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三线城市城市综合体开发与投资探讨

《职业经理人周刊》
    在建的乐山城市综合体——牛耳桥嘉州国际商业中心

  我们每天翻开当天的都市报刊,有超过一半的广告版面是在说房地产,这其中从2012年开始又有一半的版面是在说商业地产,商业地产中又尤以城市综合体的开发探讨为最多,目前像成都一样的省会城市商业综合体的开发可以说是如火如荼,许许多多一线地产大佬们都早已经重兵出击,对商业地产这桌地产饕餮盛宴全力盛装出席。

  成都最近某报刊正在举办,最优城市综合体的一个评选,我想最优城市综合体这个判断,在每个人的角度均有不同程度理解。现我们就从一二线城市一般城市综合体主要综合指标来检测一下,作为目前房地产企业砺兵秣马的三线城市,城市综合体的开发作一些探讨。

  城市综合体,百度搜索一下,结果:城市综合体:就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的业态组合成为综合体。

  用这个指标来看的话,三项以上进行组合就可以称为城市综合体。其实随着城市体量和级别的不同,一二三线城市城市综合体的最大区别就在于其的多功能性和建筑体量。一二线城市城市综合体往往功能涵盖广泛,业态组合较多。

  比如北京的东方广场,就近的成都的万达广场,新世纪环球中心(在建)等,基本是全业态涵盖,商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱和交通等而且体量巨大。据相关数据统计成都在建的城市综合体有上百个,远远超过0.8-1平米/人的人均商业面积合理线,至2012年在建和已建的综合体总建筑面积已经突破4000万平方米,从人均和总量来说均为全国之最,成都人均商业消费面积已达4平米/人以上。这种情况的出现就已经大大的超出合理警戒线。所以一段时间以来,真正的值得投资的商业物业,这时候就需要投资者有超前和敏锐的眼光。当这种情况在省会城市大量出现时,我们的开发商和投资者已经将投资目光转向了省内的二级城市、目前南充、绵阳、宜宾、泸州、乐山等地商业地产可谓风光无限,城市综合体的应运而生,也极大的满足了目前市场的空白,各路投资者也正在为综合体的投资而迅速学习,反应较快的已经抢先分得头杯羮。

  话说回乐山,在乐山当年算得上综合体的,就只有领地集团早年开发的时代广场,上有写字楼,下有大商业、裙楼中还有住宅和专业市场、娱乐等。一朋友当年在销售时代广场世贸中心时曾经不到3000元/平米的价格找客户还不得。而今的华联写字楼二手挂牌价格早已过万,所以当年敢于果断投资写字楼的客户,现在手拿高额租金回报的同时还享受着超过300%以上的物业升值回报。已经真正意义做上了CEO的房东了。算是写字楼投资第一波吃螃蟹人。当然,事实已经证明他们的判断和选择是绝对超值和正确的。

  这个案例和数据,让理性的投资者已经充分的感受到省会以上城市,城市综合体的全面超前,尤其象成都,几乎每条街都会有写字楼,而且成都的写字楼有些区域的价格已经低于本区域的住宅,这在全国市场来看也是没有的。一般而言,写字楼价格是同区域普通住宅价格的1.5-2倍是较正常和合理的水平。正是由于成都写字楼的开发这两年出现的巨大的供应量,直接导致供需极不平衡,市场的价格才出现的写字楼与住宅持平或倒挂的情况。

  正是投资选择的过多,更需要非常专业和独到的眼光才能保证未来你的投资有效性。

  目前,凡在三线城市商业地产综合体的开发和投资中,可谓开发投资正当时。随着东部沿海城市的产业大转移,各类三线城市已经大量承接这类企业的回归,交通路网、空港、水路的全方位立体贯通,三线城市企业发展面临着历史性的大机遇,企业升级换代迫在眉睫,企业办公形象要求的全面提升,已经催生出对综合体和写字楼的巨大需求。目前的现状是,多数三线城市企业单位还是停留在部分住宅或老式单位裙楼中,各类硬件,电梯,商业办公环境,企业形象要求已经远远不能满足。三线城市,如乐山,伴随着十二五及双百城市规划的出台,100平方公里,100万人口的大规划,急需要在未来5-10年内,商业综合体的开发至少达50-80万平米以上的商业综合体的投资开发,才能满足未来城市百万人口的商业消费场所需求。2012年乐山市政府对城市综合体的开发,投资作出了有史以来政策性力度最大的支持,全部以现金和税收的方式直接奖励。

  从这种种方面看来目前三线城市商业综合体开发正当时,慧眼识珠的投资者定会在这个阶段抓住机遇,商业、酒店、写字楼等均是理想的投资选择。

  我们这里就为乐山为例,为各类投资者作一个三线城市综合体下的不同物业投资的简要分析:

  1、商铺投资:目前乐山商铺投资因供应量较小,价位已经炒高,投资回报比已严重倒挂,200万投资的商铺一年租金3、4万的比比皆是。投资回报率一般都小于5%,已经远低于银行5年期固定存款。地段位置好的商铺基本为零供应量,同时价格奇贵。需要专业级的谨慎投资。

  2、酒店投资:一般以固定约7-8%的回报而定,这 类物业在考察完开发商实力后,抗风险性较最低的长期固定存款投资者较适合。但此类物业要求一般要签约15-20年托管合约,同时这个时期内你将享受不到物业的升值,买卖交易一般也要求同步合约条件转让,同时10年后的固定7%的回报已经被通货膨胀吃掉不少。所以也较有一定局限性。

  2、写字楼投资:这一物业形态对于三线城市的投资者来说还较陌生,一般多数还持观望态度,但其实一二线城市写字楼投资已经非常成熟,甚至已经超越了大量商铺的投资回报比。比如你在乐山购买一间1-2万元/平米的商铺,其实很难买到,多数已经过3万元/平米,你仔细想想考察下是否可以租金租到150元/平米以上?另假设,你花1万元/平米购买到写字楼,租金50元/平米这个是较简单的事情,因为目前乐山如世贸中心华联综合体上写字楼,租金已经超越50元/平米,并且现在已租不到。写字楼目前是较新较优的一个投资选择。

  所以作为理性的投资者的我们,在选择新兴投资方向时,应该是快速了解,果断出击,才能抢占先机。

  综合来说,三线城市城市综合体开发本阶段如乐山这样的城市可谓正当时。市场已经形成,个人投资者也将随着国家的房地产调控政策的指引,改变以往投资住宅的选择,改投商业地产。商业地产中优先考虑城市综合体,城市综合体投资中,也将根据综合体的不同位置,本区域市场的可投资物业的投资回报比而具体对比而定。5%的投资回报率将是一个固定资产投资回报的分水岭。

  可以预计的未来3-5年,三线城市的城市综合体必将如雨后春笋一个个拔地而起,占据城市固定资产投资的最核心。可以大胆预见综合体中的写字楼投资,必将在此阶段引领固定资产投资市场。

来源:新浪乐居
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