观，他的困难的确比较严峻。但是对房地产也别估计太悲观，你所的什么问题没那么严重，说再出个什么政策，出不出政策，政策永远会出。像你刚才说的房地产税代替调控，这个问题本身就不够那么专业。房地产税是一个长期的制度建设。从长远看挺好，从长远看房地产税是推动房价上涨的一种因素。

　　【主持人】请陈先生做出解释。

　　【陈淮】这没什么解释的，房地产是全世界都了然的，就像人们饿了要吃饭一样，没有什么需要解释的。因为房地产税它的作用是三个，结合中国的情况来看一个是调动存量资源，不让他闲置，这很容易。你存这么些房子放在你家床底下，你有钱存房子，但是由于资源被闲置，整个社会的国民总福利就受到影响了，增加就受到影响了，所以政府要调动。

　　第二，要调整社会公平杠杆。这个不多解释，所有的税都可以调整社会公平杠杆，只要叫税就有这样的作用。

　　第三个，调整中央和地方的关系，1993年分税制全在分配，那时候地方政府没有建保障房的任务，没有减免农业税负、全包学杂费、完善社会保障的任务，现在有了。济南现在有开全运会的任务，现在有挖地铁的任务，经常性的收入就不包含这样的支出。国外怎么解决呢？就是两条，修地铁怎么办？分阶段建。再一个征收税，不管叫什么，是针对城市固定资产的税。所有的这些税种就是地方税务，不靠卖地为生，而是靠长期的可持续现金流。这个税还有第二个特点，就是从价计征。

　　这个话题为什么多说几句呢？我们得从房地产为什么涨开始，你房价不是开发商想涨的就涨，你想涨人家买你的吗。刚才专家讲了半天，东区将来怎么热，你把东区的好处都去了，你建什么房子都不涨价。之所以涨价，是因为房子以外的东西好了。刚才说建shopmall、修地铁，临近多少个铁路集散中心，你把这些都拆了他就不涨价了。政府收了房产税，自然要改善城市的基础设施，改变市民配套更好的医疗教育、商业资源，改善交通状况，多在你们家门口种树，所有这些导致的结果就是你居住环境的改善。你居住环境的改善你说房子变贵还是变便宜？保证居住环境改善以后房价涨了，政府从价计征的税又多了。多了以后他就更在你们家门口种更多的树，修更多的地铁，济南的竞争力就更高，更高房价就更涨，更涨房产税收的更多。这本来是1+1=2一样的简单逻辑。就是因为不懂房产税的人说房产税是调控房价的工具，谁跟你说的。

　　谢谢。

　　【主持人】谢谢。在当前房地产市场形势下，房地产企业面临的最大的挑战是什么，在这种挑战之下是否又蕴含着机遇？首先请张总回答这个问题。

　　【张大学】我认为总起来有三点。第一个是市场的问题，主要是要研发或者是研制出符合市场的产品。第二个就是资金、现金流的问题，这是必须要考虑到的。第三个是内部管理，因为不像黄金十年了，往后都得靠内部管理来打造产品和效益。

　　【主持人】感谢张总，庄总的观点呢？

　　【庄青峰】宏观调控给予企业的挑战就是能否跟得上形势，企业的发展比如说这里面有什么产品，产品盖完了，忽然一调控，改善性需求受到了压制，140平方米的房子不好卖了。这是非常微观的，是对不同人生存能力的一种挑战。像中海地产他经历过香港的金融危机、金融风暴，所以说后来为什么应对2008经济危机的时候中海很从容，他是因为经历过一次危机，所以他才能够面对2008。进入2008之后这次调控更多的企业显得心态比较平和，这个确实在市场中接受市场锻炼，提升了自己管控能力的一种表现。我觉得最大的收获就是管控能力在市场中不断的得到提高。

　　【主持人】感谢庄总，作为品牌开发商的代表，马总，您认为机遇和挑战是什么？

　　【马莹】我觉得这是大家对市场的信心问题，政府主要是当前的形势，对市场的信心、决心或者是是否出台一些调控的政策。我觉得老百姓也是对市场有一个信心问题，他们期盼着政府出台一个政策，房价下跌，他们再去买房。对于开发商来说也是一个信心，我觉得是机遇和挑战并存。不管怎么样，怎么在这个市场情况下进行把握，开发商有信心把握市场，抓住机遇做好自己的产品。

