楼市调控应防止按下了“商品住宅”的葫芦，浮起了“商业地产”的瓢，应改变社会资本在房地产业内“打转”的现状

　　文/《瞭望》新闻周刊记者

　　柴骥程王政赵瑞希刘德炳叶锋

　　随着本轮楼市调控对商品住宅实行限购、限贷，部分房企和社会资本加速向商业地产流动，催生了新一轮商业地产的热度。

　　但是，在表面的繁荣背后，商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题。在资金热捧下迅速出现泡沫化倾向，挤压实体经济，成为楼市的又一个隐患。

　　专家建议，要及早对商业地产进行调控，完善现有的供地结构，从源头防止商业地产“过热”，同时考虑拓宽投资渠道，改变社会资本在房地产业内“打转”的现状。

　　商业地产“大跃进”

　　2011年，在楼市调控政策的作用下，一方面，一部分购房者不具备“资格”买不了房；另一方面，众多房企销售业绩严重下挫，资金链告急。在此背景下，以商业公寓为代表的商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投资呈几何式增长。

　　深圳中原地产数据显示，2011年深圳一手写字楼供应以商务公寓为主要形式，商务公寓供应占比达49%，接近2010年的三倍。而在成交方面，商务公寓也是大放异彩，2011年深圳一手写字楼市场体现成交的23个项目中，有13个属于商务公寓，全年深圳商务公寓共成交11.45万平方米，占写字楼成交面积的48%，成为成交最旺盛的写字楼物业类型。

　　民资充裕的浙江，在商品房限购限贷后，商业地产吸引了众多社会资金。统计数据显示，今年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速，显示社会资金对商业地产的偏爱。

　　从去年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让就显示了明显的倾斜。去年1～12月杭州主城区成交土地63宗，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1～4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。比如杭州市中心杭汽发地块旁的一宗建筑面积超过2万平方米的商业地块，武林广场旁边一宗建筑面积近15万平方米的商业用地，以及三宗体量达20万平方米的城东新城商业地块。

　　一些开发商向三四线城市扩展市场，比重很大的一块业务就是以城市综合体为代表的商业地产。在东南沿海省份的一些县城、甚至中心镇，随处可见正在开工建造的高层建筑。而在这些地方的用地规划中，仍有相当的储备土地是面向商业地产的。

　　《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有10个是商业地产项目。在浙江，众多中小房企体量小但摊子铺得大，也在积极运筹“转商”。

　　国家统计局数据显示，仅2011年前10个月，我国商业地产投资完成额就达到7956.55亿元，超过2010年全年投资完成额。成交方面，2011年全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，而同期住宅销售额同比增长率仅10.2%，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别达到16.1%和23.7%。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，从2012年一季度房地产开发投资数据来看，住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产办公楼的开发投资增速则达到了43.4%。这表明资金还在大量进入商业地产市场。

　　繁荣背后隐藏危机

　　商业地产繁荣，众多房企“转商”，显示了住宅调控下房地产企业寄望于商业地产来平衡风险、回笼资金。

　　受资本追捧，商业地产持续“走热”，大批投资客乘势“入场”。在杭州楼市，2011年8月底开盘的不受限购影响的商务公寓“保利湾天地”，一个项目成交达到了1000多套，占到去年下半年杭州楼市成交量的七分之一。杭州房产界人士表示，“主要是许多温州炒房团来投资，他们‘炒热’商业地产的意图很明显。”

　　在北京、上海、深圳等地，商务公寓自本轮限购以来“热度”持续不减。分析人士指出，商务公寓热销，存在许多隐患。投资商务公寓的往往是一些非专业投资客，轻信开发商许诺的增值空间，争相购买。“要知道，商务公寓虽然具有居住功能，但是物业、配套往往跟不上，接盘者很少，贸然投资，被套牢的风险很大。”快房网首席评论员程伟明说。

　　与此同时，写字楼、商铺的过热倾向也逐渐显现。2011年，深圳一手写字楼成交均价为每平方米35112元，同比上涨19%，创下历史新高。国际物业顾问公司戴德梁行日前公布，至2011年四季度，北京市甲级写字楼租金价格持续上涨，达每月每平方米246.43元，较2010年同期大幅增长44%。记者走访了解到，目前在北京高端写字楼聚集区CBD区域，租金价格最高的国贸写字楼租金可达每月每平方米1500元左右，银泰写字楼、华贸中心写字楼等租金可达每月每平方米400至500元。