　　【主持人】感谢马总。在当前的政策形势下，降息频繁，金融改革的大门开启，但是宽松的货币政策却与房地产行业无缘，世界的房地产希望在何方？钱从何来？有请陈淮先生回答这个问题。

　　【陈淮】你这个有点像回答老师问题的感觉。首先不存在宽松的货币政策，这是第一个。第二个，降息是和应对国民经济物价水平有关。而且物价水平这样，以中国这样的大国为例，每年有3%-5%的通胀率是个良性、正常、吻合的现象。涨破6%就叫过热，涨过8%才叫恶性膨胀。但是如果物价水平如果下到1%，不是说某一个月下到1%，如果持续的、过快的下到1%，说明国民经济偏冷了。这是宏观经济的概念。如果低于0了，负增长了，可能进入衰退，那可能是通货紧缩。这是第一层意思。

　　第二层意思，到现在为止房地产市场并没有更宽松的政策，也没有更紧缩的政策。比如说商业地产10年来五成首付从来没变化过。再比如说到今天为止首套置业仍然有优惠，至于银行给不给那是银行的政策，政府的政策仍然存在。而且要求区别化的信贷政策，什么叫区别化？就是给改善性需求、自住性需求以按揭贷款的支持，给投机性需求给予抑制，所以把他说成我们点滴雨露，也不切实际。但是金融政策至今的预调和微调主要集中在以下几点，从去年末以来，当然到现在有一些变化，最开始是对小微企业，但是没干成，效果远不理想，到今年年初国务院停了。第二个在扩大消费上作用也不突出，到现在不是很突出。第三个预调微调就是对在建、续建的大型工程给予新的安排。这上头有一定的作用。另外一个，在建的高铁，他修起来30个亿花了，你不再借给他钱那30个亿白扔了。预调微调在这。最后一个保障房，保障房在金融信贷上给一些政策。到今年上半年发布的数据，基本建成多少，还需要建多少，在这方面有了很大的作用。今天吃饭的时候有几个老总问我，说房地产投资政策，其中包括保障房。所以预调微调有一部分涉及到房地产，但是没有说我们仿佛给两成首付、七成信贷、按揭优惠，我们将来也没打算放开对于过度占用资源的需求，或者超过居民风险承受能力的需求。但是自住性需求、合理的改善性需求给予新的支撑，至今的政策仍然是一以贯之，没有变化。这是我想说的。

　　刚才还有一个问题，我想补充一下刚才曾总说的问题，他说很多企业活不下去或者活的很困难。我也明白无误的跟大家说，坦率地说，不好意思地说，不管从政策的主观取向还是市场的客观结果来看，肯定不是所有的房地产商都能活下去，肯定没打算也不可能是所有的开发商都活下去。如同亿万年狼不断的追逐羊群一样，狼把不好的羊淘汰的，羊的整体素质就提高了。

　　谢谢。

　　【主持人】谢谢陈老师。接下来的话题可能是很多购房者最关心的问题，接下来是否已经到了最佳的出手时机？

　　【陈淮】我又得说你又把股市的概念用到楼市里面了，股市投资最最基本的操作方面叫高抛低息，什么时候到卖点什么时候到买点了，8块钱买了，10块钱卖了。然后你耐心等待9块、8.5块、7块。楼市基本上没有高抛低息的机会，如果有是非常偶然的。你给我讲几个例子，说100万买的房子，200万卖了，他又再100万买回来，或者150万、180万买回来了。楼市从来不是高抛低息的，从来不是，大家明白一个意思，你说楼市涨了也没涨，说他跌了也没跌，因为8块钱一股的股票，每一股的内在指标是一样的，同样一个品牌的汽车和电视机你可以假定在网购上，他们的内在质量是一样的，但同一个开发商同一张图纸建的，一点不偷工减料，建在不同的地方是不一样的。因此，房子没有同质性，没有同质性最大区别就是在于空间，北京十年前三环路两侧的房子可以6000块钱。实际上也没涨价，五年前还是6000块钱，只不过地方不一样了。现在还有6000块钱一平米的，地方又不一样了。你再过五年还有6000块钱的房子，还有，180公里的张家口。所以你说买房子，今天下午其实有个专家说出来了，就在不景气的时候你买到的就是最好的。但是各有利弊，可能你要等10年，一个新城区的成熟至少需要10-15年。当初的北京亚运村，北京的北辰集团也是中国最早的开发商，围绕着亚运项目配套建成的楼房十年没卖出去，人称“鬼楼”，今天怎么样？最热的地区。新区也是一样，北京的望京，上海的浦东，有多少人精明啊，浦东一套房、浦西一张床。现在说这话的人都在厕所打自己嘴巴子。他一定是有一个成熟期，早买你可以占价格的便宜，但是你要忍受一个长期的资源占用，晚买有晚买的风险。所以什么买，我们不是紧盯一个价格，你首先要盯着你自己需要在哪买房子。第二个你自己的风险承受能力，这两个问题我先说第二个，后说第一，我多说几句。

　　如果你的家庭收入，有人说我一个月赚多少钱，我什么级别了，房价3万元/平方米，所以我买不起房子，这个说法不对。巩俐结婚的时候婚纱四十万美金，那不是给所有的人穿的。也谁说还有多少钱一平米的，也别说你一个人，你家庭收入中就是正常收入支出所占比重是多少。你说我一个月所赚的钱基本上80%、90%都花了，在这样的支出收入比下你根本就不具备资产累计能力，房子价格的高低涨落和你没关系。听好，支出收入比占80%、90%以上的房价高低涨落和你没关系，因为你不具备资产累计能力，你首要的问题是解决温饱。当支出收入比，我说的家庭支出得是老公该抽烟喝酒还得抽烟喝酒，太太该上美容院还得上美容院，不能节衣缩食的情况下你们家一年赚的钱正常生活支出的1/3够了，如果你的支出收入还在60%、50%你具备了一定的资产累计能力，但是你的资产累计能力金融资产变现40、50的时候你具备了一定的不动产的累计能力，抗风险的能力还不行。比如说利率大一倍你付得起付不起，要知道你买房子的时候头三年房子的月供，9成以上的利息，如果利率涨一倍你原来付月供5000，利率涨了要付9000，你承受得了承受不了这个风险，假如说家里有个变故、失业什么这些风险你能不能抵抗。当支出收入比降到1/3以下才具有资产累计能力。发达国家大多数人具备了这样的能力，我们具备这样能力的人在提高，但是还不够多。这是我想说的刚才说到这个问题的第二个方面。

　　第一个方面，你能不能承受风险，我在说你在哪儿买房子，这个房子也可能小，也可能大，也可能贵，也可能便宜，简单说能不能出手，这个问题比较难说，就像问我我下一个男朋友会不会比这个更优秀一样难以预测，只能给大家一个忠告。你25-35买房子尽量靠近你的职场、公司，越近越好，比如在你们办公Office买60平方米，远处买能买120那也买近处的，25-35尽量靠职场。因为你一生中最浪漫的时候、最优秀的时间都在这个年龄层上，每天有8个小时你得看上司的脸，有8个钟头你得睡觉。剩下的和女朋友喝咖啡，享受生活，抛出吃饭拉屎撒尿的时间，你把他耗在路上是得不偿失的损失。你买了120平方米的房子只不过多满足了10%的需求，但是你浪费了生活90%的功能。35-45岁买的房子一定要靠近优质的教育资源。45-50岁买的房子要靠近父母。55-65岁买房子你再靠近医院。当然，65岁以上靠近不靠近火葬场不用太担心，因为那个运输费不归你出。

　　谢谢。

　　【主持人】谢谢陈老师的精彩论点。因为时间的关系，我们请各位嘉宾回答最后一个问题，2012年房地产市场的下半场已经开局，在接下来的几个月的时间里房产的走势将是如何的呢？请各位用简短的话语做出评判。从马总开始。

　　【马莹】我还是那句话，不会太好，也不会太差，应该是一个逐步的走向规范、健康的走势。我们要有平常心，我还是想说，能买房子的人还是想办法买，买不起房子的人还是买不起。要充分的享受生活，我等上一段时间可能降了一些，可是这几年享受生活的能力没有了。我感觉有这个能力买你这个能力的房子，充分享受生活。