　　商业地产市场迅速升温，隐含的风险和泡沫逐渐显现。在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上，银监会就提醒，要对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。

　　商业项目供应量大、同质性高，无序、过热发展可能导致泡沫越吹越大。上海易居房地产研究院的统计数据显示，近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万平方米。以成都为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万平方米，2012年将达到1061万平方米，几乎翻了一倍。该院周建成博士认为，未来几年中西部城市商业地产将面临供应过剩风险。

　　商业地产关键是要和城市发展程度相适应。近十年来，一二线城市的商业地产项目多是在“还欠账”，但是最近两年，部分城市的商业地产已经出现“超速”发展的苗头。而许多三四线城市，更多地是在“政绩”和资本的双重冲动下，脱离经济社会发展阶段大干快上商业地产，导致烂尾楼、无人问津的商业地产项目大量存在。

　　值得注意的是，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在那些商业地产项目大量同质重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，如果开发商将商业地产大量转售给普通投资者，无疑是将巨大的风险转嫁给后者，极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。

　　程伟明表示，现在商业地产的主要问题是，以前房企不愿意做商业地产，现在因为商品住宅受限一哄而上被动转型，专业性差、管理能力低，资本疯狂涌入，导致乱象丛生。

　　中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，目前在北京、杭州等城市，商业地产已出现一定泡沫，需要引起重视。“商业地产的利润大，大家一窝蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也许住宅地产市场的今天就是商业地产的明天”。

　　抑制商业地产“亢奋”

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁、张大伟等专家建议，政府应出台商业地产调控措施，引导商业地产健康发展，防止其步住宅市场“后尘”。严格区分商业地产市场和商品住宅市场，抑制“商改住”和商业公寓的投资性需求，同时，要完善城市规划、调整城市建设用地供给结构，防止商业地产快速亢奋发展。从长远来看，要拓宽投资渠道，破除社会资本投资中的“弹簧门”、“玻璃门”，改变资本在楼市“打转”的现状。

　　宋丁表示，短期看，要对“商改住”设置较为严格规范的条件，改变商务公寓无序发展、替代商品住宅的现状，将商业地产与商品住宅作较为严格的区分，防止楼市调控管住了商品住宅、吹大了商业地产。目前的情况是，商品住宅受到遏制，开发商资金不能闲置，但是又不敢大量投入住宅市场，转投纯商业地产也非易事，因此就打“擦边球”，开发既有居住功能，又是商业地产基本配套的商务公寓，走“中间路线”。也正是这一点，让许多投资客将商务公寓看成是商品住宅的替代品，携大量资金涌入，为行业发展埋下隐患。

　　张大伟表示，要限制商务公寓市场的活跃性并不容易，即便开发商建的是写字楼，如果价格便宜，一样会被人当住宅用，而动用限购手段也会产生一些负面效果。因此，要解决这一问题，关键在于政府在出让土地时做好规划，合理配置商业用地和住宅用地的比例，避免造成商业地产供过于求，最后变相转为住宅。其次，合理设置商业地产中配建商务公寓的比例，限制商业地产通过“商改住”的方式钻政策漏洞，变身商务公寓。

　　“商业地产逐渐吹起的泡沫，既有开发商资本搅局的因素，也有地方政府‘发展’和‘政绩’冲动。”曹旭东表示，不管是住宅市场还是商业地产，如何改变后者，是楼市调控能取得实效的关键。更为关键的是，部分投资者、特别是中小投资者应该看到商业地产隐含的风险。

　　专家表示，从长远看，要使商业地产健康发展，关键还是增加投资渠道，让社会资本流动起来，加快经济转型升级，改变地方经济过分依赖房地产业的现状。程伟明表示，之所以限了商品住宅、火了商业地产，说到底是大量的闲置资本无处可去，只能在房地产业进行投资。“不管是商品住宅的调控，还是商业地产的调控，要取得长期的效果，必须为社会资本找到新的投资领域”，程伟明说，“要不，社会资本在房地产行业‘打转’的现状很难改变”。