　　【主持人】谢谢马总，曾总的观点呢？

　　【曾伏虎】曾总总是说搞不明白媒体，我们这么糊涂。因为我们的读者更糊涂，他更听不懂。好多人找我说给我推荐个房子，便宜的，我说没有，真没有，有我先捡上了。他们真听不明白，他们经常说你不会跟中海的庄总熟吗，让他再给我弄一点。我说我要去找庄总，庄总可能会给一个颜面，但是肯定会有代价，比如说这一套房你买不到，比方说这一个户型你挑不到。其实我跟庄总打过招呼可能省了1%，但是这个房价正常的话，在我们中国有历史记载的商品房的价格指数在1989年的时候是1700了，到了2010年的时候2万2，平均每年增长多少呢？12%-13%左右，这就是20多年来的中数，一年你这一平挣不回10%。你要是因为没拖着我找庄总没买这房子，损失了多少呢？10%，但是好多读者通常算不明白这个帐，因为他们没学过经济学，没找陈老师学，希望大家以后多听陈老师讲课。

　　【主持人】感谢曾总，请陈老师做总结性发言。下面先请张总。

　　【张大学】总体市场我感觉下半年应该是一种平稳的状态，不会太好是一种平稳的状态。

　　【主持人】庄总，您如何看待？

　　【庄青峰】现在有一些客户也问我，跟同行交流有时候也问我，说限购什么时候结束。以限购什么时候结束判断什么时候赶紧提前买房子，也决定下一步的高峰。实际上限购结束了之后不会大起大落，而是平稳。所以现在该买房买房，该开工开工。

　　【主持人】谢谢庄总，张院长呢？

　　【张志元】我不是业内人士，我这两年观察了一下，济南地牌房地产有一个很大的特点，外部的房地产非常强，本土的比较热。像马总我了解了一下，精耕细作，做了很多的工作，比如我们的新校区，我看了一下，还是有眼光的，很早的时候开始筹划。这个值得我们认真思考，为什么本土化的比如说齐鲁置业，像什么天业的项目，这么有实力的房地产商。包括中海、绿地等央企分别进入，实力不如他们。

　　再一个很纠结，下一步政策怎么走，不好说。我始终认为现在限购、限贷这种行政手段不长久，肯定要用一种经济手段替代或者弥补这个过程。我想肯定不可能长久，要有一个适应的过程。什么时候展开、公开要有一个适应的过程。

　　最后一个问题，咱们不管是品牌的，还是本土化的，还是央企，房地产价格有周期性的涨落，国外如此，中国也如此。我们如何在这个过程中未雨绸缪，做一些我们应该做的实行，提前布局、筹划，要坚持，一部分企业死掉了，一部分企业更强了。

　　再一个老百姓什么时候买，你想住就买，投资的需要反思，因为现在市场就是这么一个状态。

　　谢谢大家！

　　【主持人】感谢张院长，有请陈老师。

　　【陈淮】陈老师从来也不会做广告，今儿做一个广告，卓越网有我的新书，7折优惠。我想起我上大学的时候大学期间谈恋爱。等到后来可以谈了，我发现漂亮的姑娘都有主了，早都有主了。什么意思呢？自己琢磨吧。

　　刚才我听马总还有几位老总讲了他说不好也不坏，你认为的好是什么，房价天天涨，挤在你们楼门口彻夜排队，这叫好？那个不叫好，那个时代一去不复返。坦率说，房地产销售周期8-10个月是正常的周期。我们现在的问题是解决房地产房价的问题要有四个调整才能根本解决，不是简单的限购、限价、限制拉屎撒尿能够解决得了。

　　哪四个调整？第一个是城市结构的调整，光靠北京、上海、深圳不行，光靠济南也不行，我们山东半岛一大批城市群，围绕济南的二三线城市协调发展。这是第一个，城市结构。第二个中央和地方税负关系的调整。不然的话，土地财政的问题、深层次的问题仍然是推动房价的重要因素。第三个土地制度的调整。我们要素的市场化、农民宅基地的置换问题、政府所谓土地的唯一供应者问题、城中村问题，说到底影响着我们资源优化配置的原因还是土地制度的调整问题。第四个收入分配制度的调整。这四个调整哪一个也不是短时间内能够解决的，不是说限购、限贷、放松不放松的问题，这四个调整没有一个顶层设计逐步展开之前，这个限购、限贷这副退烧药非吃不可。

　　【主持人】感谢陈老师。我们有足够的理由相信，在这个时间点，对中国房地产行业是重生更是繁荣、稳定和可持续发展的开端。

　　谢谢各位！

　　我们的论坛到此结束！